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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1069号 上诉人（原审原告）夏学锋，男，汉族，l976年10月16日出生。 委托代理人高武杰，河南金苑律师事务所律师。 法定代表人江波，该公司总经理。 委托代理人杨勇，河南陆达律师事务所律师。 上诉人夏学锋因与被上诉人郑州恒天兴华房地产有限公司（以下简称恒天兴华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏学锋，被上诉人恒天兴华公司的委托代理人杨勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年9月17日，夏学锋与恒天兴华公司签订商品房买卖合同，合同约定：夏学锋购买恒天兴华公司开发的位于中原区天山路东，牛庄路南3幢1单元8层808号房屋一套（小区名称为保利百合），户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积l35.17平方米（套内建筑面积ll0．5平方米，公共部位和公用房屋分摊面积24.67平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7863.16元，总金额为l062863元，付款方式为其他方式，其中712863元以现金方式于2012年9月17日支付，350000元以商业贷款方式于2012年12月17日支付。合同第八条约定：恒天兴华公司应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付夏学锋使用，第5种条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，恒天兴华公司未按规定期限将该商品房交付夏学锋使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒天兴华公司按日向夏学锋支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，夏学锋有权解除合同。夏学锋要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒天兴华公司按日向夏学锋支付已交付房价款万分之l的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，恒天兴华公司应当书面通知夏学锋办理交付手续。双方进行验收交接时，恒天兴华公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，恒天兴华公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒天兴华公司不出示证明文件或出示证明文件不全，夏学锋有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒天兴华公司承担。由于夏学锋原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：恒天兴华公司不承担逾期交房责任。自恒天兴华公司书面通知送达之日起l5日内，夏学锋未按规定办理房屋交接的，视同恒天兴华公司与夏学锋按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给夏学锋，夏学锋应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒天兴华公司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年3月30日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由恒天兴华公司提供替代设施，由夏学锋承担费用，收费标准按正常市政标准。合同签订当日，夏学锋与保利物业管理有限公司郑州分公司签订了前期物业服务协议并于2012年9月17日向恒天兴华公司支付购房款712863元，于2012年12月31日向恒天兴华公司支付购房款350000元。2014年5月12日，恒天兴华公司向郑州市城乡建设委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区3号楼，2014年5月13日，郑州市城乡建设委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，恒天兴华公司向夏学锋发出通知，告知其购买的房屋已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。2014年6月12日，夏学锋向恒天兴华公司发出拒收房屋告知函，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、消防配套设施不齐全、消费欺诈、楼体外观不直、倾斜等质量有问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等25项问题。该函通过EMS快递发送给恒天兴华公司。2014年9月9日，保利百合小区业主冉小平、田丽丽等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市住宅与房地产业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房，夏学锋在52人之中。 2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会组织交付使用调解会议，恒天兴华公司方工程部负责人王瑞琮代表恒天兴华公司，冉小平、徐九洋、于建辉作为购房人代表参与调解。同曰，郑州市住宅与房地产业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒天兴华房地产有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州恒天兴华有限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章并有侯苏、岳野、周静三人签名。2014年7月28日夏学锋实际接收房屋。2014年8月16日，夏学锋领取了2014年3月31日至2014年6月3日的逾期交房违约金。 上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、拒收房屋告知函、竣工验收备案表、收楼档案、郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书以及原、恒天兴华公司的陈述等证据在案佐证，足以认定。 原审法院认为：夏学锋与恒天兴华公司所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间2014年3月30日前，恒天兴华公司迟至2014年6月1日才向夏学锋发出交房通知，通知的交房时间为6月3曰，恒天兴华公司未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。虽然夏学锋实际接收房屋的时间是2014年7月28日，但恒天兴华公司通知6月3日交房的入伙通知书早在6月1日已经有效送达夏学锋。交房需要双方的配合，夏学锋应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然夏学锋向恒天兴华公司发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题，邻居房屋漏水与否与自家房屋存在质量问题之间并不存在法律上的关联性。夏学锋承认是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但原、恒天兴华公司双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于恒天兴华公司应承担的法定义务，夏学锋以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，夏学锋应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。夏学锋在庭审中提交了郑州市住宅与房地产业协会出具的调解具结书一份，以此证明恒天兴华公司交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付6月1日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从恒天兴华公司向该院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明恒天兴华公司逾期交房的有效证据。恒天兴华公司按合同约定应向夏学锋支付2014年3月31日至通知交房的6月3日期间的交房违约金，因夏学锋已领取该违约金，恒天兴华公司已经承担了其应承担的违约责任。夏学锋要求恒天兴华公司支付自2014年6月4曰至9月30目的逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，于理不合，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院作出判决：驳回夏学锋的诉讼请求。案件受理费116元，由夏学锋负担。 |
