董铁朝与陕西迈克尔置业有限公司、嵩县振华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

（2015）嵩民二初字第19号

原告：董铁朝，男，29岁。住河南省嵩县。

委托代理人：董霞，女，45岁。住河南省嵩县。系原告董铁朝的姐姐。特别授权。

委托代理人：邓红峰，嵩县法律援助中心律师。

被告：陕西迈克尔置业有限公司。住所地：陕西省西安市。

法定代表人：梁东。

被告：嵩县振华房地产开发有限公司，住所地：嵩县。

法定代表人：冯新运，董事长。

委托代理人：张菁华，系该公司副经理。特别授权。

委托代理人：吴全立，系该公司副经理。

原告董铁朝与被告陕西迈克尔置业有限公司（以下简称陕西迈克尔公司）、嵩县振华房地产开发有限公司（以下简称嵩县振华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法向被告陕西迈克尔公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等手续，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告董铁朝的委托代理人董霞、邓红峰，被告嵩县振华公司委托代理人张菁华、吴全立到庭参加了诉讼。被告陕西迈克尔公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称：自己于2013年1月17日与被告陕西迈克尔公司签订了碧水华庭商品房内部认购协议（实际为购房合同），购买碧水华庭7号楼1单元1502号和7号楼2单元1302号两套住宅房，并交纳购房款206000元。2014年4月8日订立了补偿协议，约定赠送原告2年物业费，承诺2014年5月1日前不能动工，退还已交房款，并支付银行同期存款利息。但至今该项目尚未动工，根本不能依约交付房屋。经事后了解，该项目既无办理工程规划、建设等行政审批手续，也未取得房屋预售许可证。双方签订的内部认购协议依法应当无效。另经了解，二被告于2010年11月21日签订了合作协议，合作开发碧水华庭项目，二被告应当共同对售房行为承担责任。请求确认原告与被告签订的内部认购协议无效；判令二被告退回原告交付的购房款206000元及利息（按同期银行贷款利率自原告付款日至被告实际付款日）；案件诉讼费用由二被告承担。

被告陕西迈克尔公司未答辩。

被告嵩县振华公司辩称：一、振华公司不应作为被告参加诉讼，振华公司对本案没有责任，本案一切责任应由陕西迈克尔公司全部承担。1、客户与迈克尔公司所签订的协议是迈克尔公司单方所签，房款也由迈克尔公司收取，振华公司并不知晓此事。振华公司曾多次书面要求过迈克尔公司在建设过程中不允许售房，迈克尔的单方行为与振华公司无关。给客户造成的损失应该由迈克尔公司承担。2、迈克尔公司是合法注册并有资质的独立法人主体，具有独立承担民事责任的主体资格，其从事的民事活动所造成的一切后果应由其自己承担。振华公司不应承担责任。二、对诉讼请求有异议。原告起诉要求被告支付的利息，根据所签合同，是按照银行同期活期存款利率赔付。

法庭根据双方当事人的陈述，归纳本案争议的焦点为：

被告嵩县振华公司是否为适格被告；

原、被告之间的购房合同是否有效；

原告的实际损失（包含已支付的购房款、利息、违约金）。

原、被告双方对法庭归纳的争议焦点均无异议，亦无补充意见。

原告向法庭提交证据如下：

第一组：

陕西迈克尔公司和嵩县振华公司的营业执照复印件各一份。证明两个公司的资格及身份。

第二组：

1、陕西迈克尔公司与嵩县振华公司的《合作开发协议》复印件一份；

2、土地登记卡及嵩国用2011第64号国有土地使用权登记证复印件各一份；

3、建设用地规划许可证复印件一份。

该组证据证明二被告是合作开发碧水华庭项目。

第三组：

1、嵩县房地产管理所证明复印件一份。证明涉案项目未办理房屋预售许可证；

2、嵩县住房和城乡建设局证明复印件一份。证明涉案项目未办理工程规划、开工建设等行政审批手续。

第四组：

1、2013年月1月17日原告与二被告签订的内部认购协议两份；

2、2014年4月8日迈克尔公司与原告签订的老客户补偿协议一份；

3、陕西迈克尔公司出具的购房款收据四张；

4、2014年3月24日陕西迈克尔公司给嵩县碧水华庭项目部书面通知复印件一份；

5、碧水华庭销售宣传彩页（合并审理中宋海鸥案提交）。

该组证据证明原告与被告签订协议及被告收取原告购房款的情况。

被告陕西迈克尔公司未提交证据。

被告嵩县振华公司未提交证据。

对原告提交的证据，被告嵩县振华公司质证意见为：对第一组证据真实性无异议，但不是说有主体资格就能成为今天本案的被告。这与振华公司是否为被告无关。对第二组证据真实性无异议，但振华公司从来就没有允许迈克尔公司卖房子，这属于迈克尔的私下行为，与振华公司无关。第三组证据无异议。对第四组证据1、2、3、4真实性不清楚。所有协议及证据上均没有加盖振华公司公章，也没有振华公司法定代表人的签字。这都是迈克尔公司与客户之间的关系，与振华公司无关。这些证据证明振华公司不应作为被告参加诉讼。对第四组证据5认为只是对外一种宣传，与案件无关。

本院根据被告的质证意见和相关法律规定，对原告提交证据认证如下：对第一、二、三组证据，被告嵩县振华公司对其真实性无异议，本院予以认定。对第四组证据1、2、3、4，嵩县振华公司对其真实性不清楚，但上述证据均加盖被告陕西迈克尔公司公章，本院予以认定。第四组证据5，被告对其真实性未提出异议，认为只是一种宣传，本院对该证据予以认定。

本院根据原、被告的诉辩意见及认定的证据，确认本案事实如下：

2010年11月21日，被告陕西迈克尔公司与被告嵩县振华公司签订《合作开发协议》，约定共同开发碧水华庭项目，被告嵩县振华公司提供土地使用权，并以嵩县振华公司名义办理有关规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续，被告陕西迈克尔公司负责项目建设、房屋营销。双方约定以嵩县振华公司名义成立“碧水华庭项目部”，作为双方合作开发项目的常设办事机构，具体负责项目建设和房屋营销。后双方又成立销售部，人员主要由被告陕西迈克尔公司组成，嵩县振华公司前期派驻一名财务人员。该销售部位于嵩县县城伊东新区滨河公园门口，于2014年8月份关停。该销售部在宣传销售期间印发宣传彩页，彩页上标明“项目地址：嵩县伊东新区人民路与振兴路（规划中）交汇处”、“售楼中心：嵩县伊东新区滨河公园门口”、“投资商：陕西迈克尔置业有限公司”、“开发商：嵩县振华房地产开发有限公司”。2013年1月17日，被告陕西迈克尔公司与原告签订碧水华庭商品房《内部认购协议》两份，约定原告认购嵩县碧水华庭项目7号楼1单元2号房和7号楼2单元2号房，房号分别为7-11502、7-21302，房价分别为204000元、252000元。原告于2013年1月17日分四次共交纳房款206000元。2014年4月8日，被告陕西迈克尔公司与原告签订《碧水华庭老客户补偿协议》，约定向客户赠送2年物业费，若项目于2014年5月1日前未开工，开发商无条件退还客户所交纳房款，并按同期银行活期存款利率对客户进行赔付。后因该工程项目一直未动工，引起诉讼。

另查明：截止原告起诉时，碧水华庭项目未取得工程规划、建设、商品房预售许可证。