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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第642号 上诉人（原审原告）：张愫君，女，汉族。 上诉人（原审原告）：李喜玲，女，汉族。 上诉人（原审原告）：李明，男，汉族。 上诉人（原审原告）：李冰，女，汉族。 共同委托代理人：牛正龙、李风林，河南一得律师事务所律师。特别授权。 被上诉人（原审被告）：常华莆，男，汉族。 委托代理人：李爱琴，女，汉族，系常华莆之妻。特别授权。 委托代理人：宋武军，河南尚中律师事务所律师。特别授权。 被上诉人（原审被告）：张巧娟，女，汉族。 上诉人张愫君、李喜玲、李明、李冰与被上诉人常华莆、张巧娟房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（以下简称原审法院）（2014）西民二初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人李喜玲、李明及四上诉人共同委托代理人牛正龙、被上诉人常华莆的委托代理人李爱琴、宋武军、被上诉人张巧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年1月23日，张巧娟（甲方）与常华莆（乙方）签订了《房产转让协议》一份，该协议主要约定：“双方经协商，甲方自愿将在西小屯村一组的民宅55平方二套共110平方的住房出售给乙方，价格每平方米叁仟元整，乙方一次性付给甲方人民币叁拾叁万圆整，房产归乙方所有。甲方确保本协议签订后，过渡期30个月，将在西小屯村的安置回迁房交乙方使用，甲方如在30个月内不能按期交房，以后的过渡费将由乙方继续领取。”该协议签订之后，常华莆于2010年1月24日支付张巧娟33万元售房款。常华莆用本身自有的50平方米加上向张巧娟购买的110平方米，共计置换了165.65平方米的房屋（一套为E区D座3单元3101号，面积为104.57平方米；一套为E区2号楼1单元2806号，面积为61.08平方米）。2014年8月20日常华莆又补缴了超出面积5.65平方米的31075元房款，拿到了该二套房屋的钥匙。之后张愫君、李喜玲、李明、李冰认为该房屋的所有人系李海宴，张巧娟未取得该房屋的其余共有人的同意，擅自与常华莆签订了《房产转让协议》，侵犯了其合法权益，遂起诉至法院，要求确认常华莆与张巧娟签署的《房产转让协议》无效。 另查明：张愫君与其丈夫李海宴（已于2001年去世），共生育一子一女，即李全喜（已于2006年8月10日去世），李喜玲。李全喜与张巧娟生育有一子一女，即本案原告李明与李冰。 原审法院认为：张巧娟与常华莆于2010年1月23日签订的《房产转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同。常华莆已就该房屋支付了合理对价，该《房屋转让协议》已经过西小屯村委会以及洛北乡、西工区两级人民政府的确认，张愫君等四人并无证据证明该《房产转让协议》系张巧娟与常华莆恶意串通，故常华莆构成善意第三人。目前该房屋已经与常华莆自有部分合并置换了两套房屋，且该二套房屋已经实际交付。故张愫君等四人的诉讼请求理由不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回张愫君、李喜玲、李明、李冰的诉讼请求。本案诉讼费100元，由张愫君、李喜玲、李明、李冰承担。 宣判后，张愫君、李喜玲、李明、李冰不服，上诉称：2009年西工区西小屯村因拆迁改造，张愫君所居住的房屋被拆迁置换安置房390平方左右。2014年6月份村委会通知选房分房时张愫君只有200多平方的房子，才得知2010年1月23日张巧娟在张愫君不知情的情况下私自卖与常华莆110平方。知道此事后张愫君坚决不同意卖房，张愫君丈夫李海宴（已于2001年去世）和儿子（儿子李全喜，2006年8月1O曰因病去世）虽已去世，但张愫君还有女儿、孙子、孙女，就是作为遗产该房产还有他们的份额!后张愫君便多次与二被上诉人协商归还房产，无果。后即到西工区人民法院提起诉讼，同时申请保全西工区西小屯村正在分房的行为，法院告知无法保全（当时还没有选房分房）。上述安置房屋属于我们家庭共有，二被上诉人在签订房屋买卖协议时双方都明知该房产属于上诉人共同共有的房产而未征得上诉人同意，私自签订买卖协议处分他人财产，他们的行为已严重侵害了上诉人及其他原告的财产权益，怎能是一审法院认定的善意第三人认定是否是善意的一个基本条件就是“是否明知故意”。若不是村委会通知分房至今上诉人及其他共有人都不知道此事。至于他们在法院审理阶段仍能顺利选房分房，是因为无房产证无法诉讼保全。并不是一审法院认定的“二被上诉人的《房屋转让协议》已经过西小屯村委会以及洛北乡、西工区两级人民政府的确认"，上述两级政府何时又有何权利确认他人的房屋转让协议的效力。另法院认定“该房屋已经实际交付，被上诉人已拿到该房屋的钥匙"也不符合事实，西小屯村的安置房至今还没有完工，怎能实际交付和拿到钥匙根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的变更、转让应当依法登记，未经登记不发生效力。房屋属于不动产，应当以登记机关的变更登记为准。以“是否交付"评定物权变动是动产物权的标准。法院还认定“常华莆已就该房支付了合理的对价”也不符合事实。西工区西小屯的村民安置房位于王城公园东边，紧邻王城大道和中州路，地理位置非常优越，即便是在2010年该位置的新房价也在4000元左右，怎能说是合理对价况且至今上诉人和其他原审原告也没有见到二被上诉人之间交易的一分钱。综上，一审法院认定事实错误，才作出错误判决。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第8条，《中华人民共和国物权法》第106条之规定作出判决适用法律错误。合同法第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除。根据上述事实，首先上诉人及其他原审原告并不是二被上诉人之间买卖协议的当事人，上诉人及其他原审原告并不受二被上诉人之间买卖协议的约束。其次，该房产买卖协议并没有“依法“成立，且违反相关法律规定。《物权法》第39条明确规定，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而张巧娟根本不是该房产的所有权人，并没有处分权。即便是其享有份额，根据物权法第99条规定处分共有不动产或动产应当经占份额三分之二以上上按份共有人或全体共有人的同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条明确规定，权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。建设部《城市房地产转让管理规定》第6条也作出同样规定。因此，一审判决书中引用合同法第8条适用错误。物权法第106条规定的是无权处分下的善意取得，善意取得需符合三个条件。本案不符合该三个条件：首先受让人并不是善意的。本案中常华莆即买受人在签订该买卖协议时，明知张巧娟出卖的房产属于上诉人及其他原审原告共同所有的家庭财产，而不通知上诉人及其他原审原告，前述己提到认定是否是善意的一个基本条件就是是否明知故意。为此常华莆主观上并不是善意的。其次，价格转让也并不合理。常华莆、张巧娟之间签订的转让价格也明显低于市场价，上述己提到即便是在201O年该位置的新房价也在4000元左右。再次，该不动产也没有在法律规定的房屋登记部门办理变更登记。综上，本案中的常华莆并不符合善意取得的构成要件，并不适用物权法106条之规定。结合上述事实与法律可以认定，本案中的买卖协议是未经其他共有人追认的买卖合同，属于效力待定的合同。该合同签订后至今并没有得到其他共有人同意，擅自处分人至今也没有得到其所处分财产的所有权。根据《民通意见》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应当认定无效。合同法第51条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此本案中的买卖协议应属于无权处分的行为，事后未经权利人追认，私自处分人也未取得处分权，应当属于无效的买卖合同。另外，西小屯村因拆迁改造所建设的安置房，是西小屯村民享受政府优惠待遇的一项福利，政府在安置过程中给予一定的优惠待遇，本应属于拆迁安置的村民享有。上诉人及其他原审原告都属于西小屯村民，应当享有该项福利待遇，二被上诉人的买卖行为不但侵犯的上诉人及其他原审原告一般的财产权利，还侵犯了上诉人及其他原审原告享有的村民因拆迁安置享有的政府的优惠福利待遇。综上，一审法院在审理过程中错误认定事实，错误的适用法律，并作出错误的判决，置上诉人及其他原告的合法权利于不顾，严重侵犯了其合法权利。 |
