|
河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第1098号 法定代表人韩正义，该公司董事长。 委托代理人张洪波，该公司员工。 被上诉人（原审被告）牛军超，男，汉族，1981年10月10日出生。 委托代理人周义强，河南英伦律师事务所律师。 上诉人郑州中诚置业发展有限公司（以下简称中诚置业）与被上诉人牛军超租赁合同纠纷一案，中诚置业不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中诚置业的委托代理人张洪波，被上诉人牛军超的委托代理人周义强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年6月11日，中诚置业（甲方）与牛军超（乙方）签订《场地租赁合同》一份，主要约定：1、甲方将其所有的位于郑州市东太康路72号第五层、建筑面积约为778平方米的房产出租给乙方使用。2、乙方租赁的用途为餐饮，乙方保证未经甲方同意，不得擅自更改本合同规定之经营用途。3、租赁期限为6年，自2012年8月16日起至2018年8月15日（不包含装修免租期），装修免租期为60天（自2012年6月16日至2012年8月15日），如果乙方在装修免租期内开业，则从正式营业日开始计租。4、租金约定：2012年8月16日至2014年8月15日租金为每平方米0.8元、物业管理费每平方米0.6元，两项共计1.4元；2014年8月16日至2016年8月15日租金为每平方米0.9元、物业管理费每平方米0.7元，共计1.6元；2016年8月16日至2018年8月15日租金为每平方米1.0元、物业管理费每平方米0.8元，共计1.8元；乙方两月支付租金、物业费一次，每次租期结束十五日前支付第二期租金和物业费，每年10月1日前、12月1日前、2月1日前、4月1日前、6月1日前，8月1日前支付后两个月租金。5、乙方向甲方提供租赁押金7万元于签订合同后三日内一次性支付。6、如乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、电费、水费、气费、电话费及其他应交费用时，则甲方有权自租赁押金中扣除该费用；甲方租金包括物业管理费，但乙方应每月另行自行缴纳电费、水费、气费、电话费及其他应交费用。7、租赁期间，如果乙方违反本合同而导致甲方按本合同规定解除合同，或乙方违约单独解除本合同，甲方不退还租赁押金；租赁期满双方不再续约或属于甲方应退还租赁押金情形的，甲方应当在合同终止后一个月内无息退还剩余的租赁押金。8、物业管理：为确保该项目的物业服务的专业性，甲方指定第三方（河南家饰佳物业有限公司）经营该项目的物业服务和管理；乙方与第三方物业公司须另行签署物业服务和管理的相关条款，并按本合同约定的物业费收取标准和缴纳方式向第三方物业公司支付物业管理费等相关费用。9、乙方如在租赁期内进行停业装修、改造等，需至少提前15天书面通知甲方并得到甲方同意；除乙方因政府部门审查等不可抗拒原因而停业外，乙方不得在其营业时间内擅自停业；停业期间不影响租金的支付。10、甲方须确保乙方根据甲方关于购物广场统一时间的正常营业，必要时也会根据乙方营业需要的事先申请批准并办妥相关手续后实施阶段性调整营业时间，并确保乙方在其营业时间内可根据双方确定的正常的使用有关的通道、电梯、空调等公共设施，上述因营业时间不同而导致的邻里、保卫、停车等问题由甲方负责协调解决。11、本合同有效期内，在乙方无违约的情况下，甲方物业不得自营或租赁给他人经营乙方主营项目，如甲方违反本条规定，经乙方通知后30日仍未纠正的，除应赔偿因此给乙方造成的实际损失，还应按上一租赁年度的六个月租金，按季向乙方支付违约金或者由乙方直接从应付甲方的租金中抵扣。（本条即为牛军超答辩意见中的租赁合同第九条第十四款）12、若乙方无故未能按时交纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额的5‰的滞纳金，乙方逾期交付租金超过七天，逾期交付电费等公用事业费超过十五天的，甲方有权停水、停电、停气等行为；如逾期支付租金或公用事业费超过三十日的，甲方有权解除本合同，并没收乙方交纳的保证金作为违约金，并追究乙方相应责任，乙方必须赔偿由此造成甲方的一切损失。（合同第十条第七款）13、在本合同有效期内，若甲方违约，应根据乙方装修投入折合使用年限进行赔偿；若乙方违约，甲方有权追诉给甲方造成的实际的经济损失，且租赁押金不退。14、甲方应切实履行本合同规定的各项义务，若甲方违反本合同约定致使乙方不能正常经营的，在乙方通知的十日补救期内又未及时补救的，乙方有权中止本租赁合同，有权要求甲方赔偿乙方一切经济损失并承担一切法律责任。（合同第十三条第五款）15、乙方应切实履行本合同规定的各项义务，若出现乙方未按本合同规定擅自停业超过一个月的或者乙方逾期支付租金或者公用事业费超过三十日的，甲方有权中止本租赁合同，收回租赁场所，乙方应支付欠交的所有费用（包括违约金），赔偿甲方一切经济损失，并且承担一切法律责任。 合同签订后，双方履行了合同，中诚置业向牛军超交付了房屋，牛军超对房屋进行了装修并从事美食城经营，牛军超按照合同的约定交纳租金、物业费及水电费等相关费用。牛军超向中诚置业缴纳租金和物业管理费至2013年8月31日，中诚置业称牛军超缴纳水电费至2013年8月24日。后因百盛购物广场五楼、牛军超经营美食城对面新开一家美食城，双方产生纠纷，牛军超未再向中诚置业缴纳租金、物业费、及水电费等相关费用。 2013年8月26日，中诚置业向牛军超发出《催告函》一份，载明：自2013年7月18号牛军超经营的餐厅对面又新开了一家餐厅营业后，牛军超经营的餐厅客流量明显减少，营业额也急剧下降，给牛军超造成了巨大的经济损失；牛军超多次向物业公司反映后一直未予解决，对面新开餐厅的营业导致牛军超的餐厅亏损严重，不能正常营业，租金更加难以继续支付；根据合同第九条第十四款的规定和第十三条第五款，请中诚置业接到催告函之日起十日内及时履行合同义务，保证牛军超的正常经营。牛军超当天予以签收。 2013年9月3日，牛军超委托河南英伦律师事务所向中诚置业发出（2013）英律函字第074号律师函一份，载明：中诚置业违反合同第九条第十四款约定，牛军超经营的美食城对面于2013年7月18日新开一家美食城，该美食城仍属于中诚置业向外租赁的场地，要求中诚置业与牛军超进行协商，若协商不成，牛军超将按照合同的约定直接扣除六个月租金。牛军超当天予以签收。 |
