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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五初字第16号 法定代表人申宝魁，局长。 委托代理人张娟、赵全朝，该单位工作人员。 法定代表人赵燕，董事长。 委托代理人周海福，该公司职员。 委托代理人岳彦，河南中原法汇律师事务所律师。 延津县国土资源局（以下简称延津国土局）诉郑州嘉盟置业有限公司（以下简称嘉盟公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，延津国土局于2014年8月18日向本院提起诉讼，本院于同日决定受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。延津国土局委托代理人张娟、赵全朝，嘉盟公司委托代理人周海福、岳彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 延津国土局诉称：2010年6月30日，双方当事人签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同），合同编号为“豫（延津）出让（2010年）第0006号”。该合同第三十五条约定：“本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。”第三十条约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金……”后依据延津县城乡规划局向原告所发函件内容，案涉土地的宗地容积率由1.8调整为2.37，经依法计算，案涉宗地应支付（补缴）的土地出让金为6085000元，应缴纳的滞纳金为2099325元。故请求人民法院：1、判令嘉盟公司支付（补缴）土地出让金6085000元，滞纳金2099325元；2、判令嘉盟公司承担本案诉讼费用。后延津国土局在庭审中明确滞纳金计算至实际付清之日止。 嘉盟公司辩称：1、案涉宗地容积率为1.79，而并非延津国土局主张的2.37。案涉宗地面积为17960.363㎡，根据规划部门核发的建设工程规划许可证载明的开发建设面积和答辩人的实际建设情况，答辩人实际已建房屋的建筑面积为16132.22㎡，待建面积约16150.5㎡，总面积为32282.72㎡，可计算出案涉土地的容积率为1.797，而出让合同中约定的容积率范围为不低于1.50，不高于1.80，故答辩人并不违约。延津国土局称该县城乡规划局函件中载明案涉宗地容积率为2.37，该数值系土地统一规划后的综合平均容积率数值。而纳入该规划的共六块宗地中有四块是答辩人尚未取得使用权的，故延津国土局要求答辩人按照2.37的容积率缴纳相应款项并不合法；2、关于容积率调整后土地出让金的补缴问题，河南省《关于治理囤地圈地违规用地土地闲置浪费问题的补充意见》（豫治理（2012）3号）第八条作了具体规定，延津国土局参照新乡市正源土地评估咨询有限责任公司的土地估价报告结论要求答辩人补缴土地出让金不符合上述政策规定；3、答辩人不存在违约行为，不应承担补缴土地出让金、支付违约金的违约责任。根据权利义务相一致的原则，只有在答辩人实际取得了上述其它四宗土地使用权后，可以依法开发高密度建筑，获得较高收益的前提下，才可以按照最终审定的容积率数值确定补缴土地出让金及违约金问题，此外，延津国土局主张的千分之一的违约金标准也过高。综上，延津国土局的诉讼请求于法无据且不符合实际情况，请求人民法院予以驳回，维护答辩人的合法权益。另嘉盟公司在庭审中补充答辩意见称即使案涉宗地容积率存在改变也非其擅自调整，而是当地政府规划会要求调高，该公司不存在违约行为。 延津国土局提交的证据有：1、双方当事人于2010年6月30日签订的出让合同。证明嘉盟公司应当按照约定履行合同义务；2、延津县城乡规划局于2009年12月22日出具的“延津县城乡规划局国有土地使用权出让规划设计条件通知书”。用于证明案涉宗地土地使用权出让规划设计条件；3、延津县城乡规划局于2011年5月10日致延津国土局“关于调整郑州嘉盟置业有限公司开发地块容积率的函”。用于证明案涉宗地的容积率由1.8调整为2.37，调整时间为2011年5月10日；4、延津国土局于2011年10月9日向嘉盟公司延津分公司出具的书面通知。用于证明延津国土局已通知嘉盟公司办理因改变容积率而增加的土地价款手续；5、延津县人民政府会议纪要（2011）23号“延津县2011年城乡规划委员会第3次会议纪要”。用于证明延津县人民政府原则同意嘉盟公司的相关规划设计方案；6、新乡市国土资源局办公室文件（新国土资办（2011）52号）“新乡市国土资源局办公室关于转发《河南省国土资源厅办公室关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》的通知”。用于证明房地产用地项目调整容积后应如何补缴价款的政策依据；7、新乡市正源土地评估咨询有限责任公司“土地估价报告”。用于证明案涉宗地调整容积率后补缴的出让价款评估测算结果为6085000元；8、延津县人民政府会议纪要（2013）41号“国土资源管理委员会会议纪要”。用于证明经延津县人民政府集体决策研究，案涉宗地因调整容积率所补缴的出让价款为6085000元；9、延津县人民政府土地管理文件（延政土（2013）27号）“延津县人民政府关于郑州嘉盟置业有限公司调整容积率补缴出让金的批复”。用于证明延津县人民政府同意嘉盟公司按评估价补缴出让价款6085000元；10、延津国土局于2013年6月20日向嘉盟公司延津分公司出具的“关于补缴土地使用权出让金的通知”。用于证明延津国土局于2013年6月20日已通知嘉盟公司办理相关手续，并按时补缴土地出让金。 嘉盟公司对上述证据的质证意见为：1、对延津国土局提交的第1份及第2份证据无异议。2、对延津国土局提交的证据目录中3-10号证据（证据6除外）有异议，该7份证据不符合证据的关联性与合法性，不应采信。首先，不符合证据的关联性。根据延津国土局提交的报请政府规划会审批的三份规划设计方案，容积率为2.37的数值，只是在规划设计方案二中出现。该方案原则通过后，在规划局具体审核时，规划局以绿化面积少为由，要求将规划设计的建筑面积调少，重新设计规划方案（即规划设计方案三），进而否定了2.37的容积率数值。即该数值事实上已不存在，当然用于证明该数值相关情况的证据材料，亦不存在关联性。其次，不符合证据的合法性。从规划设计方案看，该数值并不是单指案涉的土地A宗土地（用地规划图的A宗土地）的容积率数值，而是A、B、C、D、E、F六宗土地的平均容积率。而在该六宗土地中，C、D、E、F四宗土地上仍有未拆迁的旧民居，现还有居民居住。依据《物权法》与《城市房地产管理法》等规定，在上述四宗土未拆迁，不能进行土地挂牌出让等情形下，嘉盟公司无法取得该四宗土地使用权，当然不能进行土地开发利用。在此情形下，将土地开发利用权确定在嘉盟公司名下，显然不合法。第三，对于嘉盟公司来讲，在不确定是否可以取得土地开发收益权的情况下，要支付因高容积率需补缴的出让金，显然不恰当。而容积率之所以高，恰恰主要系该四宗土地为高层建筑，建筑面积大所致。3、对延津国土局提交的证据6即收取出让金文件通知有异议。该份证据材料与案件不具有关联性。根据延津国土局陈述的调整容积率时间2011年5月10日，假使容积率应确定为2.37.那么依据河南省《关于治理囤地圈地违规用地土地闲置浪费问题的补充意见》（豫治理（2012）3号）的规定，本案并不能依据该份证据计算出让金。《关于治理囤地圈地违规用地土地闲置浪费问题的补充意见》第八条对依法批准改变土地容积率的根据批准的不同日期，作出了不同规定：具体为，对依法批准改变土地容积率的，2011年12月2日之前批准的按照批准改变时新容积率条件下土地使用权市场价减去批准改变时原容积率条件下剩余年限土地使用权市场价，补缴土地出让金；2011年12月2日之后批准的，按照《河南省国土资源厅办公室关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》（豫国土资办发（2011）69号规定执行，即补缴土地出让金=批准调整容积率时市场楼面地价×改变容积率增加的建筑面积。 |
