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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）漯民终字第720号 上诉人（原审第三人）：韩玉霞，女，汉族。 上诉人（原审第三人）：程志华，女，汉族。 被上诉人（原审原告）：左海英，女，汉族。 委托代理人：张胜利，男，汉族，系原告左海英之夫。 上诉人韩玉霞、程志华因与被上诉人左海英、高金凤房屋租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2015）郾民初字第00382号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案，上诉人韩玉霞、程志华，被上诉人左海英的委托代理人张胜利到庭参加诉讼，被上诉人高金凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：位于漯河市郾城区辽河路辽河花园小区14#楼14幢2号的房屋（漯房权证郾城区字第20130002732号）所有权人为原告左海英，登记时间为2013年3月6日，规划用途为商业营业用房，建筑面积为99．85平方米。该房屋系原告左海英购买的二手房，购买时房屋由高金凤承租用于经营康富来韩式汗蒸馆，高金凤与原房东并未签订租赁合同，高金凤自2014年2月份开始给原告左海英交房租15000元至2014年7月6日，之后房租由3000元／月涨到4000元／月，被告高金凤又于2014年7月6日给原告左海英交房租20000元至2014年12月6日。2014年6月17日，高金风与韩志霞、程志华签订转让协议一份，韩志霞和程志华从高金凤处转租该房。 庭审中，原告称其买该房屋时曾告知被告高金凤该房不能转租。第三人韩玉霞和程志华称，当初转租时曾经向高金凤要求见房东，但高金风说房东在外地，电话联系不上，高金凤告诉她们二人房租3000元／月，直到2014年12月3日高金凤才告诉她们二人房租涨到4000元／月，当天晚上韩玉霞和程志华二人第一次见到房东后才知道从她们二人接收房屋时被告高金凤每月向房东交纳租金是4000元，同时韩玉霞和程志华认可高金凤之前所交房租于2014年12月6日到期。 又查，2014年12月24日，左海英、张胜利以房屋租赁合同纠纷为由将高金凤、韩玉霞、程志华诉至法院，案号为（2014）郾民初字第00047号，高金凤在该案件审理过程中认可其与左海英之间存在租赁关系但未签订书面租赁合同，也认可将房屋转租给韩志霞和程志华的事实。 原审法院认为：对于原告左海英与被告高金凤之间的房屋租赁关系，有（2014）郾民初字第00047号房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录和本案第三人韩玉霞、程志华的陈述加以佐证，法院予以确认。庭审中，原告与第三人共同称房租于2014年12月6日到期，法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本案中，原告左海英与被告高金凤之间没有签订书面租赁合同，系不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同。原告提交的通话录音证明，原告文夫张胜利曾明确告知被告高金凤不能转租本案涉讼房屋。原告称其于2014年12月3日才知晓房屋被转租事宜，第三人韩玉霞和程志华亦称其于2014年12月3日晚上才第一次见到房东即本案原告，故原告在知晓房屋被转租后六个月内提出异议，并于2015年2月11日向法院提起诉讼，请求解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求被告和第三人返还房屋，法院予以支持。因本案涉讼房屋现由第三人韩 玉霞和程志华租赁使用，故本案返还房屋之义务人应当为第三人韩玉霞和程志华，考虑腾房需要一定时间，法院认为归还房屋的期限以30日较为合理。又因被告高金凤未经原告同意擅自将房屋转租，故在第三人腾房之前或逾期未腾房的情况下被告高金风应当和第三人韩玉霞、程志华共同承担向原告左海英交纳房租的义务，房租自2014年12月7日起按照4000元／月支付至返还房屋之日止。原告另主张被告或第三人结清房屋物业费、水电费及房屋其他相关费用合理合法，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定之规定，判决，一、解除原告左海英与被告高金凤之间的不定期房屋租赁合同，第三人韩玉霞、程志华于本判决生效后30日内向原告左海英返还房屋。二、被告高金凤和第三人韩玉霞、程志华按照4000元／月向原告左海英交纳自2014年12月7日起至返还房屋之日止的房屋租赁费，另需结清房屋物业费、水电费等因承租人使用房屋产生的相关费用。三、驳回原告左海英的其他诉讼请求。本案诉讼费100元，由被告高金凤承担。 上诉人韩玉霞、程志华上诉称：高金凤转租给上诉人时，明确告知已经通知了左海英，并且在上诉人装修时，左海英的丈夫张胜利没有提出任何异议，那么应视为出租人同意转 租，因此一审法院在没查清客观事实的情况下，认定转租无效，有违法律规定。故上诉人请求：依法撤销一审判决，依法改判支持上诉请求；本案的诉讼费由被上诉人承担。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本案二审的争议焦点为：房东左海英夫妻是否同意高金凤转租涉案房屋。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效， 第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。’’本案中，左海英提交的其丈夫张胜利与高金凤的通话录音资料，证明了左海英丈夫张胜利曾明确告知高金凤不能转租涉案房屋。第三人韩玉霞和程志华在原审庭审时称其于2014年12月3日晚上才第一次见到房东，故左海英知道后半年内，即于2015年2月11日向法院提起诉讼，请求解除左海英、高金凤之间的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。上诉人韩玉霞、程志华未向本院提供足以反驳以上事实的证据，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人韩玉霞、程志华负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 春 香 审判员 林 晓 光 审判员 翟 朝 飞 二〇一五年七月二十八日 书记员 张俊霞（代） |
