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河南省漯河市召陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）召民一初字第391号 法定代表人张伟，该公司总经理。 委托代理人李辉，男，该公司经理。 委托代理人李秀金，男，该公司法律顾问。 被告万梅菊，女，汉族，1963年1月2日生。 委托代理人李广全，男，汉族，1953年4月4日生。系被告万梅菊丈夫。 原告漯河市金土地物业管理有限公司与被告万梅菊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托代理人李辉、李秀金、被告万梅菊及其委托代理人李广全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年7月1日，原告与漯河市金土地置业有限公司签订了物业管理委托合同，约定金山花园小区的前期物业管理交由原告承担，原告入住小区后，完全履行了合同义务，取得了绝大多数业主的认可。物业费收缴率近几年均维持在95%以上，但被告在交纳部分物业费后，自2010年10月1日起至今一直拖欠××小区×号楼×单元×层×户物业费计人民币2435元，经原告多次催促并发出书面催缴通知书均无结果。请求法院判令被告支付物业服务费2435元。 被告万梅菊辩称：2001年年底入住金山小区，物业费从2001年的10月17日开始缴纳到2012年9月底，2012年之后的物业费没有再交是有原因的。从2001年被告的这套房子开始渗水，房子三面都在渗水，公用下水道堵塞，从地漏往屋里翻污水粪便，断断续续翻到2010年底，当时找过物业上的一个叫小磊的，还有万新国的姐娥。这期间每次下水道冒水，都是被告自己找的人修理的，每次50元。因为室内经常臭气熏天，又找了水电工重新改造了下水道，自己专门修建了一条下水道，这是2010年底的时候重新安装的下水道，花了1900元。尽管有上述情况，但是物业费一直缴到2012年9月底，因为这个房子三面渗水的问题和他们有一次修理二楼堵塞的情况，从下水道喷了被告厨房好多污水，并且物业公司的小磊说补偿被告，以后物业费不用再缴了，所以就没有再缴。要求1、原告赔偿因室内渗漏水、下水道堵塞造成室内墙壁发霉，霉变浊气霉毒给被告一家四口造成的身体伤害的医院检查费用。2、因房屋漏水、下水道渗水给被告四口人造成的精神损失费，每人200000元，四人800000元。3、霉变、污水造成的损失高低柜各两套5000元、大床两套4800元、3P柜式空调一套5200元、1.5P挂式空调5800元、25寸长虹牌彩电一台2600元、新飞冰箱一台2400元、商品货架40套每套780元，合计31200元。造成屋内霉变粉刷房屋损失10000元，门窗5000元，以上物质损失72000元。4、从2001年10月到2009年12月每月应给被告楼梯间用电费1980元。5、2001年到2009年底每次疏通下水道50元30次1500元，2001年到2012年每次通下水道的水电费每次15元40次600元。6、装修房子的垃圾清运费100元应该退给被告，因到现在没有装修房子。2001年10月17日缴的191元的管理费押金应该退给被告。7、赔偿费交通费100元、打印费50元、误工费800元合计950元。8、诉讼费由原告承担。但是因为被告没有钱交诉讼费，在本案中不提起反诉。 原告为支持其主张，向本院提供三组证据：证据一、营业执照、组织代码和资质证书，用以证明原告是合法的物业管理单位，等级是二级。证据二、前期物业管理服务合同和漯河市房产局漯计收费（2002）212号和漯发改收费（2010）447号文件，用以证明原告是从2010年7月1日进驻金山花园小区提供物业服务，文件规定以及合同约定每平米每月0.4元。证据三、物业费收据存根一份，用以证明被告缴费截止时间是2010年9月。证据四、物业费催缴通知快递单据和欠费清单，用以证明向被告催缴情况和应该从2010年10月1日缴纳的费用。 被告质证意见：对证据一真实性无异议，但是原告应该提供2005年之前的营业资质证书。证据二前期物业合同是原告与开发商签订，之后没有与业主也没有与被告签订过，合同第二章第四条约定原告没有做到。合同第四章第十九条甲方权利的第5款标准未达到国家标准，根据委托合同原告有义务给我们维修房屋和下水道。合同第五章第二十一条第三条、第六条、第二十一条第九项约定原告也没有做到，自行车电动车经常丢失，业主没有安全感，小区100多家，70家欠缴说明满意度没达到。合同第二十条乙方权利第8项原告没有做到。政府文件以前没有见过。证据三、原告说的缴到2010年9月不属实，被告缴到2012年9月，可是原告的缴费通知上，又写到2011年底到期，说明原告账目混乱。证据四、催收通知收到了，欠费凭证的数字不属实，已经缴到2012年9月。 被告为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、缴纳房屋住房维修基金收据，用以证明维修基金已缴，原告应该给其维修房屋。证据二、原告的催收通知，用以证明原告起诉书和催收单的时间自己说的都不一致。证据三、垃圾清运费和物业管理费收据各一份，用以证明垃圾清运费应退给被告、物业费缴纳情况。证据四、照片十四张，用以证明房屋渗水、漏水和家具损坏的情况。其他证据暂不提供。 原告质证意见：证据一复印件与本案没有关系，维修基金的动用需要一定的程序。证据二催收通知单复印件，2011年9月到期，并不是说原告的物业费缴到2011年9月，实际缴费日前和应当缴费的日期不是一个概念。被告主张物业费缴到了2012年9月底应当出具相关凭证。证据三都与本案没有关系。证据四照片与本案没有关系，房子的问题是与开发商的关系。当时是2001年的问题，距离现在都10多年了。 通过原被告举证质证及双方陈述，本院对本案事实确认如下：2010年7月1日原告与开发商漯河金土地置业有限公司签订了前期物业管理委托合同，约定原告对金山花园小区实行物业管理；期限自2010年7月1日至2016年12月31日；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取物业管理服务费；每6个月向全体业主和使用人公布一次管理费用收支账目；房屋共用部位、共用设施及附属配套建筑的小修养护费用由原告承担，大中修及更新费用由维修基金承担等条款。被告万梅菊是××小区×号楼×单元×层×户的业主，房屋面积为114.7平方米。原告称被告自2010年10月1日始拖欠物业费2435元，被告称其物业管理费已交至2012年9月底，未提供有关证据。在庭审过程中被告称欠交物业管理费的原因是2010年之前其房屋墙面渗水、下水道经常堵塞且于2010年底重新改装了单独的下水道。被告主张的有关损失，未提起反诉。 原告漯河市金土地物业管理有限公司为资质等级二级企业。漯法改收费（2010）447号文规定收费标准为多层住宅0.4元／每平方米。 |
