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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1224号 法定代表人张占立，该公司总经理。 委托代理人任培治，该公司员工。 委托代理人朱海枫，河南劳学律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）孙建立，男，1970年11月5日出生，汉族。 委托代理人王俊令，河南文中律师事务所律师。 上诉人郑州浩冉房地产经纪有限公司（以下简称浩冉公司）因与被上诉人孙建立合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院作出的（2014）管民二初字第2244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人浩冉公司的委托代理人任培治、朱海枫，被上诉人孙建立的委托代理人王俊令到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年5月3日，许战军（卖方、甲方）、孙建立（买方、乙方）与浩冉公司（中介方、丙方）签订《郑州浩冉房地产经纪有限公司买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于管城回族区紫东路121号院7号楼南5单元6层南2户的房产，房屋建筑面积为121.68平方米，乙方自愿购买甲方上述房产。甲乙双方经协商一致，同意上述房产的总价款为人民币67万元，乙方自本合同签订时向甲方支付定金人民币2万元，甲乙双方同意该定金在立契约前暂由丙方代为保管。付款方式：按揭贷款：甲乙双方于签订合同后，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将首付款人民币17万元交付甲方，剩余房款人民币50万元由银行放贷之日向甲方支付。5月4日，孙建立将定金2万元交付浩冉公司，浩冉公司为其出具收据一份。2013年5月21日，周美玲（卖房方、甲方）、孙建立（买房方、乙方）与浩冉公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖协议》一份，主要约定：乙方购买甲方位于管城回族区紫东路121号院7号楼5单元6层南2号的房产一套，房屋总价款为67万元，乙方先付给甲方17万元。甲方将上述房屋交付给乙方，乙方可以先装修及使用，甲方应积极配合乙方去银行办理按揭手续及到房管局过户，直到乙方拿到个人房屋所有权证为止。同日，孙建立将该协议中约定的17万元交付浩冉公司，浩冉公司将一份存根交付孙建立，该存根载明：“今收到孙建立购房款壹拾柒万元整。收款人：周美玲。”之后浩冉公司将该房屋钥匙交付孙建立，孙建立便开始装修入住。同年6月，浩冉公司经理任培志给孙建立打电话让其一起去银行办理按揭贷款手续，但到银行后未办成，孙建立便将贷款服务费10865元交给了任培志让其代办按揭贷款手续。同年9月22日，任培志向孙建立出具收到条一张，载明：“今收到孙建立银行贷款（银行评估抵押服务等各项费用）共计10865元。任培志。2013.9.22。”孙建立称后来由于未办理房屋过户手续，其向郑州市管城回族区经侦大队报案，浩冉公司将收取的17万元购房款退还。 另查明，周美玲与许战军原系夫妻，2009年6月3日协议离婚。在离婚协议中约定本案房屋归周美玲所有。2013年4月30日，周美玲将管城回族区紫东路121号院7号楼5单元6层南2号的房产以54万元的价格卖给贾丽霞。后由于周美玲、许战军未办理过户手续，贾丽霞诉至本院，本院于2014年1月22日作出（2013）管民二初字第1305号民事判决，判决周美玲与许战军共同协助贾丽霞将涉案房产过户至贾丽霞名下。2014年8月6日，涉案房屋过户至贾丽霞的名下。由于孙建立一直居住在涉案房屋中，2014年10月23日，贾丽霞诉至本院，要求孙建立搬出涉案房屋并赔偿损失，经本院主持调解，双方达成一致意见，贾丽霞以76万元的价格将涉案房屋卖于孙建立。协议达成后，孙建立向贾丽霞支付了30万元首付款并办理房屋贷款手续后，贾丽霞将涉案房屋过户到孙建立名下，孙建立缴纳了包括营业税38422.80元、城市维护建设税2689.60元、地方教育附加768.46元、教育费附加1152.68元、个人所得税1699.29元在内的各项税费共计44732.83元，并向郑州市正天房地产经纪有限公司支付了代办银行贷款及过户服务费1800元。 许战军称《郑州浩冉房地产经纪有限公司买卖合同》上许战军的签字非其本人所签，涉案房产在其与周美玲离婚时已约定归周美玲所有，其并未将涉案房产卖给孙建立。周美玲称其并未与孙建立、浩冉公司签订《房屋买卖协议》，协议上周美玲的签字系浩冉公司冒用周美玲的名义签订，其并未将涉案房产卖给孙建立。 原审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。浩冉公司冒用周美玲、许战军的名义与孙建立签订《郑州浩冉房地产经纪有限公司买卖合同》、《房屋买卖协议》，且事后未得到周美玲、许战军的追认，上述合同及协议对孙建立、浩冉公司及周美玲、许战军均不发生法律效力，浩冉公司应承担冒用他人名义所产生的法律责任。因浩冉公司的冒用行为导致孙建立多支出购房款90000元，对于该损失，浩冉公司应承担赔偿责任。浩冉公司收取孙建立订金20000元、代办贷款服务费10865元，但未按照约定履行义务，故浩冉公司应返还孙建立上述款项。2013年5月，孙建立与浩冉公司商谈购买本案涉案房屋时，周美玲、许战军持有该房屋已满五年，根据征收个人住房营业税的相关政策，孙建立可以享受免征营业税及其附加税（包括城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加）的相关政策。2014年10月，孙建立从贾丽霞手中购买涉案房屋时，贾丽霞持有该房屋不满五年，需要缴纳上述营业税及其附加税共计43033.54元。从上述事实可以得出，导致孙建立缴纳上述税费的原因是浩冉公司上述冒用行为引起的，因此对于该税费损失，浩冉公司应当承担赔偿责任。根据征收个人住房个人所得税的相关政策，对个人住房满5年且为唯一住房转让所得免征个人所得税，孙建立未提供相应证据证明其符合上述免征个人所得税的条件，故其要求浩冉公司赔偿个人所得税损失1699.29元，该院不予支持。孙建立要求赔偿代办银行贷款及过户手续服务费1800元，由于该费用不属于浩冉公司冒用行为给孙建立造成的必要损失，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：一、郑州浩冉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还孙建立订金20000元、代办贷款服务费10865元。二、郑州浩冉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿孙建立购房损失90000元，并赔偿营业税及其附加税（城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加）43033.54元。三、驳回孙建立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4763元，由孙建立负担1382元，郑州浩冉房地产经纪有限公司负担3381元。 |
