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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1186号 上诉人（原审被告）高杉，男，1966年7月31日生，汉族。 法定代表人陈磊，该公司总经理。 委托代理人张崇晔，河南明治律师事务所律师。 委托代理人赵星，河南明治律师事务所律师。 上诉人高杉为与被上诉人郑州三和物业管理有限公司（以下简称三和物业公司）物业管理服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第00472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高杉，被上诉人三和物业公司的委托代理人张崇晔、赵星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2009年3月29日，高杉与三和物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定由三和物业公司向高杉所购置的世纪﹒豫花园28号楼2单元13楼163户，建筑面积为138.76平方米的房屋提供物业管理服务，服务内容包括房屋公用部位的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。物业管理服务收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.1元，若因高杉的原因空置房屋物业服务费用全额缴纳，物业费每半年缴纳一次，上半年费用1月25日之前缴纳；下半年费用7月25日之前缴纳。高杉违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，三和物业公司有权要求高杉补交并从逾期之日起按每天1‰缴纳违约金。该协议签订后，三和物业公司向高杉提供物业服务，高杉自2012年2月1日至2014年12月31日期间，未向三和物业公司缴纳物业费，三和物业公司于2015年1月7日，向高杉进户门粘贴《物业费催费通知单》，向其催要物业费。另查，三和物业公司主张违约金的起始时间为：2011年1月1日至2014年12月31日。 原审法院认为，高杉与三和物业公司双方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。依据该合同，高杉应按其房屋的建筑面积138.76平方米、每平方米每月1.1元的标准向三和物业公司交纳物业管理费，由此计算出高杉应支付2012年2月1日至2014年12月31日的物业服务费金额为5342.26元（138.76平方米×1.1元×35个月）。对三和物业公司就物业费金额该部分诉讼请求，该院予以支持，超出部分，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。此案中，三和物业公司诉称之“滞纳金”，实为违约金，高杉应当依照《前期物业管理服务协议》之约定向三和物业公司支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，该院判决：一、高杉于判决生效之日起十日内向三和物业公司交纳物业费5342.26元；二、高杉于判决生效之日起十日内以日千分之一的标准，自以下起始日至2014年12月31日至向三和物业公司支付以下物业费的违约金，分别为：2012年2至6月物业费763.18元，自2012年1月26日起；2012年7至12月物业费915.816元，自2012年7月26日起；2013年1至6月物业费915.816元，自2013年1月26日起；2013年7至12月物业费915.816元，自2013年7月26日起；2014年1至6月物业费915.816元，自2014年1月26日起；2014年7至12月物业费915.816元，自2014年7月26日起；三、驳回三和物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人高杉负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审判决宣判后，上诉人高杉不服上诉称：一、原审认定的基本事实不清，三和物业公司在原审中提交其与其于2009年3月29日签订的《前期物业管理服务协议》应依法被认定为无效，而原审判决却不经依法查明即认定为合法有效，实属认定基本事实错误应依法撤销。首先，其作为住宅小区的业主依法不应是前期物业服务合同的签订主体，此协议的甲方是由开发商河南万隆方正置业有限公司选聘或委托后强加给其的，在此协议的签订中其完全没有自主的选择权和决定权。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，所以，住宅小区的单个业主不是前期物业服务合同的签订主体，只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体。因此，三和物业公司与其于2009年3月29日签订的《前期物业管理服务协议》从根本上违反了我国《合同法》规定的平等自愿协商一致的合同订立原则，应依法被确认无效。其次，根据原审认定的《前期物业服务协议》中有关主体的描述是“甲方是指：房地产开发单位或其委托的物业管理企业”，可知此协议的甲方要么为开发商要么是其委托的物业管理企业，而三和物业公司在原审中并未提交三和物业公司与世纪豫花园小区开发商河南万隆方正置业有限公司签订的相关世纪豫花园小区前期物业管理委托合同、也未提交证明其委托行为符合行政法规即《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定的招标文件、投保文件或者人民政府房地产行政主管部门的批准文件。所以开发商选聘物业的程序是否合法和三和物业公司入驻其所在小区的程序是否合法性原审判决应查明而未查，就直接认定前期物业服务协议有效显然认定事实错误。最后，根据我国《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”因此，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效。没有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序选聘前期物业服务企业进而强加给业主的行为，明显违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，因此根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项的规定原审判决认定为有效的《前期物业管理服务协议》因违反了我国行政法规的强制性规定依法应被认定为无效。二、原审判决其应向三和物业公司交纳物业费错误。首先，三和物业公司在2010年l2月以后的收费行为未经许可。属违法收费，依法不应获得法院的支持和维护。根据三和物业公司原审时提交法院的证据一可知，三和物业公司的《收费许可证》的有效日期为“2008年1月至2009年5月续至2010年l2月”，那么其在2010年l2月以后的收费行为即为未经许可的行为，根据我国相关法律规定，物业服务企业的收费必须依法经政府物价部门核准并许可方可向业主收费，而三和物业公司明知其收费许可到期却不及时依法核准，其行为已违反了我国相关行政法规的强制性规定，此违法收费的行为依法不应得到人民法院的维护和支持，原审法院在证据认定中明知其收费许可过期却用法院判决的方式助长其违法收费的行为，实在有违人民法院守法护法的宗旨。其次，原审判决仅凭三和物业公司原审提供的2015年1月7日《物业费催费通知单》及照片便单方认定三和物业公司向其催要物业费，显属证据不足，认定事实错误。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，物业公司应该依法履行法定的书面通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，需有其及其家人书面签字确认其收到了三和物业公司的书面催缴通知。而本案中证明三和物业公司书面通知其的证据仅为一张《物业费催费通知单》和照片，其是否收到或见到过此通知却未知。因此此证据只能证明三和物业公司向其家门粘贴过催费通知，根本无法证明三和物业公司通过直接送达等方式向其书面催缴了物业管理费用。而且三和物业公司在2015年3月4日通过诉讼向其追要2012年2月-2013年3月的物业费明显已过法定的诉讼时效，不应获得人民法院的支持。根据我国（民法通则）的规定向人民法院主张保护民事权利的诉讼时效为两年，从当事人知道或应当知道其权利受侵害之日起算。三和物业公司在原审向其追要2012年2月至2013年3月的物业费已超过两年诉讼时效，而且其也没有证据证明在此期间有诉讼时效中止中断的情形，对此，三和物业公司追讨物业费的请求依法不应获得支持。最后，三和物业公司并未完全履行其应履行的相关维修、养护、管理、维护义务，小区的环境和物业管理脏、乱、差。第一其家里的阳台和飘窗，--到下雨就哗哗的往室内倒进水，造成室内墙皮和壁纸多次开裂，墙体裂缝，其多次找物业要求调查维修，但三和物业公司至今都未给其解决此问题。第二、自其入驻此小区，前两年因有楼盘要销售前期的物业服务还可以，但自2012年后，小区物业便开始消极怠工，小区门禁从未使用过且现一直处于损坏状态，消防设施长期无人巡查，电梯经常不按时检验，最近的一次检验到期日为2014年3月29至今已一年有余，到期未检，业主每天乘坐电梯存在重大安全隐患，电梯三天两头罢工，给业主带来很大不便。而且，小区的地下排水系统长期淤堵，一下雨小区道路积水严重不说，丽且更可气的是28号楼前路上淤泥上泛满地黑臭泥，行人根本无法通行。还有28号楼前的绿化从不维护树木死了成了个别人的私家菜园，28号楼前至今未规划电动车停车位，电动车乱停乱放堵塞出入口。三和物业公司对这些至今都未进行有效治理。试问这样的不为业主履行服务职责的物业公司有什么资格要求其按期按标准向其交纳服务费三和物业公司违约不履行义务在先，何来要求其支付物业费和违约金综上，《前期物业管理服务协议》因违反我国行政法规的强制性规定应依法认定为无效，原审法院依据此无效协议所作裁判属毒树之果依法应予撤销；三和物业公司的收费和催要行为明显存在法律和事实缺陷依法不应获得支持!其依法提起上诉，一、请求依法撤销原审判决；二、一二审诉讼费由三和物业公司承担。 |
