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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1648号 上诉人（原审被告）刘国安，男，1952年2月16日出生，汉族。 委托代理人李明伟，河南天新律师事务所律师。 委托代理人项修成，河南天新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）段书予，男，1958年10月13日出生，汉族。 上诉人刘国安因与被上诉人段书予房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘国安的委托代理人李是伟、项修成，被上诉人段书予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经理审查明：一、2008年3月23日，段书予作为乙方、刘国安作为甲方，双方签订一份房屋买卖协议，协议主要内容：甲方现有正在建造的住宅期房，位于郑州市管城区南曹乡尚庄村刘南岗（楼号单元暂未定）。现甲乙双方商定，将其中三楼一大一小套住宅转让给乙方。双方达成如下协议：1、该住房三楼大套约97平方米，小套约51平方米，合计约148平方米，总价款叁拾万元人民币；2、本协议签订后乙方一次性支付甲方房款叁拾万元人民币（以甲方书写的收据为准）；3、甲方负责为乙方办理房产证，办证的契税、工本费由乙方承担；4、乙方的产权证办理完毕前，如甲方反悔收回该房屋，甲方除退还乙方的叁拾万元购房款外，还要赔偿乙方经济损失及违约金叁拾万元整；如乙方要求退房，甲方不再退款。 协议签订当日，段书予向刘国安支付房款20万元，刘国安向段书予出具收条一张。次日，段书予向刘国安交付理财协议书及银行卡一张，理财金额为10万元。2008年7月24日，理财款到期，段书予取出理财款10万元交付刘国安之子刘涛（即刘霄汉），刘涛向段书予出具收条一份，写在2008年3月24日刘国安出具的收条背面。次日，段书予再交付刘国安500元理财款收益。 2009年9月16日，刘国安、案外人刘霄汉、石霞、杨静（乙方）与开发商河南逸泉置业有限公司（甲方）签订“集体房屋分配协议”一份，主要约定：甲方在位于刘南岗大道东、逸泉原小区以北地块上建设城中村改造安置小区安置房，乙方所分配的安置房为第14号楼4单元68号房，层高为1—6层半，建筑面积共716.12平方米；乙方在签订协议之后、房屋分配之前应一次性将全部房款付清，即壹拾壹万壹仟陆佰柒拾贰元整；甲乙双方同意以最后产权登记面积为准据实结算房价款。 2009年11月9日，刘国安将位于郑州市管城回族区逸泉小区14号楼4单元3层两套房屋将付段书予。 二、段书予入住该房屋后，认为房屋实际面积与购房协议约定面积不符，遂要求刘国安退还部分房款。2011年1月31日，刘国安退还给段书予房款3万元，并支付了利息2400元。 后因双方仍对房屋面积产生争议，引起诉讼。 三、在诉讼过程中，段书予提交的该协议条款中，第1条后段书予自行添加了“以产权证面积按2000元／平方米据实结算”字样，第4条后段书予自行添加了“如房屋升值大，按反悔时的市场价双倍赔偿”字样。经该院释明，段书予同意按照刘国安的合同样本处理纠纷。 另查明：段书予提出调取本案房屋建筑面积证明及施工平面图纸的申请，并提供房屋工程部负责人的联系电话，该院拨打该电话，接电话的人称自己并非工程部负责人，不清楚情况。后段书予自行撤回该申请。该院到逸泉公司工程部进行调查，工程部负责人称，房屋面积应以房产证面积为准，房产证尚未办理完成。集体房屋分配协议中的建筑面积仅为与施工方进行结算的面积，并非房屋实际面积。 再，因该房屋无所有权证，段书予向该院提出对房屋面积进行司法鉴定的申请。该院技术科向其回复，本案房屋属于没有房产证、房管部门未定面积的情况，在此种情况下无法对每套房屋的面积进行鉴定，房屋面积最终应以房管部门的面积数据为准。 关于房屋的具体结构和面积。本案14号楼4单元共有6层半。第六层东户房屋为大套，带阁楼（即第六层半），阁楼的面积在计入房屋总面积时减半计算，第六层西户房屋为小套，没有阁楼。一层为商铺，面积较大，段书予称一层面积为118.4平方米，二层至五层面积一样，面积为102.35平方米。刘国安对此面积不予认可，但未能提供房屋的具体面积，并称本案房屋的产权证不知何时能够办下来。经该院释明，刘国安对涉案房屋的房屋所有权证何时能办理下来没有明确时间概念。 另，段书予诉讼请求计算依据为面积按150平方米，单价按2000元。 原审法院认为，段书予、刘国安在2008年3月23日签订的房屋买卖协议不违反法律的强制性规定，应属有效合同。因双方签订合同时房屋属于在建房屋，面积大小应属无法确定状态，对于合同履行出现分歧（尤其是实际交付的房屋面积与约定面积如果出现较大差异）时如何处理纷争双方约定不明。虽然协议约定“一大一小”两套房屋为价款30万元，但同时又明确约定面积为约148平方米（97平方米、51平方米），因此，当实际交付的房屋面积与合同约定有明显差异时，按照公平原则和交易习惯应据实“多退少补”；况且刘国安已在2011年初向段书予退还了部分房款3万元，该行为也应视为段书予、刘国安对原合同约定不明之处重新达成的补充（口头）协议，即依据房屋面积据实结算房款。 关于房屋面积及应退的房款数额。一般情况下，交易双方应按照房产登记确定的面积核算房款，但考虑到本案的以下几个方面的具体案情：一是双方约定是在建房屋，二是交付房屋出现面积差异时双方没有签订书面补充协议，三是刘国安曾退过部分房款，四是刘国安已明确表示不确定房产证何时能办理下来，五是该院已通过多种途径无法准确核实房屋的面积，鉴于这几个方面的原因，为解决双方的矛盾纠纷，在刘国安未能提供确凿证据推翻段书予主张的实际面积为102.35平方米情况下，该院目前应按照102.35平方米来核算房款。房款单价应据实折算为2027元，实际面积102.35平方的房款为207463元，该房款与30万元的差额款项为92537元，减去刘国安已向段书予返还购房款3万元，剩余的款项62537元应为刘国安应退还段书予的款项。关于段书予主张的双倍返还差价，因本案的情况与相关规定不相适应，故对于段书予要求双倍返还差价的诉请，该院不予支持，但可以按照同期贷款利率的标准给付相应的利息以弥补段书予的相应损失，具体日期应从2008年3月24日起计算。如果将来房屋登记的面积与本案认定的面积存在差异的情况下，双方仍可按照本案的处理原则协商解决或通过法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，原审法院作出判决：一、自本判决生效之日起十日内，刘国安向段书予返还购房款62537元并按照银行同期贷款利率的标准支付自2008年3月24日起至判决确定偿还之日止的利息；二、驳回段书予的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2912元，由段书予负担1456元，刘国安负担1456元。 |
