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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民二终字第00939号 二上诉人委托代理人樊肖波，河南锦明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）苗净义，男。 原审被告郑义平，女。 上诉人王国义、李爱平与被上诉人苗净义、原审被告郑义平为确认合同效力纠纷一案，不服新野县人民法院（2015）新城民初字第00053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李爱平及王国义、李爱平的委托代理人樊肖波到庭参加了诉讼，被上诉人苗净义，原审被告郑义平进本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，2010年2月22日，赵温华、刘荣兰与王国义签订了一份合作建房协议，双方约定：由王国义开发赵温华、刘荣兰所有的位于新野县汉华街道东湍口的一处老宅基，建成后两间三层房屋归赵温华、刘荣兰所有。后王国义在该宅基上建设了六间三层房屋，西边两间三层归赵温华、刘荣兰所有，其余四间归王国义所有。2011年8月4日，该处土地办理了证号为新J集用（2011）第31200030号的集体土地使用证，土地使用权人为赵温华，土地所有权人为湍口十组农民集体，使用权类型为农村宅基地，使用权面积144平方米。经郑义平介绍，苗净义（系新野县王集镇石羊岗村1组村民）于2014年9月23日与王国义签订了一份房屋买卖合同，购买中间的两间三层房屋，内容为：“卖方（简称甲方）王国义买方（简称乙方）苗净义经充分协商，甲乙双方现就房屋买卖事宜订条约如下：一、甲方自愿将位于东湍口东边路段面向南九组房屋卖给乙方所有，二、甲乙双方商定成交价格为人民币26600元（应为“266000元”），大写：贰拾陆万陆千元整，乙方在2014年9月23日前三次付清。首次付伍万元整，二次付壹拾捌万元整，三次房款2015年年底付清。……甲方：王国义乙方：苗净义2014年9月23日。”当天，苗净义仅凑了40000元交给郑义平，郑义平给苗净义出具一份收条，内容为：“收条今收到苗静义购房定金40000元肆万元整。收款人李爱平2014年9月23日。”后郑义平将40000元转交给李爱平。 原审认为，本案系一起因房屋买卖引发的确认合同效力纠纷案件。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……”据此，苗净义购买的房屋虽位于新野县汉华街道湍口社区，但是该块宅基性质为农村宅基地，农村宅基地具有较强的福利和保障性质，仅能在本集体经济组织成员内部流转，苗净义系新野县王集镇石羊岗1组村民，非新野县汉华街道湍口社区村民，苗净义与王国义签订的房屋买卖合同违反了国家关于农村集体用地的规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”故苗净义诉请王国义、李爱平返还已收到的40000元，于法有据，依法予以支持。因苗净义与王国义签订的房屋买卖合同无效，故双方关于违约金的约定无效，王国义、李爱平称苗净义应承担违约责任没有事实和法律依据，不予支持。因郑义平只是房屋买卖的介绍人，其收到40000元后就将钱转交给了李爱平，且郑义平非合同的相对人，故郑义平不再承担返还苗净义40000元的义务，苗净义对郑义平的起诉于法无据，亦不予支持。 原审判决：原审依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决，1、苗净义与王国义签订的房屋买卖合同无效。2、王国义、李爱平于本判决生效后十日内返还苗净义现金40000元。3、驳回苗净义对郑义平的诉讼请求。案件受理费800元，由王国义、李爱平负担。 王国义、李爱平不服原审判决，向本院上诉称，一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同有效，被上诉人应当履行合同义务，因买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定也仅仅是一种取缔性强制性规定，而非效力性强制性规定，所以农村集体土地所建房屋买卖合同不必然无效。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人饿诉讼请求。 二审中，各方均未提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国实行房地合一制度，苗净义购买农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，苗净义并非当地集体组织成员，其与王国义所签宅基地房买卖合同应属无效，合同被确认无效之后，因合同所取得财产应当返还，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人王国义、李爱平负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭晓普 审判员 尹双珊 审判员 李路明 二〇一五年九月十六日 |
