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委托代理人：杨有明，中国银行股份有限公司南阳分行西峡支行工作人员，特别授权。 被上诉人（原审原告）：周红三，男。 委托代理人：闫金超，河南问鼎律师事务所律师，特别授权。 上诉人中国银行股份有限公司南阳分行（以下简称中行南阳分行）与被上诉人周红三为房屋买卖合同纠纷一案，原告周红三于2014年12月29日诉至西峡县人民法院，请求被告中行南阳分行返还购房款201万元，赔偿拍卖费10.5万元、改造装修损失30万元及违约损失并承担诉讼费。河南省西峡县人民法院于2015年5月25日作出（2015）西民二初字第24号民事判决，中行南阳分行不服于2015年6月3日提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理审理了本案。现已审理终结。 原判认定：1993年11月，原中国银行西峡支行在参加原西峡县外贸局破产案件分配中，取得原西峡县外贸局座落于西峡县城区南大街中段（现西峡县卫生局对面）的房产一处（包括房屋所占土地及院子所占土地）。1998年8月4日，原中国银行西峡县支行将房屋过户登记在其名下，房屋所有权证号为西号字第03847号。2011年11月3日，被告中行南阳分行委托新世界拍卖公司对该处房产进行拍卖，并对该处房产无土地使用证的情况向新世界拍卖公司进行了说明。被告中行南阳分行与新世界拍卖公司之间的委托合同约定：一、新世界拍卖公司在2012年10月31日前对该处房产进行拍卖；二、拍卖成交的，由被告中行南阳分行将标的物交付（转移）买受人；被告中行南阳分行应在交割之日起三日内向新世界拍卖公司支付成交价0.8%的佣金；新世界拍卖公司在交割之日起五日内将拍卖成交款支付给被告中行南阳分行。 2011年11月30日，新世界拍卖公司发出拍卖公告，涉及本案诉争的房地产的公告内容为：“受委托，新世界拍卖公司定于2011年12月8日上午10时在南阳市丽都花园酒店公司拍卖位于西峡县城关南大街中段房地产一宗（建筑面积约627.26平方米及所占土地），房权证号为西号字第03847号，标的展示即日起；有意竞买者即日起向新世界拍卖公司咨询详情，并实地查验标的，携带有效证照及保证金到新世界拍卖公司办理竞买手续，报名截止2011年12月7日下午5时”。2011年12月8日，新世界拍卖公司在南阳市丽都花园酒店对该处房产进行拍卖。在拍卖过程中，原告以201万元的竞拍价最终拍取该房产。同日，原告与新世界拍卖公司签订《拍卖成交确认书》一份，《拍卖成交确认书》载明以下内容：原告在成交后七日内支付成交价201万元，并按成交价的5%向新世界拍卖公司支付佣金10.5万元；拍卖标的在价款及佣金结清后，由新世界拍卖公司现场交付。2011年12月12日，原告支付了购房款201万元及佣金10.5万元，被告中行南阳分行在购房款支付后一周内将房权证及房屋交付给原告。 2012年6月18日，原告周红三与李定江签订房屋修缮（装修）合同一份，由李定江为原告周红三从被告中行南阳分行处购买的房屋进行修缮装修，具体项目有拆除院内厕所、院内打地坪、增加加固大梁、拆除更换房屋窗户、房屋内外墙粉刷、东边房屋修缮、改造修建楼梯及卫生间、修补门边及院墙、前檐刷漆等，原告为此支付费用219830元。 2012年12月底，原告向房产登记机关申请办理房屋过户登记，因房屋所占土地无土地使用权证，房产登记机关拒绝为其办理过户登记。后原告向土地管理部门申请办理房屋所占土地的土地使用权证，土地管理部门以该土地使用权系原中国银行西峡支行在人民法院处理破产案件分配所得，应先由原权利人取得房屋所占土地的土地使用权证后，才能变更登记给原告。原告周红三无法取得房屋所有权证书致使其一直不能对房屋进行有效利用。 2013年4月2日，原告周红三向西峡县人民法院提起诉讼，要求解除原告周红三与被告中行南阳分行、新世界拍卖公司签订的房屋买卖协议。2014年7月22日，南阳市中级人民法院作出（2014）南民三终字第00224号民事判决书，以被告中行南阳分行未履行协助原告周红三办理房屋产权过户登记的合同主要义务为由，判决解除了原告周红三与被告中行南阳分行就房权证号为西号字第03847号的房屋通过新世界拍卖公司以拍卖方式签订的房屋买卖合同。 另查：国土资源部2008年2月1日颁布施行的《土地登记办法》第四十五条规定：“因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法现将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记”。 原告提供以下证据： 1.（2014）南民三终字第00244号民事判决书一份。证明生效判决认定的原告与被告发生房屋买卖合同关系、合同履行及解除的情况。 2.房屋改造装修前及改造装修后的现场照片。证明房屋改造的情况。 3.原告与李定江签订的房屋修缮合同一份。证明原告为改造及装修房屋支付的部分费用。 被告中行南阳分行辩称：1.针对原告要求返还购房款201万元的诉讼请求，被告对委托河南新世界拍卖有限公司（以下简称新世界拍卖公司）出售给原告的房屋并收取原告201万元购房款以及该合同经西峡县法院、南阳中院解除合同的事实无异议。2.对于原告要求被告赔偿拍卖佣金10.5万元，被告认为该费用与被告无关联，该费用系拍卖公司收取。3.原告要求赔偿改造装修损失及利息损失的诉讼请求不能成立。原告已对该房屋实际占有并使用，不存在支付利息的问题。 被告中行南阳分行未就其主张向本院证据。 原审法院认为：原告周红三与被告中行南阳分行之间通过拍卖方式签订的房屋买卖合同为有效合同。本案中虽然出卖人被告中行南阳分行已将标的物交给原告周红三，但其还负有协助周红三办理房屋产权过户登记等合法所有权转移的义务，以实现原告购买该房屋的目的，且该义务为双方合同的主要义务。按照《土地登记办法》的有关规定，被告中行南阳分行应当先将该房屋所占土地登记在其名下，再过户给原告，才能使原告取得土地使用权证，使原告能够对受让的房屋进行依法过户登记，实现合同目的。但被告中行南阳分行未履行其应尽的协助义务，致使原告无法将受让的房屋及土地登记在其名下，原告购买该房屋的目的无法实现，致使原告周红三与被告中行南阳分行之间通过拍卖方式签订的房屋买卖合同被依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。被告中行南阳分行未履行其应尽的协助周红三办理房屋产权过户登记等合法所有权转移义务的违约行为，是导致合同被解除的原因，因此，被告中行南阳分行除应当向原告周红三返还其已支付的购房款201万元外，还应当向原告赔偿相应损失。原告支付的拍卖费10.5万元是房屋买卖合同解除后原告的直接损失，原告向新世界拍卖公司支付的拍卖费10.5万元应当由被告中行南阳分行予以赔偿。被告未向本院提供证据证明原告主张的改造修缮费用存在的不合理之处，应当承担举证不能的法律后果，故被告应当向原告支付改造修缮费用219830元。 据此，原审法院作出如下一审判决： |
