|
河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1360号 法定代表人刘柱，该公司总经理。 委托代理人曹峰，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）周绒，女，1942年5月9日出生，汉族。 上诉人河南天达实业发展有限公司（以下简称天达公司）与被上诉人周绒合同纠纷一案，周绒于2014年12月31日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》、《托管协议书》；2、天达公司退还周绒商铺使用权转让费181000元；3、天达公司返还周绒安全保证金5000元；4、诉讼费用由天达公司承担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2015年6月10日作出（2015）管民二初字第189号民事判决，天达公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月28日对本案公开开庭进行了审理。上诉人天达公司的委托代理人曹峰，被上诉人周绒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2008年7月26日，周绒（乙方，受让方）与天达公司（甲方，转让方）签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，主要内容为：“甲方将自己所属的光彩市场负一层中区2排9号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约10.22㎡；营业房或商铺使用权转让期限七年6个月，自2008年9月1日起至2016年2月28日止（含装修期）；本营业房、商铺为一房一铺一价，使用权转让费共计壹拾捌万壹仟元（小写：￥181000），乙方应当在合同签订之日一次性支付给甲方，对于乙方依照甲方提供的按揭贷款服务，与银行签订按揭贷款合同的，应当按照按揭贷款合同规定的付款方式支付营业房或商铺使用权转让款项；乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理，合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元，合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方；甲方保证乙方的正常经营秩序，为乙方提供良好的经营环境，对乙方的消防安全进行检查，有权强制要求乙方消除安全隐患；甲方负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务；甲方负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由乙方负责。”合同签订前，周绒于2006年9月29日向天达公司交纳会员费5000元，天达公司向周绒出具《收据》一份，载明：今收到周绒人民币伍仟元，系付会员费。在上述《收据》上，还注有“已冲房费。”2006年10月9日，周绒交纳商铺使用权转让费176000元。合同签订当日，周绒又交纳商铺水电押金（即保证金）5000元。 另查明，2010年12月10日，周绒（乙方）与天达公司（甲方）签订《补充协议书》一份，主要约定：公司研究决定要求乙方必须自行经营在甲方购买的商铺，2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），不允许私自转让、转租；2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），乙方必须遵守甲方的市场管理制度，正常开门营业，营业时间为10：00—20：00，一个月内累计关门时间不得超过7天；公司于2011年2月28日前完成对市场结构的改造工程，为营业商户提供一个良好的营业环境；2年市场培育期内，市场承诺第一年内招商率达到70%以上，第二年达到90%以上，并且保证2年期满后，房租水平达到正常投资收益水平；2年市场培育期内，公司负责出资在电视、报纸、网络等媒体的宣传及推广；对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2020年8月31日的优惠政策。同日，周绒（乙方）与天达公司（甲方）另签订《托管协议书》一份，主要约定：乙方将位于光彩市场负一层中区2排9号商铺委托给甲方管理，乙方积极配合甲方做好托管交接工作；托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间乙方未经甲方同意，不能参与商铺的经营与管理；商铺在托管期间，乙方将不需要交纳任何管理费用，托管期间公司所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由公司统一支配；2年托管期内，任何商户不得私自转让商铺，一经发现转让行为，该商户不再享受市场任何优惠条件；本托管协议与原补充协议书第一条不冲突。 还查明，涉案商铺交付周绒之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，天达公司承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场直至2011年12月24日才正式开业。商户称商场开业后仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。 在诉讼过程中，周绒称2006年9月29日所交会员费5000元是天达公司公司让交纳的，承诺会员费冲抵转让费，并在《收据》中注明：“已冲房费”。天达公司对此不予认可，但其未说明其收取会员费的用途及依据。 原审法院认为，周绒、天达公司所签《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》、《托管协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应依据合同约定行使权利、履行义务。周绒2006年9月29日所交会员费5000元，天达公司出具的《收据》上注明“已冲房费，”天达公司虽对此不予认可，但其未说明收取会员费的用途及依据，结合合同所约定的商铺使用权转让费的数额，原审法院认定会员费5000元已经冲抵周绒所交的部分转让费，周绒向天达公司交纳商铺使用权转让费181000元的事实应予认定。周绒依约履行了支付商铺使用权转让费181000元及押金5000元的合同义务，天达公司亦应按约向周绒交付可以正常经营的商铺，天达公司虽然履行了交付商铺的义务，但所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为周绒等商户提供正常的经营环境，也不能保证周绒等商户的正常经营秩序，导致合同无法继续履行，故周绒依法可予行使解除权。关于解除权的行使，我国法律对解除权人行使解除权规定了通知义务，但对于通知的形式并未限定，这意味着当事人既可在诉讼之外将通知直接送达对方，也可以诉的方式向对方充分传达要求解除合同的意思，人民法院仅是对权利人行使权利是否合法予以审查，并非代替当事人行使实体权利。周绒要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》与《补充协议书》，理由正当，应予支持，但《托管协议书》于周绒起诉前已经因履行期限届满而终止，周绒要求解除该协议的诉讼请求已无实际意义，故原审法院不予支持。因周绒已向天达公司支付了2008年9月1日至2016年2月28日期间的商铺使用权转让费181000元，天达公司在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年9月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，天达公司具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费80440元（181000元÷90个月×40个月）。商场正式开业之后，由于天达公司有对商场进行培育、改善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于周绒等商户负有充分考察商场经营环境及配合天达公司对商场经营进行培育的义务，因此，周绒等商户与天达公司对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，原审法院认定天达公司的过错程度大于商户的过错程度，酌定天达公司承担60%的责任，其应向周绒返还从商场正式开业日即2011年12月24日至周绒起诉之日2014年12月31日期间的商铺使用权转让费的60%即43438元（181000元÷90个月×36个月×60%）。由于周绒从起诉之日主张解除合同，所以天达公司应全额返还从周绒起诉之日2014年12月31日至商铺使用权转让的终止日2016年2月28日期间的商铺使用权转让费即28154元（181000元÷90个月×14个月）。综上，天达公司应返还周绒商铺使用权转让费共计152032元。同时，涉案押金5000元是合同履行过程中的水电保证金，因合同未实际履行，故该款应全额返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、解除周绒与河南天达实业发展有限公司于2008年7月26日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》及2010年12月10日签订的《补充协议书》。二、河南天达实业发展有限公司于该判决生效后十日内返还周绒商铺使用权转让费152032元及押金5000元。三、驳回周绒的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4320元，由周绒负担673元，河南天达实业发展有限公司负担3647元。 |
