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河南省郑州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）郑民三终字第1368号 上诉人（原审原告）鲁志永，男，1973年7月16日出生，汉族。 委托代理人冯二增，河南仟方律师事务所律师。 法定代表人王春晖，该公司经理。 委托代理人刘海威，河南金色阳光律师事务所律师。 委托代理人高朋仑，该公司员工。 上诉人鲁志永因与被上诉人河南省军安实业服务中心有限公司（以下简称军安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2015）管民二初字第00701号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲁志永的委托代理人冯二增，被上诉人军安公司的委托代理人刘海威、高朋仑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：案外人郭瑞英等十六人作为原告以老兵公司为被告，就涉案军旅凯旋门项目小区房屋向该院提起诉讼，其原诉讼请求为：1、被告履行认购协议，按协议约定条件与原告签订《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由被告承担。后其诉请第1项变更为：被告退还原告预交房屋认购款并赔偿原告可期待利益损失。该系列案件已查明，2005年，军安公司经相关部门批准在郑州市未来路西、城北路南开发经济适用房，土地性质为划拨，此后，老兵公司与军安公司联合在上述地段开发“军旅凯旋门”项目，在联合开发中，双方发生纠纷并酿成诉讼，而因该楼盘牵涉“一房多卖”产生纠纷，后续问题已由相关部门介入处理。 另，鲁志永坚持该案诉讼请求，不予变更。 原审法院认为：涉案楼盘属于经济适用房开发项目，而鲁志永以商品房买卖提起诉讼、主张权利，且在该院释明之下不予变更诉讼请求，故鲁志永的起诉缺乏具体事实与理由，该院依法予以驳回。鲁志永相关权益可另行通过合法途径予以主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，该院裁定：驳回鲁志永的起诉。 鲁志永不服原审裁定，上诉称，根据本案双方履行房屋买卖合同的基本事实：l、2007年2月8日其与军安公司签订《军旅凯旋门房屋认购协议》（下称房屋认购协议），约定房屋坐落、建筑面积、单价和总价款、认购金、保留期限，与签订《商品房买卖合同》的认购说明事项，也就是该《房屋认购协议》条款齐备、明确，具备实际履行条件，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖合同解释）第5条关于如何认定名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同的规定的调整对象。2、2007年2月8日其按约向军安公司履行支付购房款10万元。3、2008年10月30日军安公司对购房业主作出《承诺书》，即保证在2009年3月底前完成项目竣工任务；保证在2009年5月底前办齐所有手续，按时（商品房）交房；若不能按时交房承担相应违约责任。该保证既是军安公司向购房业主承诺其全面履行《房屋认购协议》的担保，又是对购房业主明确其开发建造的“军旅凯旋门项目”房屋属于向社会公开出售的商品房。4、基于军安公司的担保事项，其按其要求于2010年4月11日又向军安公司履行支付购房款l万元，就此军安公司收取的购房款为11万元。需要说明的是，军安公司开发的“军旅凯旋门项目”已于2009年第3季度建成并将大部分房屋交付购房业主居住使用，故其享有《房屋认购协议》程序上的诉权、实体上的请求权。 据此：一、原裁定认定基本事实错误。首先，原审法院收集的郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第599号《民事调解书》载明：“一、双方同意军旅凯旋门项目的建筑物归军安公司所有；军安公司对建筑物享有所有者权利，同时承担所有者义务和责任。”该法律文书在本案可证明两个法律事实，一是明确军安公司既是军旅凯旋门项目开发商，又是建成军旅凯旋门项目房屋所有权人，具有销售军旅凯旋门项目房屋资格和向购房业主交付房屋转移《房屋认购协议》约定标的物权利；二是明确军安公司开发的军旅凯旋门项目房屋己建成定型，双方订立的《房屋认购协议》履行完毕，符合正式签订《商品房屋买卖合同》以明确不确定的条款的条件，即履行开发商办理商品房买卖合同登记的法定义务。也就是该法律文书是原审确定军安公司开发商资格、案件性质、权利义务的依据。 其次，根据原审法院收集郑州市人民政府2010年2月l0日颁发的郑国有（2010）第0060号《国有土地使用权证》载明：“土地使用权人：河南省军安实业服务中心有限公司；座落：未来大道西、城北路南；地类（用途）：城镇住宅；使用权类型：划拨；使用权面积：21951．6m2”的事实，证明作为房地产开发商的军安公司已取得郑州市人民政府批准在该幅土地上实施拆迁、开发建设城镇住宅房屋权利。说明的是，作为开发地上房屋所有权的军安公司，在政府批准实施开发建设情形下，根据“先处分房屋所有权后出让”的流转交易规则，划拨土地仅影响土地使用权人登记转移出售房屋时履行缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，这不属于本案争议范围。 再次，原审法院按照收集的郑州市规划管理局2005年7月15日核发（2005）郑城规规管许字0128号《建设用地规划许可证》载明：“征地性质：调剂；建设内容：经济适用房；规定事项：本证自核发之曰起六个月内未取得用地、拆迁批准手续前，本证自行失效。”该实效的许可材料却被原审作为认定：“本院认为，涉军楼盘属于经济适用房开发项目…，故原告起诉缺乏事实与理由，本院依法予以驳回”事实依据。其认为：1、该行政许可属于取得用地手续前的效力文件，本案军安公司己领取郑州市人民政府颁发的《国有土地使用权证》，也就是失效的行政许可文件作为认定事实材料；2、郑州市人民政府颁发的《国有土地使用权证》已确定土地用途为城镇住宅，即军安公司开发建设居民住宅符合政府确定的性质。故原审在军安公司开发建设的“军旅凯旋门项目”简称并交付大部分购房业主使用情况下，以失效的行政许可材料作为驳回其诉权的事实依据，显然不当。 另，原裁定查明部分表述的内容，与其提出的诉讼请求无关联，与其根据的事实和理由毫无证明意义，不符合《合同法》的相关规定和《民事诉讼法》第124条关于人民法院对起诉进行审查的规定。 二、原裁定严重违反法定程序及适用法律不当。本案没有进入审理程序，原审法院立案后并没有依据《民事诉讼 法》第二编审判程序第二节审理前的准备和第三节开庭审理的规定，告知合议庭组成人员，通知当事人出庭日期、进行证据质证和法庭辩论等诉讼程序和庭审过程，故原裁定作出“本案受理后，依法进行了审理”不符合事实。 |
