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委托代理人谢木占，湖北文学泉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）郑州市管城回族区住房保障服务中心（原名为郑州市管城回族区房产管理局）。 代表人张献忠，该中心主任。 委托代理人徐滟，河南志晖律师事务所律师。 委托代理人雷浩，河南志晖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）郑州龙马实业有限公司。 法定代表人王榕军，该公司总经理。 委托代理人徐滟，河南志晖律师事务所律师。 委托代理人雷浩，河南志晖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）王智，男，1950年3月13日出生，汉族。 委托代理人张明山，男，1977年11月5日出生，汉族。 上诉人方磊因与被上诉人郑州市管城回族区住房保障服务中心（以下简称管城住房保障中心）、郑州龙马实业有限公司（以下简称郑州龙马公司）、王智房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第443号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方磊的委托代理人张新国、谢木占，被上诉人管城住房保障中心及郑州龙马公司的委托代理人徐滟、雷浩、被上诉人王智及其委托代理人张明山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：方磊之父为方同落，曾用名为方同乐。2006年2月18日，方同落以方磊名义（即甲方，卖方）与王智及王智之妻刘秀梅（即乙方，买方）签订《房屋转让协议》一份，内容载明：“经甲乙双方协商，由甲方转让给乙方天荣2期B6-16号营业房，房款一次付清。（1）本合同生效之时房款一次付清，不得违约，同时天荣B6-16号归乙方所有。（2）自生效之时所有产权手续转与乙方，并连银行借贷手续和所有票证。（3）如乙方要申请办理过户手续时，甲方应给予配合，费用由乙方自理。（4）自转让生效时所有费用，如国税、地税、工商、物业管理、银行还款借贷、过户办理等（由乙方负担）。（5）本合同一式贰份，甲、乙双方各一份。”该协议落款处，方同落代替方磊在甲方项下签署“方磊”字样，并注明“代理人方同乐”，王智、刘秀梅在乙方项下签名，同时也有“证明人：黄超杰、梁钱跟”字样。协议签订后，王智夫妻依约履行了支付房款的义务，房款共计260000元，方同落于2006年2月21日出具《收条》一份，载明“今收到王智B6-16号门面转让款贰拾陆万元整。方磊方同乐代收。”方同落亦将房屋的购房协议、购房发票、物业协议、消防安全手续、按揭还款银行卡、交房清单、物业费发票等购房手续交付王智夫妻。后王智夫妻使用房屋，并将房屋出租给方同落的侄子方胜兵，王智就此提交2006年2月26日其与方胜兵所签《租房合同》一份，内容为：经双方协商，王智愿将B6-16号门面出租给方胜兵，租期三年，自2006年2月23日至2009年2月22日止，三年内银行贷款由方胜兵承交。王智另提交有涉案房屋按揭贷款的部分偿还手续及相关水、电费交款手续。 2009年，管城住房保障中心（当时名称为郑州市管城回族区房产管理局）根据城市规划，对郑州市天荣服装城升级改造项目规划区域内的建筑物和构筑物实施拆迁，并委托郑州龙马公司先与零散商户达成拆迁安置协议。2009年3月5日，王智以方磊名义，与郑州龙马公司签订《拆迁安置协议》一份并签署拆迁安置《授权委托书》一份，内容涉及对涉案B6-16号商铺的拆迁安置，3月9日，双方办理了交房手续。2011年1月19日，王智与管城住房保障中心签订《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》一份，确定了被拆除房屋状况、临时安置补助费等内容，随后王智亦领取了补助补偿费300451.2元。涉案房屋已被拆迁，现因方磊对房屋转让一事不予认可，遂成讼。方磊诉至原审法院，请求：1、确认王智与管城住房保障中心于2011年1月19日私自签订原告所有的位于管城回族区乔家门路1号4号楼1-2层B6-16号房屋的《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》无效；2、判令管城住房保障中心与方磊签订《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》；3、判令王智退还领取方磊该房屋的拆迁补助补偿费300451.2元；4、诉讼费用由管城住房保障中心、郑州龙马公司及王智承担。诉讼中，方磊认可郑州市管城回族区房产管理局名称已变更为郑州市管城回族区住房保障服务中心。 另查明：涉案房屋为天荣时装城二期商铺，产权证显示房屋坐落为管城回族区乔家门路1号4号楼1-2层B6-16号，房屋所有权人为方磊，建筑面积30.08平方米，设计用途为商业服务。就房屋转让一事，方磊与王智之间曾发生多次诉讼纠纷。2012年12月，方磊起诉王智不当得利，要求王智返还房屋的拆迁置换手续及拆迁补助补偿费，后方磊撤诉；2013年1月，王智、刘秀梅夫妻起诉方磊、方同落父子，要求协助过户，方磊就该案提起反诉，后王智、刘秀梅撤诉，方磊亦撤销了反诉；2013年10月，王智、刘秀梅再次起诉方磊、方同落，要求协助过户，后王智、刘秀梅撤诉。以上诉讼均是在原审法院进行。2014年2月18日，方磊提起本案诉讼，本案审理过程中，王智、刘秀梅重又以方磊、方同落为被告另案提起诉讼，要求确认涉案《房屋转让协议》有效，该案尚在审理过程中。 原审法院认为：本案房屋拆迁安置补偿纠纷涉及方磊与王智之间的房屋转让事实，对此，王智提供相应证据，显示方磊之父方同落于2006年2月以方磊名义将涉案房屋转让于王智和刘秀梅夫妻，房款支付及房屋交付均履行完毕，王智使用房屋多年，且在其使用过程中发生了拆迁安置情况。管城住房保障中心及郑州龙马公司正是基于上述房屋转让事实而与王智办理了相关拆迁安置手续。方磊虽为涉案房屋登记所有权人，但就房屋转让是否成立并有效之诉尚在审理过程中，现有证据及事实不足以证明方磊为房屋实际所有权人，亦不足以证明其权益受到侵害，故其起诉缺乏具体事实与理由，原审法院不予支持。方磊可在相关房屋转让纠纷依法解决且其房屋所有权权益得到确认后，通过合法途径另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，原审法院裁定：驳回方磊的起诉。 宣判后，方磊不服原审法院裁定，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。管城住房保障中心与王智签订的《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》应为无效协议。方磊已向原审法院提交了涉案房屋的产权登记信息，其信息明确载明，涉案房屋的所有权人是方磊，且管城住房保障中心与王智之间所签《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》亦是以方磊名义所签。根据物权法之规定，不动产以登记为准，未进行登记变更的，不动产物权不发生转移。方磊对王智与方同落之间所签订的《房屋转让协议》并未追认，该转让属于无权代理行为，应为无效协议。即便王智与方同落之间签订的《房屋转让协议》有效，也是王智与方同落之间的债权，并不能对抗方磊的物权。故请求二审法院撤销原审裁定，指令原审法院进行审理。 |
