|
河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新中民五终字第202号 上诉人（原审原告）张永胜。 委托代理人张晓华。 被上诉人（原审被告）李雪梅。 委托代理人冯立全。 上诉人张永胜与被上诉人李雪梅租赁合同纠纷一案，张永胜于2013年6月3日提起诉讼，请求：1、判决解除张永胜与李雪梅之间的房屋租赁协议。2、李雪梅赔偿张永胜装修、配套设施、菜品、员工工资等经济损失12000元、3、李雪梅返还张永胜租赁押金5000元、4、李雪梅退还张永胜35天的房屋租赁费2100元。经审理，河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）于2014年12月15日作出（2014）牧民一初字第490号民事判决。宣判后，张永胜不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：张永胜与李雪梅于2010年3月24日签订房屋租赁协议一份，双方约定将东风路十七中东100米路北第一栋楼西数第一间（一楼门面房）租给张永胜，租金每月为1800元，张永胜以租金形式支付李雪梅一季度房屋租金5000元；房屋租赁期限为五年；李雪梅不得以任何理由终止张永胜对房屋的租用，否则应负责赔偿张永胜相关的经济损失；如因张永胜的原因在租赁期内终止租赁协议时，李雪梅不予退还保证金，张永胜并将房屋恢复原状或支付给李雪梅房屋恢复原状的费用。李雪梅于2010年3月24日收到张永胜房屋租赁保证金5000元。2013年3月28日收到张永胜2013年4月-6月的房租5000元。2013年5月28日起张永胜因该房屋产权纠纷导致无法经营。 原审法院认为：张永胜与李雪梅签订了租赁协议，李雪梅收取了押金5000元，张永胜也正常缴纳租金，但由于租赁房屋产权出现争议，张永胜无法正常经营，李雪梅也未能及时解决纠纷，张永胜主张解除合同应予支持，押金应予退还。张永胜其他损失证据不足，不予认定；李雪梅答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除张永胜与李雪梅签订的房屋租赁协议。二、李雪梅于判决生效后十日内退还张永胜租赁押金5000元。三、驳回张永胜的其他诉讼请求。案件受理费300元，由张永胜承担100元，李雪梅承担200元。 张永胜上诉称：被上诉人恶意隐瞒房屋产权不清的事实，无法保证上诉人正常使用案涉房屋，应当依据房屋租赁协议第四款第三项赔偿上诉人经济损失10000元。2013年5月28日，案外人依据购房协议和（2012）牧民一初字第138号判决书向上诉人主张房屋的所有权，要求上诉人立即从案涉房屋中搬出。上诉人于原审中提供的花园派出所出具的证明可以证明上诉人被迫停业的事实。而上诉人已将房租付至2013年6月底，被上诉人应当将多收取的35天的房租返还。综上，请求二审法院改判被上诉人在退还上诉人5000元租赁押金的基础上赔偿上诉人经济损失10000元并退还上诉人多支付的35天的租金2100元。 李雪梅答辩称：2013年5月27日孟爱芝、赵云泉使用暴力抢占房产，其行为性质属侵权性质，答辩人也属受害人，不存在恶意隐瞒产权不清的事实。案涉租赁协议第四条第三款约定“乙方在租赁期内，若严格按照协议中条款执行，甲方不得以任何理由终止乙方对房屋的使用，否则，甲方负责赔偿乙方相关的经济损失10000元。”答辩人未曾终止被答辩人对案涉房屋的使用，所以不应当赔偿被答辩人所称的10000经济损失。被答辩人擅自停业，与答辩人无关，不应退还该2100的租赁费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院查明：案涉房屋租赁协议第4条第（3）款约定“乙方（张永胜）在租赁期内，若严格按本协议中条款执行，甲方（李雪梅）不得以任何理由终止乙方（张永胜）对房屋的租用，否则，甲方（李雪梅）应负责赔偿乙方（张永胜）相关的经济损失（包括装修、配套设施等）（在前边的括号上方手写加上‘人民币壹万元整’并按指印确认），因不可抗力的因素，甲方（李雪梅）不能履行协议除外（如政府规划、拆迁等）。”其他事实与原审认定事实一致。 本院认为：张永胜与李雪梅于2010年3月24日签订案涉房屋租赁协议，双方形成租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”案涉协议第4条第（3）款约定“乙方（张永胜）在租赁期内，若严格按本协议中条款执行，甲方（李雪梅）不得以任何理由终止乙方（张永胜）对房屋的租用，否则，甲方（李雪梅）应负责赔偿乙方（张永胜）相关的经济损失（包括装修、配套设施等）（在前边的括号上方手写加上‘人民币壹万元整’并按指印确认），因不可抗力的因素，甲方（李雪梅）不能履行协议除外（如政府规划、拆迁等）。”协议中约定的10000元经济损失的性质系违约金，关于李雪梅不能履行协议的除外情形的性质系甲方不能按约定履行合同的免责事由。张永胜按照案涉协议的约定履行了义务，李雪梅却未能保证张永胜正常使用案涉房屋，且案涉协议约定的免责事由未能成立。张永胜主张应由李雪梅赔偿其10000元经济损失，李雪梅辩称系因案外人的原因造成了张永胜无法使用案涉房屋，不应当由李雪梅承担违约责任。本案虽因案外人与李雪梅的纠纷，造成了李雪梅违约，但按照上述法律规定，仍应由李雪梅承担违约责任，李雪梅的该项抗辩理由，本院不予采纳。张永胜关于由李雪梅赔偿10000元经济损失的主张，本院予以支持。李雪梅收取了2013年4-6月份的租金5000元。2013年5月28日因房屋产权纠纷导致张永胜无法继续使用案涉房屋，2013年5月29日-2013年6月30日共计33天的租金（5000÷91×33=1813.19元）应由李雪梅退还张永胜。张永胜关于由李雪梅返还租金2100元的主张，本院部分支持。李雪梅在二审庭审中称其于一审中曾提交反诉状并交纳反诉费，由于李雪梅对其所称的反诉部分未上诉，本院对此不予审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河南省新乡市牧野区人民法院（2013）牧民一初字第490号民事判决第一项、第二项、第三项。 二、李雪梅于本判决生效后十日内赔偿张永胜经济损失10000元。 三、李雪梅于本判决生效后十日内退还张永胜租金1813.19元。 一审案件受理费300元李雪梅负担264元，张永胜负担36元。二审案件受理费103元，由李雪梅负担101元，张永胜负担2元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵 霞 审 判 员 陈兴祥 代理审判员 贾 威 二〇一五年九月二日 代理书记员 刘 冬 |
