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（2015）嵩民二初字第38号 委托代理人：邓红峰，嵩县法律援助中心律师。 委托代理人：杨平君，嵩县法律援助中心律师。 法定代表人：梁东。 法定代表人：冯新运，董事长。 委托代理人：张菁华，该公司副经理。特别授权。 委托代理人：吴全立，该公司副经理。 原告牛智卫与被告陕西迈克尔置业有限公司（以下简称陕西迈克尔公司）、嵩县振华房地产开发有限公司（以下简称嵩县振华公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法向被告陕西迈克尔公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告牛智卫及其委托代理人邓红峰、杨平君，被告嵩县振华公司委托代理人张菁华、吴全立到庭参加了诉讼，被告陕西迈克尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2012年1月13日购买被告嵩县振华公司与被告陕西迈克尔公司开发的碧水华庭项目7号楼1单元0303号住宅房，已交纳购房款86720元。随后又订立了补偿协议，约定被告赠送2年购房物业费，并承诺2014年5月1日前不能动工，退还已交房款，并支付银行同期存款利息。但该项目至今未动工，根本不可能依约交付房屋。经了解，该项目未办理工程规划、建设等行政审批手续，也未取得房屋预售许可证，被告的售房行为行为依法应当无效。请求确认原、被告的商品房买卖行为无效；判令二被告退回原告牛智卫购房款86720元及利息（按同期银行贷款利率自原告付款之日至被告实际付款日）；案件诉讼费用由二被告承担。 被告陕西迈克尔公司未答辩。 被告嵩县振华公司辩称：一、振华公司对本案没有责任，不应作为被告参加诉讼，本案一切责任应由陕西迈克尔公司承担。1、原告与迈克尔公司签订的协议是迈克尔公司单方所签，房款也由迈克尔公司收取，振华公司并不知道。振华公司曾多次书面要求迈克尔公司在建房过程中不允许售房，迈克尔公司的单方行为与振华公司无关。给客户造成的损失应由迈克尔公司承担。2、迈克尔公司是独立法人，具有独立承担民事责任的主体资格，其从事民事活动造成的后果应由自己承担。振华公司不应承担责任。二、原告要求支付的利息，根据合同约定是按照银行同期活期存款利率赔付，不应按贷款利率赔付。 原告针对诉讼请求提供了以下证据： 第一组： 陕西迈克尔公司和嵩县振华公司的营业执照复印件各一份。证明两个公司的资格及身份。 第二组： 1、陕西迈克尔公司与嵩县振华公司的《合作开发协议》复印件一份； 2、土地登记卡及嵩国用2011第64号国有土地使用权登记证复印件各一份； 3、建设用地规划许可证复印件一份。 该组证据证明二被告是合作开发碧水华庭项目。 第三组： 1、嵩县房地产管理所证明复印件一份。证明涉案项目未办理房屋预售许可证； 2、嵩县住房和城乡建设局证明复印件一份。证明涉案项目未办理工程规划、开工建设等行政审批手续。 第四组： 1、原告与被告陕西迈克尔公司签订的老客户补偿协议； 2、被告陕西迈克尔公司出具的购房款收据两张； 3、被告陕西迈克尔公司2014年3月24日给碧水华庭项目部书面通知复印件一份； 4、碧水华庭销售部2012年1月16日出具的附加条款复印件一份； 5、2014年7月4日碧水华庭销售部书面承诺一份。 该组证据证明原告与二被告之间存在房屋买卖关系及被告收取原告房款情况，同时证明被告承诺情况。 被告陕西迈克尔公司未发表质证意见。 被告嵩县振华公司质证意见：对第一、二、三组证据真实性无异议，但不能证明振华公司应承担责任，振华公司从来没有允许迈克尔公司卖房子，属于迈克尔公司的私自行为，与振华公司无关。第四组证据1，是迈克尔公司与原告签订，与振华公司无关。其中约定2014年5月1日前未动工，无条件退还缴纳的所有房款，并按银行同期活期存款利率进行赔付。证据2，有两行数字看不清楚，盖的是迈克尔公司的财务章，与振华公司无关。证据3、4、5是碧水华庭销售部的承诺，印章是迈克尔公司私下刻的。与振华公司无关。 二被告均无提供证据。 原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。 本院根据原、被告的诉、辩意见及所认定的证据，确认本案事实如下： 2010年11月21日，被告嵩县振华公司和被告陕西迈克尔公司签订了合作开发协议，约定：双方合作开发碧水华庭项目，拟建总建筑面积115478平方米（其中商业建筑面积17278平方米，住宅建筑面积98200平方米，地下室20700平方米）。由被告嵩县振华公司提供土地使用权，并以被告嵩县振华公司名义办理规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续，被告陕西迈克尔公司负责项目建设、房屋营销，双方各派一人组成财务室等合作内容。协议签订后，被告陕西迈克尔公司开始组织施工。2011年11月，被告嵩县振华公司取得了嵩县县城伊东新区、西邻河洛文化置业有限公司的土地使用权。后双方在伊滨公园东门口设立碧水华庭销售部，对外销售房屋。2012年1月16日，原告分两次给被告陕西迈克尔公司交了86720元购房款，当日，碧水华庭销售部给原告出具附加条款：在客户交完总房款的50%以后给客户签订《碧水华庭内部认购协议》，在客户交完总房款的全款之后可与客户签订《商品房买卖合同》。后被告陕西迈克尔公司和原告签订了碧水华庭老客户补偿协议：1、原定2014年3月底前全面动工，因需更换施工单位，将施工日期顺延至2014年5月1日。2、对老客户每户赠送2年物业费。3、2014年5月1日前未能实现动工，开发商将无条件退还客户在本项目缴纳的所有房款，并按同期银行活期利率对客户进行赔付。由于该项目未按协议规定日期开工，碧水华庭销售部于2014年7月4日给原告出具书面承诺，原告的首付款于2014年7月21日给予退还。后因被告陕西迈克尔公司撤离碧水华庭项目部，原告要求退款无着，提起诉讼。 另查明：被告在本案开庭前未取得碧水华庭项目工程规划、建设、商品房预售许可证等行政许可手续。 本院认为：二被告合作在嵩县县城伊东新区、西邻河洛文化置业有限公司进行房地产开发，尚未取得有关行政部门颁发商品房预售许可证即对外预售房屋，其销售房屋的行为违反法律规定，依法应当认定无效。造成买卖合同无效的责任在被告，原告要求被告退还购房款86720元及按同期银行贷款利率赔偿损失，符合法律规定，应予支持。碧水华庭项目是二被告合作开发，均应负退还原告购房款86720元及赔偿原告损失的义务和责任，被告嵩县振华公司辩称，原告的房款是被告陕西迈克尔公司收取，与其无关，理由不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西迈克尔置业有限公司与原告牛智卫之间的售房行为无效； 二、被告陕西迈克尔置业有限公司、被告嵩县振华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告牛智卫购房款86720元； |
