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（2015）嵩民二初字第14号 原告：侯姣明，男，29岁。住河南省安阳市。 委托代理人：邓红峰，嵩县法律援助中心律师。 委托代理人：杨平君，嵩县法律援助中心律师。 法定代表人：梁东。 法定代表人：冯新运，董事长。 委托代理人：张菁华，系该公司副经理。特别授权。 委托代理人：吴全立，系该公司副经理。 原告侯姣明与被告陕西迈克尔置业有限公司（以下简称陕西迈克尔公司）、嵩县振华房地产开发有限公司（以下简称嵩县振华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法向被告陕西迈克尔公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等手续，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告侯姣明及其委托代理人邓红峰、杨平君，被告嵩县振华公司委托代理人张菁华、吴全立到庭参加了诉讼。被告陕西迈克尔公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：自己于2013年10月26日与被告陕西迈克尔公司签订了碧水华庭商品房内部认购协议（实际为购房合同），购买碧水华庭7号楼2单元0501号住宅房，并交纳购房款9.6万元。后于2014年6月29日签订了补充协议。约定如果被告不能按时动工、交付房屋则向原告支付日万分之二的违约金。但至今该项目尚未动工，根本不能依约交付房屋。经事后了解，该项目既无办理工程规划、建设等行政审批手续，也未取得房屋预售许可证。双方签订的内部认购协议依法应当无效。另经了解，二被告于2010年11月21日签订了合作协议，合作开发碧水华庭项目，二被告应当共同对售房行为承担责任。请求确认原告与被告签订的内部认购协议无效；判令二被告退回原告交付的购房款9.6万元及利息（按同期银行贷款利率自原告付款日至被告实际付款日）；二被告按约支付原告已交房款日万分之二的违约金至实际付款日；案件诉讼费用由二被告承担。 被告陕西迈克尔公司未答辩。 被告嵩县振华公司辩称：一、振华公司不应作为被告参加诉讼，振华公司对本案没有责任，本案一切责任应由陕西迈克尔公司全部承担。1、客户与迈克尔公司所签订的协议是迈克尔公司单方所签，房款也由迈克尔公司收取，振华公司并不知晓此事。振华公司曾多次书面要求过迈克尔公司在建设过程中不允许售房，迈克尔的单方行为与振华公司无关。给客户造成的损失应该由迈克尔公司承担。2、迈克尔公司是合法注册并有资质的独立法人主体，具有独立承担民事责任的主体资格，其从事的民事活动所造成的一切后果应由其自己承担。振华公司不应承担责任。二、对诉讼请求有异议。原告起诉要求被告支付的利息，根据所签合同，是按照银行同期活期存款利率赔付，支付万分之二的违约金，现在条件并没达到，不应支持。另，该案并未约定利息。 法庭根据双方当事人的陈述，归纳本案争议的焦点为： 被告嵩县振华公司是否为适格被告； 原、被告之间的购房合同是否有效； 原告的实际损失（包含已支付的购房款、利息、违约金）。 原、被告双方对法庭归纳的争议焦点均无异议，亦无补充意见。 原告向法庭提交证据如下： 第一组： 陕西迈克尔公司和嵩县振华公司的营业执照复印件各一份。证明两个公司的资格及身份。 第二组： 1、陕西迈克尔公司与嵩县振华公司的《合作开发协议》复印件一份； 2、土地登记卡及嵩国用2011第64号国有土地使用权登记证复印件各一份； 3、建设用地规划许可证复印件一份。 该组证据证明二被告是合作开发碧水华庭项目。 第三组： 1、嵩县房地产管理所证明复印件一份。证明涉案项目未办理房屋预售许可证； 2、嵩县住房和城乡建设局证明复印件一份。证明涉案项目未办理工程规划、开工建设等行政审批手续。 第四组： 1、2013年10月26日原告与二被告签订的内部认购协议一份； 2、2014年6月29日原告与二被告签订的补充协议一份； 3、陕西迈克尔公司出具的购房款收据两张； 4、房号确认单一张； 5、碧水华庭销售宣传彩页（合并审理中宋海鸥案提交）。 该组证据证明原告与被告签订协议及被告收取原告购房款的情况。 被告陕西迈克尔公司未提交证据。 被告嵩县振华公司未提交证据。 对原告提交的证据，被告嵩县振华公司质证意见为：对第一组证据真实性无异议，但不是说有主体资格就能成为今天本案的被告。这与振华公司是否为被告无关。对第二组证据真实性无异议，但振华公司从来就没有允许迈克尔公司卖房子，这属于迈克尔的私下行为，与振华公司无关。第三组证据无异议。对第四组证据1、2、3、4真实性不清楚。所有协议及证据上均没有加盖振华公司公章，也没有振华公司法定代表人的签字。这都是迈克尔公司与客户之间的关系，与振华公司无关。这些证据证明振华公司不应作为被告参加诉讼。对第四组证据5认为只是对外一种宣传，与案件无关。 本院根据被告的质证意见和相关法律规定，对原告提交证据认证如下：对第一、二、三组证据，被告嵩县振华公司对其真实性无异议，本院予以认定。对第四组证据1、2、3、4，嵩县振华公司对其真实性不清楚，但上述证据除证据4外，均加盖被告陕西迈克尔公司公章，本院予以认定。第四组证据4虽未加盖公司印章，但有碧水华庭项目经理马莉、项目财务冯映霞本人签字，与其他证据能相互印证，本院予以认定。第四组证据5，被告对其真实性未提出异议，认为只是一种宣传，本院对该证据予以认定。 本院根据原、被告的诉辩意见及认定的证据，确认本案事实如下： 2010年11月21日，被告陕西迈克尔公司与被告嵩县振华公司签订《合作开发协议》，约定共同开发碧水华庭项目，被告嵩县振华公司提供土地使用权，并以嵩县振华公司名义办理有关规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续，被告陕西迈克尔公司负责项目建设、房屋营销。双方约定以嵩县振华公司名义成立“碧水华庭项目部”，作为双方合作开发项目的常设办事机构，具体负责项目建设和房屋营销。后双方又成立销售部，人员主要由被告陕西迈克尔公司组成，嵩县振华公司前期派驻一名财务人员。该销售部位于嵩县县城伊东新区滨河公园门口，于2014年8月份关停。该销售部在宣传销售期间印发宣传彩页，彩页上标明“项目地址：嵩县伊东新区人民路与振兴路（规划中）交汇处”、“售楼中心：嵩县伊东新区滨河公园门口”、“投资商：陕西迈克尔置业有限公司”、“开发商：嵩县振华房地产开发有限公司”。2013年10月26日，被告陕西迈克尔公司与原告签订碧水华庭商品房《内部认购协议》，约定原告认购嵩县碧水华庭项目7号楼2单元0501号房，房号为7－20501，房价为306000元。原告于2013年10月20日交房款10000元、2013年10月26日交房款86000元，两次共计96000元。2014年6月29日，被告陕西迈克尔公司与原告签订《碧水华庭〈内部认购协议〉补充协议》，约定2015年9月30日前交房，并赠送3万元装修基金；每户免费赠送2年物业费。未能按时交房，支付买方侯姣明日万分之二的违约金。后因该工程项目一直未动工，引起诉讼。 另查明：截止原告起诉时，碧水华庭项目未取得工程规划、建设商品房预售许可证等行政许可手续。 |
