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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第2235号 委托代理人：王鲁青，河南经源律师事务所律师。一般代理。 委托代理人：亓灵波，河南法桥律师事务所律师。特别授权。 上诉人王敏与被上诉人田高峰租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人王敏及其委托代理人王鲁青、被上诉人田高峰及其委托代理人亓灵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年5月4日，田高峰作为出租方（甲方）、王敏作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定田高峰将世纪华阳花园C地块二期133.O7平方米的商业裙房出租给王敏作为商业门面使用，房屋月租金为20000元。合同第二条第1款约定：该房屋租赁期共6年。自2013年5月5日起至2019年7月5日止。因房屋需要装修，甲方在两个月装修期间不收费。合同第三条第3款约定：乙方应当于本合同签订时向甲方支付租金壹拾贰万元，为2013年7月5日至2014年元月5日时段租金。以后租金于每次支付期限到期前1个月，向甲方支付下一次六个月房租。合同第三条第5款约定：房屋到期，乙方解除合同时，乙方前期的装修成果归甲方所有。2013年5月4日，王敏向田高峰支付了2013年7月5日至2014年1月5日半年的房租12万元。后王敏向田高峰又支付了6万元的房租。2014年6月4日，王敏向田高峰交还了出租房屋的锁匙，田高峰在收条上签字认可。 原审法院认为：田高峰与王敏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。王敏于2014年6月4日向田高峰交还了出租房屋的钥匙，并得到了田高峰的签字认可，王敏已无法再使用该租赁房屋，因此确认双方的房屋租赁合同于2014年6月4日解除。按照合同约定，自2013年5月5日至2014年6月4日。王敏应向田高峰支付租金22万元，王敏已实际支付租金18万元，尚欠4万元。因此，田高峰要求王敏支付租金的诉讼请求，依法予以部分支持。王敏反诉要求田高峰返还门面房装修费122183.35元，因双方对此无明确约定，且王敏装修利益不能实现的根本原因，是租赁合同无法按期履行完毕，而合同无法履行完毕是由王敏过错造成的，王敏理应承担相应责任，因此，对其反诉请求，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认田高峰与王敏的房屋租赁合同于2014年6月4日起解除。二、王敏向田高峰支付房屋租金4万元。以上给付义务于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回田高峰的其他诉讼请求。四、驳回王敏的其他诉讼请求。本案受理费3900元，由田高峰承担3034，由王敏负担866元；反诉费1372元由王敏负担。 宣判后，王敏上诉称：一、王敏租赁田高峰世纪华阳C地块商业裙房153号门面房，装修期免房租2个月；后来九都路进行封闭改造，因装修材料无法进场，装修不能完成房屋不能使用。李世安当时代表王敏，与田高峰交涉，九都路改造属于不可抗力，不可抗力双方都应承担损失。双方在电话口头约定：九都路改造期间的六个月，房租的损失双方各承担一半（三个月），亦即装修期免房租一共为5个月。这样，田高峰在2014年1月5日至2014年7月5日的房租，由六个月12万元减免3个月为6万元。所以王敏在2014年3月通过银行向田高峰又转账支付了6万元房租。房租到期时间为2014年7月5日。而在2014年6月4日，（提前于已支付的房租租金到期时间一个月），王敏因所租房屋的生意实在无人问津，提出退房，田高峰同意并接回了房门钥匙，实现了退房、终止租赁合同，一审法院给予了认定。这时王敏已经不欠田高峰的房租；按照李世安与田高峰电话口头约定，倒是田高峰应该退付王敏一个月的房租2万元。但王敏当时没有提出这里不再追究。合同形式包括口头合同，只是王敏缺乏法律知识，在一审错过了证人作证的时机。二、返还装修费的理由：l，原租房合同租期6年，6年到期后，装修成果归房东，这无可非议；合同条款是合同事项多个方面条件内在关联、互相补充互相制约而记录的，不可以摘取只言片语作为定性，这是一审法院判决的不公所在。2、田高峰收回门面房并对外出租，同意王敏留下了门面房房门钥匙，是表示对返还部分装修费的认可。3、田高峰在以后的出租房屋行为中，委派其律师亓灵波到南昌路杜康大厦1501号房协商装修费返还数额问题，也证明双方在装修费问题上的保留。4，造成王敏在所租房屋无法经营、提前退房的根本原因是所租房屋的环境、地理所致。王敏租房时，房屋毛墙毛地，漆黑一片，花费巨额资金装修得富丽堂皇，只使用不到两个月，装修成果完全归田高峰所有，也实在不公。因为田高峰所收房租18万元，已经受惠。且不说王敏倾心花费了半年以上时间。综上，请求：1、二审法院依法撤销（2014）涧民二初字第512号民事判决，王敏不应支付田高峰房租4万元；2、田高峰应支付王敏房屋装修费8万元。3、本案反诉费由田高峰承担。 田高峰答辩称：一、双方并未协商过延长3个月装修期限问题；二、双方合同约定合同解除时装修成果归田高峰所有。因合同提前解除系王敏提出，故田高峰不应再支付装修费用。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 二审经审理查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：上诉人王敏认为，由于九都路改造，其与田高峰曾达成口头协议即装修期免房租一共为五个月。二审庭审时，李世安作为证人虽出庭证明是其本人亲自与田高峰达成再免三个月房租的口头协议，但因田高峰对此不予认可，本案现有证据不能证实双方已就续免房租三个月达成共识，对王敏的该项主张本院不予支持。关于王敏上诉要求返还装修费的问题，本院认为，双方合同约定“房屋到期，乙方解除合同时，乙方前期装修成果归甲方所有”，本案双方的合同在距离到期还有五年的情况下解除，即提前解除，那么该装修剩余价值的承继一方应给予对方以适当补偿。王敏因经营困难提出提前解除合同，田高峰对此也给予应允，该行为并不违反法律禁止性规定。原审法院据此让王敏承担合同无法履行完毕的过错责任，加重了王敏的责任份额，有失公平。田高峰作为王敏装修剩余价值的承继受益者，其应当给王敏适当补偿。鉴于本案的实际情况，本院酌定田高峰补偿王敏装修款3万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项之规定，判决如下： 一、维持洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第512号民事判决第一、二、三项； 二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第512号民事判决第四项； 三、田高峰在本判决生效后十五日内支付王敏装修补偿款3万元； 四、驳回王敏的其他诉讼请求。 二审受理费2600元，由上诉人王敏承担2000元，被上诉人田高峰承担600元（该款已由王敏先期垫付，待执行时一并清结）。 本判决为终审判决。 审判长 李庆刚 审判员 于 磊 审判员 索如意 二〇一五年八月二十日 |
