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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民二终字第00609号 上诉人（原审被告、反诉原告）雷会军，女。 委托代理人菅运生，河南世纪风律师事务所律师。 法定代表人牛勇，该公司经理。 委托代理人潘广群，河南雷雨律师事务所律师。 原审第三人王天瑞，男。 上诉人雷会军与被上诉人南阳市拆迁安置建设开发公司为租赁合同纠纷一案，因不服南阳市宛城区人民法院（2013）宛民初字第2398号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2006年3月8日原告南阳市拆迁安置基建设开发公司与被告雷会军就位于南阳市天山路永泰2#小区9号楼座北朝南，自西向东第六至第九间（共四间）新建门面房出租事宜，达成《房产租赁合同》；租赁期限：租期三年，自2006年5月1日起到2009年4月30日止；合同第三条规定：租金及租金的交纳办法：上述四间房产每月3000元，年租金为叁万陆仟元整（36000元），第二年起租金每年递增3%，交纳办法：合同签订之日乙方预交六个月租金（18000元）壹万捌仟元整，以后第六个月预交一次，按合同约定数额交纳，直至合同届满。2009年5月25日双方就上述房屋租赁续签了《房产租赁合同》，租间三年，自2009年5月25日起到2012年5月24日止。合同第三条规定：上述四间房产月租金为3480元，年租金（41760元）肆万壹仟柒佰陆拾元整。第二年在第一年的租金基础上按3%的递增率依次计算该年租金，第三年在第二年租金基础上按3%的递增率依次计算该年租金。乙方在合同签订后一次性预交一年租金。第二年缴费时间为2010年5月25日。乙方一次性预交第二年租金，第三年缴费时间为2011年5月25日，乙方一次性预交第三年租金。第十一条规定：如乙方需要续签合同，须在本合同届满前二个月向甲方书面提出；在同等条件下乙方优先。2012年合同到期时，双方为是否续约问题发生纠纷，原告诉至本院。另查，2009年8月被告雷会军曾将争议四间房中的一间租赁给第三人王天瑞使用，后第三人停租，租赁费已对被告结清。现四间房屋仍有被告实际占用。 原审法院认为：一、2009年5月25日原告与被告续签的《房产租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律强制性规定，属定期租赁合同，为有效民事行为，双方当事人应认真恪守履行。合同到期后，关于是否续约，双方发生争执。根据合同第十一条规定：如乙方需要续签合同，须在本合同届满前二个月向甲方书面提出；在同等条件下乙方优先。庭审中被告未提供已向原告要求续约合同的书面要约材料，不符合合同中关于续签合同形式要件，且提供不出来原告方就该房屋已出租给别人的证据，故，被告主张在同等条件下有优先承租权的请求，不予支持；二、被告雷会军对2012年5月后违法占用原告上述四间房屋应予以返还，同时，对违法占用期间的房租损失予以清偿，每月房屋租金按2012年合同租金标准3803元支付，从2012年5月25日至被告搬出上述房屋为止。三、原告的其他请求因双方没有续签合同，不予支持。 原审法院判决：一、限本判决生效二十日内被告雷会军搬出位于南阳市天山路永泰2#小区9号楼座北朝南，自西向东第六至第九间（共四间）新建门面房的争议租赁房屋。二、限本判决生效二十日内被告雷会军支付所欠原告南阳市拆迁安置建设开发公司自2012年5月25日起每月四间房屋租赁费3803元至被告实际搬出上述房屋止。三、驳回原告南阳市拆迁安置建设开发公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告雷会军的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，反诉费200元，共3220元。原被告各承担一半。 雷会军不服原判上诉称：一、一审法院认定事实错误。在一审庭审过程中，上诉人提交证据证明双方房产租赁关系产生于2006年3月8日，并且合同双方约定上诉人续租有优先承租权。而一审法院认定的上诉人并没有优先承租权是因为不符合双方约定的形式要件，这一认定不符合事实和法律规定。二、一审判决适用法律错误。优先承租权的消灭是在出租人在一定期限内通知承租人新的租赁条件，承租人若在此期间没有主张自己的优先承租权，则此权利消灭，或者承租人将租赁物毁损，优先承租权也消灭。一审法院仅以上诉人未予提交书面形式的续签合同为由判决上诉人不享有优先承租权，不符合法律规定。故请求撤销原判，依法改判。 南阳市拆迁安置建设开发公司答辩称：1、上诉人无优先承租权。法律对优先承租权无明确规定，是由合同双方当事人创设的约定内容。双方合同约定在合同期满前两个月书面提出优先承租权，而上诉人一审中说是口头提出过。优先承租权要求在同等条件下，而上诉人曾表示对提高房租不能接受。合同到期后，被上诉人至今并未将租赁房屋另行出租给他人，房屋所有人有权将房屋收回自用，所以优先承租权无从谈起。2、上诉人以自己的名义转租，违反了合同约定。承租方失去诚信，违反合同约定，已经不满足同等条件。3、争议房屋自2012年5月25日合同到期至今都没有收回来，房屋使用费的参考标准依然是原合同约定的低价标准。且上诉人分文未付。因此，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 根据诉辩各方的意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：上诉人是否享有优先承租权？ 二审中上诉人向本院提交的证据为：上诉人雷会军与拆迁办主任2015年4月17日的通话录音，证明合同签订和履行的方式。被上诉人发表质证意见：1、牛主任未到庭，录音的真实性表示怀疑。2、大部分都是上诉人的单方陈述，牛主任并未表示认同或发表意见。3、按照双方租赁合同，上诉人要主张优先租赁权，要以书面方式提出。4、一审显示上诉人以自己的名义将承租房屋转租，违反合同约定。 本院认为：该录音大部分为上诉人的单方陈述，且对方无明确确认按原协议执行，因此对其证明力不予认可。 二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，我国《合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中双方签订的协议是合同双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方意思自治的表现，同时不违背法律的禁止性规定，因此合法有效。根据双方合同第十一条规定：“如乙方需要续签合同，须在本合同届满前二个月向甲方书面提出；在同等条件下乙方优先。”庭审中，上诉人未向法庭就其在双方合同届满后，向被上诉人书面提出过续签合同的证据。因此，上诉人主张的优先承租权不符合双方合同的约定。因此，上诉人的上诉主张本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人雷会军负担。 本判决为终审判决。 审判长 李新华1 审判员 张 南 审判员 郭 金 雨 二〇一五年七月十七日 |
