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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第872号 委托代理人：杜鹏、乔晓敏，河南洛太律师事务所律师。特别授权。 法定代表人：庞正涛，总经理。 委托代理人：孙进展，该公司工程师。一般代理。 委托代理人：蔺晓武，该公司副总经理。特别授权。 上诉人任勇与被上诉人河南正隆置业有限公司（以下简称正隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任勇及其委托代理人杜鹏，被上诉人正隆公司委托代理人孙进展、蔺晓武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年11月1日，原告任勇（乙方）、被告正隆公司（甲方）签订《内部认购协议》一份，主要内容：一、认购房屋18号楼一单元905室；二、建筑面积100.34㎡，认购价4570元每平米；付款方式：一次性付款。四、优惠幅度6%，成交单价4285.43元每平米，实际总价430000元，房款已付清；交房日期：初步定为2012年12月31日；六、双方约定：1、该房认购单价不能改变，否则乙方可以退房，甲方进行双倍赔偿；2、上述面积为暂定面积，最终产权面积多退少补；3、乙方不能更名；4、在签订正式《商品房买卖合同》前，乙方可随时提出退房，甲方承诺在7日内为乙方办理完退房手续，认购款一次性退完，不计利息。合同签订当日，原告任勇将430000元购房款交付被告正隆公司，被告正隆公司给原告出具收据一份。到期后被告正隆公司未能按期交付房屋，原、被告双方也没有签订商品房买卖合同。截止开庭前，被告正隆公司仍未取得商品房预售许可证。 原审法院认为：原、被告签订的《内部认购协议》，条款齐备、权利义务约定清楚、意思表示真实、不违反法律规定，故合法有效。但“认购款一次性退完，不计利息”的约定，有悖公平原则，结合被告没有商品房预售许可证、迟迟不能交房等因素，原告任勇购房目的不能实现，要求解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求予以支持。原告任勇的其他诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告任勇、被告河南正隆置业有限公司2011年11月1日签订的《内部认购协议》。二、被告河南正隆置业有限公司于判决生效后十日内返还原告任勇购房款430000元及利息（按照同期银行贷款利率，从2011年11月1日计算至判决生效）。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。即加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告任勇的其他诉讼请求。本案诉讼费13500元，由原告任勇负担6000元，被告河南正隆置业有限公司负担7500元。 宣判后，任勇不服提起上诉称：一、一审法院认定《内部认购协议》不是商品房买卖合同属于认定事实错误。1.本案中，上诉人正是看到被上诉人铺天盖地的商品房销售广告，到售楼部购买被上诉人的商品房，上诉人不是被上诉人的内部职工或家属，整个“徽安新城”小区十几栋高层的商品房销售所有业主和开发商签订的协议均是以上所谓《内部认购协议》，并且大多数业主就是根据这个《内部认购协议》实际收房并且入住了。2.商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案《内部认购协议》完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；面积差异的处理方式等双方约定的其他事项，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，对上诉人进行欺诈销售的事实已经得到确认。被上诉人从2011年销售整个“徽安新城”小区十几栋高层至今，作为房地产开发商面向社会公开发布销售广告，售房部发放大量售楼广告海报，现在十几栋高层大部分已经交工，业主大部分实际入住，被上诉人一直对广大业主故意隐瞒从未取得商品房预售许可证明的事实，没有商品房预售许可证明，将意味着业主的商品房不可能办理合法的产权证书，意味着业主的商品房不能依法进行继承和转让。上诉人与被上诉人签订的购房协议为商品房预售协议，被上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下，即与上诉人签订购房合同，属欺诈行为。被上诉人在上诉人起诉前仍未取得商品房许可证明，购房合同应被认定为无效，被上诉人应当返还上诉人已付购房款，支付利息，并按照上诉人已付款的一倍承担赔偿责任。2012年8月洛阳市房管局对被上诉人的违规预售行为进行了处罚罚款9万元的处罚，可以清楚的表明被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。三、一审判决适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。一审判决在被上诉人房地产开发商实施欺诈销售和房屋价格逐年上涨的客观实际情况下，仅仅判决被上诉人返还购房款和利息，不仅起不到保护购房者合法权益的效果，反而助长房地产开发商持续违法销售的恶劣社会效果，是显失公正的判决。本案中、被上诉人销售的商品房在起诉前没有取得商品房预售许可证明，并且一直故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，一审判决应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，改判支持要求被上诉人赔偿租房损失20000元，并支付己付购房款一倍赔偿430000元的诉讼请求。 被上诉人正隆公司答辩：一、上诉人将《内部认购协议》等同于《商品房买卖合同》是混淆概念、认识错误。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的本质特征。上诉人仅摘录了《商品房销售管理办法》第十六条的六项内容，只能反映商品房买卖合同的一般特征。该条共有十三项内容，另外七项均十分明确、翔实。尤其是第十项：“（十）办理产权登记有关事宜；”此项凸显了商品房买卖合同自身固有的法律特征。即在所有权转移时，必须办理登记手续；房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。而“内部认购协议”则只有转换为“房屋买卖合同”之后才能转移房屋所有权。故此，一审法院对《内部认购协议》不是《商品房买卖合同》的认定确属事实清楚。二、上诉人称：“被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，对上诉人进行欺诈销售。”系不实之词，没有法律依据。北关城中村改造工程是经洛阳市人民政府以“洛政文（2011）13号文”和“洛阳市旧城开发改造工程领导小组办公室“洛旧改办（2009）51号文”下发执行的。不可否认、违背其历史事实。如预售证等问题的存在有其客观性和普遍性，也是所有开发商共同面临的一个历史现状。亦属政策性的不可抗力。三、一审判决适用法律适当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称“该解释”）是针对“商品房买卖合同”，而本案所共同认定的证据是《内部认购协议》。二者是截然不同的两个概念。同时，该解释第一条就开宗明义地阐述了“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”至于上诉人要求被上诉人“一倍赔偿房款430000元”，既无合同约定，又无证据支持，更无法律依据。 经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。 |
