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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民二终字第00916号 上诉人（原审被告）陈从林，男。 被上诉人（原审原告）桐柏县盛达黄金机械制造有限公司。住所地：桐柏县城关镇淮源大道。 委托代理人朱涛，男。 委托代理人王磊，河南朝野律师事务所律师。 上诉人陈从林与被上诉人桐柏县盛达黄金机械制造有限公司（以下简称：盛达公司）租赁合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2015）桐民初字第00319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理。上诉人陈从林、被上诉人盛达公司的委托代理人朱涛、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，原被告经协商，原告将其位于办公楼一楼坐西朝东门面房，自北向南第一、二间出租给被告。双方于2005年12月7日签订了《房屋租赁合同书》。主要内容：“一、甲方将临街面东门面房2间出租给乙方。租赁房屋位置：租住房屋位于公司办公楼一楼门面房坐西朝东，自北向南第1间，第2间。门前场地以租赁房门前为准向北至消火栓为界，归乙方租用。二、租住期限：二〇〇五年十二月七日至二零二九年七月一日，乙方同意原租户租赁房屋到期后，由乙方实际接收使用房屋。三、租金柒万元，本合同签订生效时乙方到甲方财务办理租金收入抵借款清结手续，同时乙方取得房屋承租权，但需保证原租户实际租赁使用到期，房屋出租税甲方承担。十、违约责任：若甲方违约，应退回全部租金。违约方向对方支付本合同确定租金总额45%的违约金。不可抗拒因素使合同不能履行，由甲乙双方另行协商处理。若需拆建，应把全部租金退回。”合同签订后，被告陈从林向原告盛达公司交纳了租金，并自2009年6月29日实际占有使用该房屋至今。2007年11月6日，盛达公司以资不抵债，不能清偿到期债务为由，向本院提出破产清算申请，本院于2007年11月28日裁定受理。破产申请受理后，为清理破产企业资产，本院及盛达公司破产管理人，依法分别以公告及通知的形式向被告告知了解除合同、移交房产事宜。盛达公司破产程序现尚未终结。原告同意退还被告全部租金并按照租金总额的45%补偿被告因合同不能履行的经济损失。 原审认为，陈从林与盛达公司之间所签租金抵还借款协议书、房屋出租合同书系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。但合同的实际履行是2009年6月29日，而破产申请已于2007年11月28日立案，根据破产法第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”故以上该租赁合同应于2008年1月28日视为自动解除。陈从林现占用盛达公司房屋已无法律依据，盛达公司要求陈从林交付所租赁房屋的诉求成立。关于违约金：陈从林、盛达公司均同意按合同约定，由盛达公司退还陈从林全部租金并支付租金数额的45%作为对损失的陈从林补偿。关于租金损失：陈从林主张应按同等房屋市场租赁价格赔付剩余租期的租金损失，因盛达公司破产不属违约行为，法律对此亦无规定，故对陈从林的辩解，不予采纳。关于装修损失：房屋出租合同书已于2008年1月28日已依法自动解除，陈从林于2009年6月29日占用所租房屋，合同解除后陈从林因使用该房屋产生的费用应自负。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项之规定，判决：一、被告陈从林自本判决生效之日起三十日内向原告桐柏县盛达黄金机械制造有限公司交付租赁原告盛达公司办公楼一楼坐西朝东门面房，自北向南第一、二间。二、原告桐柏县盛达黄金机械制造有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告陈从林房屋租赁费70000元，并向被告陈从林支付补偿金31500元（70000元×45%）。案件受理费100元，由原告负担。 陈从林上诉称，1、盛达公司应承担因解除合同造成合同履行不能租赁损失和房屋装修损失。上诉人签订合同于2005年，但实际接手租赁房屋是2009年6月29日，被上诉人已经于2007年申请破产，未将破产情况告知上诉人，隐瞒事实，占有上诉人的租金，导致上诉人交纳20年的租赁费，却在14年内不能正常使用房屋，构成违约。上诉人对房屋进行过装修，装修房屋的损失应由上诉人赔偿。原审判决仅返还租金、支付违约金，不足以弥补上诉人的损失。2、原审程序违法。上诉人反诉请求解除合同，要求房屋租赁损失、装修损失，原审驳回违法，申请被驳回后，上诉人请求复议，原审未予答复。请求二审判令：增判盛达公司因解除合同给上诉人造成的损失16000元。 盛达公司答辩称，1、不能按合同约定履行，不应承担损失。因盛达公司已经破产，按照我国破产法第十八条的规定，盛达公司与上诉人的合同已经于2008年1月28日法定解除，上诉人应依法向盛达公司的破产管理人交付房屋。2、按照破产法的规定，企业破产不属于违约事由，不应支付违约金。因未履行合同的损失应按照破产法第三十五条的规定执行，被上诉人为化解矛盾，按照租金损失的45%对上诉人的损失进行补偿，合理合法。3、原审程序合法。上诉人提出的鉴定无事实及法律依据；当事人的鉴定申请，法院有权决定是否准许，故原审程序合法。请求判令：维持原判。 本院根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，归纳案件的争议焦点为：盛达公司是否应当承担因解除租赁合同造成上诉人不能按期使用租赁房屋的损失以及房屋装修费用损失。 本院经审理确认原审查明的事实。 本院认为，陈从林与盛达公司的租赁合同有效，但在合同履行过程中，盛达公司的经营环境客观上发生变化，造成租赁合同无法继续履行，按照我国《合同法》第九十四条的规定，因不可归责于合同双方的原因致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。我国《破产法》第十八条也对此作出规定，破产企业因破产享有法定的合同解除权。受理盛达公司破产案件的人民法院及破产管理人分别发出公告、通知，解除房屋租赁合同。原审因此认定房屋租赁合同应当解除，适用法律正确。按照我国《合同法》的规定，盛达公司对解除房屋租赁合同产生的损失应予赔偿。按照我国《破产法》的规定，陈从林应当按照破产清算程序申报债权，在破产清算程序中得以补偿其债务。关于陈从林的损失数额：陈从林对自己的房屋租赁损失、装修损失负有举证责任，其未提供租金损失及装修损失的具体数据以及相关依据，原审按照租赁合同约定内容，结合实际履行情况，判令退还租金并按合同约定计算违约损失，较为充分地保护了陈从林的合同利益，陈从林上诉称未履行合同的其他损失因证据不足，本院不予采信。上诉人的原审答辩状虽然合并反诉状，但未在其中提出诉讼请求，也未交纳诉讼费用，其答辩意见只能作为抗辩意见处理，原审驳回其鉴定申请，符合我国《民事诉讼法》不诉不理的原则，程序合法。综上，陈从林的上诉理由因证据不足、法律依据不足，不能成立。原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人陈从林负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹庆文 审判员 宋池涛 审判员 张继强 二〇一五年八月三十一日 |
