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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民二终字第00918号 上诉人（原审被告）王美红，又名王红，女。 委托代理人黄星，男，系王美红之夫。 被上诉人（原审原告）桐柏县盛达黄金机械制造有限公司。住所地：桐柏县城关镇淮源大道。 委托代理人朱涛，男。 委托代理人王磊，河南朝野律师事务所律师。 上诉人王美红因与被上诉人桐柏县盛达黄金机械制造有限公司（以下简称：盛达公司）租赁合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2015）桐民初字第00323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理。上诉人王美红的委托代理人黄星、被上诉人盛达公司的委托代理人朱涛、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2005年12月13日，原被告签订了《房屋租赁合同书》。合同约定将其位于北大门西侧自东向西第七间门面房出租给被告；租期为2005年12月13日至2029年6月29日。至2009年6月29日原租户租期到后交付所租房屋；租金为20000元。2006年1月27日，经原告同意，陈海峰将其租赁原告北大门西侧自东向西第八间门面房转租给被告王美红。双方签订了《房屋出租合同书》，租期自2006年2月22日至2029年6月29。至2001年6月29日原租户租赁期满到期后交付房屋。租金20000元。2006年1月20日，原告同意，尹中坡将其租赁原告北大门西侧自东向西第九间转租给被告王美红，双方签订了《房屋出租合同书》。租期自2006年1月27日至2029年6月29日，在2009年6月29日原租赁户租期交付房屋。租金20000元。上述合同，除约定租期、租金及所租房屋位置外，同时约定：“乙方租房期间，未经甲方同意，不得改造房屋结构。租赁期间，房屋由乙方修缮，费用由乙方自理。租期届满甲方收回房屋，乙方租房期间所进行的装修、装饰乙方可拆走。如乙方不拆走，随同房屋由甲方无偿收回，经甲方和盛达公司同意后，乙方对房屋所进行改造、增添部分建筑由甲方无偿收回。由于故意违约造成本合同不能继续履行，违约方承担违约责任；若甲方违约，退回全部租金，违约方向对方支付本合同确定租金总额的45%违约金，不可抗拒因素使合同不能履行，由甲乙双方另行协商处理；若需拆建，应把全部租金退回”。合同签订后，被告王美红支付了全部租金，并自2009年6月29日起占用原告北大门西侧自东向西第七、八、九间共三间房屋至今。2007年11月6日，盛达公司以资不抵债，不能清偿到期债务为由，向原审法院提出破产清算申请，原审法院于2007年11月28日裁定受理。破产申请受理后，为清理破产企业资产，原审法院及盛达公司破产管理人，依法分别以公告及通知的形式告知被告解除合同、移交房产事宜。盛达公司破产程序现尚未终结。原告同意退还被告全部租金并按照租金总额的45%补偿因合同不能履行给被告造成的经济损失。 原审认为，原被告之间及经原告同意，被告转租所签订的《房屋租赁合同书》和《房屋出租合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。但合同的实际履行是2009年6月29日，而原告的破产申请已于2007年11月28日被原审立案受理。根据破产法第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”故以上该租赁合同应于2008年1月28日视为自动解除，还没有实际履行就已被解除。被告现占用原告该三间房屋已无法律依据，原告要求被告交付所租赁房屋的诉求，原审予以支持。关于被告辩称原告应对被告承担违约金、赔偿租金损失及装修费用损失，评析如下：第一，关于违约金。原被告双方均同意按合同约定，由原告退还被告全部租金并向被告支付租金数额的45%作为对被告损失的补偿，予以支持。第二，关于租金损失。被告辩称应按同等房屋市场租赁价格赔付剩余租期的租金损失，原告因破产导致合同不能履行，不属违约行为，且合同明确约定，如不能履行原告应退回全部租金，并未约定赔偿损失，法律对此亦无规定，故对被告的该项辩解，不予采纳。第三，关于装修损失。原被告签订的《房屋租赁合同书》已于2008年1月28日已依法自动解除，被告于2009年6月29日占用所租房屋，合同解除后被告因使用该房屋产生的费用，应由其自担。故对被告的该项辩解意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项之规定，判决：一、被告王美红自判决生效之日起三十日内向原告桐柏县盛达黄金机械制造有限公司交付租赁原告北大门西侧自东向西门面房第七、八、九间；二、原告桐柏县盛达黄金机械制造有限公司于判决生效之日起三十日内退还被告王美红房屋租赁费60000元，并向被告王美红支付补偿金27000元（60000元×45%）。如未按判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告负担。 王美红上诉称，1、盛达公司应承担因解除合同造成合同履行不能租赁损失和房屋装修损失。上诉人签订合同于2005年，但实际接手租赁房屋是2009年6月29日，被上诉人已经于2007年申请破产，未将破产情况告知上诉人，隐瞒事实，占有上诉人的租金，导致上诉人交纳20年的租赁费，却在14年内不能正常使用房屋，构成违约。上诉人对房屋进行过装修，装修房屋的损失应由上诉人赔偿。原审判决仅返还租金、支付违约金，不足以弥补上诉人的损失。2、原审程序违法。上诉人反诉请求解除合同，要求房屋租赁损失、装修损失，原审驳回违法，申请被驳回后，上诉人进行复议，原审未予答复。请求二审判令：增判盛达公司因解除合同给上诉人造成的损失24000元。 盛达公司答辩称，1、不能按合同约定履行，不应承担损失。因盛达公司已经破产，按照我国破产法第十八条的规定，盛达公司与上诉人的合同已经于2008年1月28日法定解除，上诉人应依法向盛达公司的破产管理人交付房屋。2、按照破产法的规定，企业破产不属于违约事由，不应支付违约金。因未履行合同的损失应按照破产法第三十五条的规定执行，被上诉人为化解矛盾，按照租金损失的45%对上诉人的损失进行补偿，合理合法。3、原审程序合法。上诉人提出的鉴定无事实及法律依据；当事人的鉴定申请，法院有权决定是否准许，故原审程序合法。请求判令：维持原判。 本院根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，归纳案件的争议焦点为：盛达公司是否应当承担因解除租赁合同造成上诉人不能按期使用租赁房屋的损失以及房屋装修费用损失。 本院经审理确认原审查明的事实。 |
