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河南省方城县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）方城民初字第92号 原告翟大伟，男，1966年9月8日生。 委托代理人孟祥文，河南船旗律师事务所律师。 被告李新召（又名李松林），男，1973年2月14日生。 原告翟大伟与被告李新召为买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟大伟及其委托代理人孟祥文和被告李新召均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告翟大伟诉称：2010年5月份，原告与何新东在方城县河西派出所后边合伙建房，原告出资，何新东负责具体事务。同年7月份由何新东作为出卖人代表与被告李新召签订购房协议书，将该栋房屋的第二层西户卖给被告，总价款为120000元。被告李新召于协议签订之日起分别向何新东及原告支付了20000元购房款。合同第六条约定：卖方将房屋移交给买方时，买方将房款一次性付清给卖方。如买方拖欠房款，卖方可将房屋另行转交给其他人，并扣除买方现金壹万元作为对卖方的补偿。房屋交付后，原告方一直不断催要剩余房款80000元，但被告一直拒不支付。待2014年3月份原告与何新东将合资建房的账目清算后，约定被告购买该套房屋的下余债权等全部归原告享有。之后因被告拒不清偿剩余购房款，原告已经向被告发出解除合同的通知。综上，被告李新召一直迟延履行购房协议中的主要债务，并经多次催要，仍长期拒不履行，构成根本违约。为此，原告来院起诉，请求法院依法判令解除原被告签订的购房协议书，退还协议所涉及房屋；被告向原告支付违约金10000元，负担案件诉讼费。 为了支持其诉讼请求与事实、理由的成立，原告提供了如下证据： 1、证人陈某某的当庭证词一份； 2、证人刘某某的当庭证词一份； 3、证人周某某的当庭证词一份； 4、原告身份证复印件和购房协议书各一份； 5、何某某书写证明和施工合同各一份。 被告李新召辩称：一、本案所诉的购房协议是被告李新召和何某某签订的，与原告没有任何关系，被告作为合同外的第三人无权解除本合同。原告翟大伟非购房协议的签订主体，依据合同的相对性原则，原告非本案的适格原告，不具有诉讼主体资格。二、被告与原告没有任何债务纠纷，欠款不存在，就更加不存在违约金的问题。三、房屋在交付给被告时，被告已将剩余房款全部交给了卖房人。否则长达五年的时间内，卖房人早就将被告赶出房屋了。现原告起诉追要房款明显超过诉讼时效。由于当时卖房人系原告翟大伟介绍给被告认识的，被告与原告就劳动争议案件，原告败诉，为了逃避法律责任，现原告为了自己不可告人的目的，串通卖房人将被告告上法庭，希望法庭查明真相，依法判决驳回原告的诉请。 为了支持其抗辩理由的成立，被告李新召提交了如下证据： 法院依法调取何新东的询问笔录和录音资料各一份，证实何新东与原告翟大伟合伙建房，经过清算后，将被告李新召所购房屋的债权债务分配给原告翟大伟。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下： 2010年5月10日何新东与原告翟大伟合作在河西派出所后边建造框架、砖混房屋约1000平方米。期间2010年7月26日，被告李新召就购买建设的房屋与何新东签订购房协议书，内容如下“购房协议书甲方：何新东乙方：李新召1、甲方自愿将坐落在南环路西段北侧住宅楼第贰层西单元，建筑面积约105平方米出售给乙方，乙方对甲方的房屋作出了充分了解，愿意购买该房产。2、甲乙双方议定上述房产成交价格为人民币壹拾贰万元整，付款方式一次性付清。3、乙方对本房屋拥有所有权，但不能进行对整体结构有影响的改造，拆除等活动，更不允许对房屋进行破坏，如造成严重后果，乙方负全责。4、甲方对房屋水电保修一年。5、办理房产证时一切费用均由乙方承担。6、甲方将房屋移交给乙方时，乙方将房款一次性付清给甲方，如乙方拖欠房款，甲方可将房屋另行转给其他人，并扣除乙方现金人民币壹万元整作为对甲方的补偿，乙方在交订金一个月后退房时，甲方扣乙方违约金伍仟元。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。甲方：何新东（签名）乙方：李新召（签名按指印）（何新东又在协议上书写：于2010年7月26日收到李新召房款人民币肆万元收款人何新东”。之后，何新东与原告翟大伟就合作建房一事进行清算，约定李新召对该套房屋的债权债务由翟大伟全权处理，并于2014年3月12日向原告翟大伟出具证明一份。原告多次向被告被告李新召追要剩余购房款80000元，未果，于2015年3月5日来院起诉，请求人民法院解除原被告签订的购房协议书，退还协议所涉及房屋；被告向原告支付违约金10000元，负担案件诉讼费。 另查明，1、通过法庭对何新东进行询问和调查，何新东证实与原告翟大伟联合建房，经结算将李新召所购房屋的债权债务分配给原告翟大伟全权处理。 2、被告李新召起诉原告翟大伟追要工资款的劳动争议案件，经过一审、二审，翟大伟败诉。 综上法律事实，本院认为：债务应当得到清偿。本案中被告李新召向何新东购买房屋，签订购房协议，应当按照协议约定支付购房款。何新东将对被告李新召所购房屋的债权债务分配给原告翟大伟，意思表示真实，并不违反法律关于债权让与的规定，原告翟大伟有权作为合同一方当事人（债权人）向被告李新召追要下余购房款。被告李新召签订购房协议，购买房屋应当履行支付房款的义务。其仅依据协议第六条“甲方将房屋移交给乙方时，乙方将购房款一次性付清给甲方”的内容而未提供任何付款凭证，并且出卖人对此不予认可的前提下，抗辩已经足额支付购房款，证据不足，对该抗辩理由，本院不予采信。由于被告李新召已经入住使用房屋多年并支付部分房款，其延付剩余房款的行为并未构成根本违约，若解除合同反而会造成合同目的的不能实现，并影响交易的稳定性，故原告请求解除合同，返还房屋的诉请，于法无据，本院不予支持。但被告李新召在原告的一再催要下至今未能支付全部购房款，违反购房协议约定，构成违约，应当承担继续履行合同并支付违约金的责任。考虑到被告已经支付40000元房款，对于协议约定的10000元违约金应当予以扣减，以6000元为宜。故被告李新召应承担向原告支付剩余房价款80000元（120000-40000=80000）和违约金6000元的违约责任。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，与原告多次与其结算工资款时追要房款的事实相矛盾，对该辩称亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告李新召于本判决生效后十日内向原告翟大伟支付剩余购房款80000元和违约金6000元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，，由被告李新召负担2000元，被告翟大伟负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 徐延超 审 判 员 陈豪亮 人民陪审员 王朝霞 二〇一五年八月三十一日 书 记 员 冯 森 |
