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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新中民五终字第275号 上诉人（原审原告）宋智忠。 被上诉人（原审被告）陈玲庆。 委托代理人冯东方，河南恒辉律师事务所律师。 上诉人宋智忠与被上诉人陈玲庆房屋租赁合同纠纷一案，陈玲庆于2014年5月16日向河南省卫辉市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求陈玲庆赔偿违约金30000元，支付房租5166.6元及房屋修缮费用2475元。原审法院于2015年3月10日作出（2014）卫民初字第1030号民事判决。宣判后，宋智忠不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：陈玲庆租赁宋智忠位于卫辉市比干大道门市房，于2010年3月10日签订了第一次租赁房屋协议，租赁期限为二年。合同到期后，双方续签了合同。2014年3月15日，双方又签订房屋租赁协议，约定，租赁期限为一年，月租金5000元，违约责任及赔偿：陈玲庆未能遵守本规定的条款，宋智忠有权提前解除本契约，并赔偿违约金30000元等内容。陈玲庆经宋智忠同意于2014年4月16日在卫辉365网站上刊登了出租涉案房屋的广告；陈玲庆不再租房后，新建了一楼通往二楼的楼梯，但并未开新口补老口，宋智忠花费2475元完成开新口补老口。 原审法院认为：宋智忠主张陈玲庆违约，要求陈玲庆支付违约金3万元及2014年4月15日至5月16日的房租5166.6元的诉讼请求，双方协议约定超过6天不交房租按陈玲庆违约处理，因陈玲庆经宋智忠同意在卫辉365网站上刊登了出租涉案房屋的广告，虽然宋智忠出具了卫辉在线的证明，但不能说明卫辉365网站上的出租广告不是宋智忠的意思表示，因此宋智忠该主张不能成立，应驳回宋智忠要求违约金及房租的诉请。按照双方所签“补充协议”，陈玲庆应恢复房屋原状，而陈玲庆仅新建了楼梯，现宋智忠要求陈玲庆支付其开新口补老口所花费用，应予支持。据此依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，原审法院判决：一、陈玲庆于判决生效后五日内支付宋智忠修建楼梯口费用2475元。二、驳回宋智忠的其他诉讼请求。案件受理费740元，宋智忠负担500元，陈玲庆负担240元。 宋智忠上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，应依法予以撤销。陈玲庆不遵守与上诉人之间的协议，在租房一个多月后单方面解除合同，2014年3月15日至今，上诉人多次向陈玲庆催要房租，自2014年4月15日到2014年5月16日房租共计5166.6元，陈玲庆没有按照协议支付，根据协议约定，超过6天不交房租按照违约处理，陈玲庆的行为明显违反协议；陈玲庆在卫辉365网站刊登的出租广告不能视为上诉人同意解除合同，只能理解为上诉人为了防止自身遭受房租损失，同意此做法，解除合同需要明确的意思表示，刊登的出租广告只能说明出租房屋的意思，解除合同有口头协议也有书面协议，本案中不存在任何解除合同的形式，因陈玲庆延付租金到2014年5月16日，并且明确表示不租赁房屋，上诉人担心损失进一步扩大，才将房屋租赁给别人。 陈玲庆辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。 本院认为：首先，双方当事人对于案涉合同履行期间因陈玲庆明确表示不再继续租赁案涉房屋，宋智忠也同意另行将案涉房屋出租的事实并无异议，争议在于合同解除时间的认定，以及违约责任的承担。宋智忠同意在卫辉365网站上刊登了出租涉案房屋的广告只能证明其同意解除案涉租赁合同，并为避免案涉房屋出现闲置造成损失而积极联系另行出租，由此并不能认定双方之间的租赁合同关系于当时即已解除，以及宋智忠同意陈玲庆不再承担任何违约责任。从原审诉讼中当事人提交的录音证据内容也可以看出，对于陈玲庆提出的解决纠纷方案，即陈玲庆在双方协商后提出“只需再支付那几天的房租”，“用2000元押金顶了就算，就妥了”的意见，宋智忠始终是不予认可的，且双方最终也未能达成一致意见。故原审驳回其要求陈玲庆承担违约责任的诉请依据不足，应予纠正。其次，关于案涉租赁合同解除时间的认定，宋智忠在二审庭审中表示在陈玲庆提出不再租赁房屋后，其“不同意被上诉人单方解除合同，要求被上诉人找到续租房后解除合同。”由此可以看出，宋智忠同意解除合同是附条件的，即案涉房屋须另有“续租方”租赁使用，不会因案涉合同解除而造成其租金损失。故应认定案涉合同于宋智忠将房屋另行出租与案外人的租赁期间起始之日即2014年5月17日解除，陈玲庆仍应支付此前欠付的租赁费用。第三，关于陈玲庆是否应当承担相应的违约责任。据宋智忠在二审庭审中所述，其于2014年4月15日向陈玲庆催要下月度租金时，陈玲庆以经济困难为由表示“过几天再交”，其并未表示拒绝，而是宽限数日后再次催要，应视为双方就支付租金期限顺延已达成合意。此后陈玲庆即已提出解除合同并获宋智忠有条件的许可，双方之后系因合同解除后的费用承担产生分歧。故不宜认定陈玲庆违约，宋智忠要求陈玲庆支付违约金30000元依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河南省卫辉市人民法院（2014）卫民初字第1030号民事判决第二项及诉讼费用的负担部分； 二、变更河南省卫辉市人民法院（2014）卫民初字第1030号民事判决第一项为：“陈玲庆于本判决生效后五日内支付宋智忠租赁费5166.6元、修建楼梯口费用2475元，共计7641.6元。” 二审案件受理费617元，由宋智忠负担400元，由陈玲庆负担217元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭中伟 审 判 员 路长平 代理审判员 王 华 二〇一五年八月十三日 书 记 员 李 芳 |
