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民事判决书

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董铁朝与陕西迈克尔置业有限公司、嵩县振华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

来源:法学学习综合 作者:国平 人气: 发布时间:2016-02-17
摘要:(2015)嵩民二初字第19号 原告:董铁朝,男,29岁。住河南省嵩县。 委托代理人:董霞,女,45岁。住河南省嵩县。系原告董铁朝的姐姐。特别授权。 委托代理人:邓红峰,嵩县法律援助中心律师。 被告:陕西迈克尔置业有限公司。住所地:陕西省西安市。 法定

(2015)嵩民二初字第19号

原告:董铁朝,男,29岁。住河南省嵩县

委托代理人:董霞,女,45岁。住河南省嵩县。系原告董铁朝的姐姐。特别授权。

委托代理人:邓红峰,嵩县法律援助中心律师。

被告:陕西迈克尔置业有限公司。住所地:陕西省西安市。

法定代表人:梁东。

被告:嵩县振华房地产有限公司,住所地:嵩县。

法定代表人:冯新运,董事长。

委托代理人:张菁华,系该公司副经理。特别授权。

委托代理人:吴全立,系该公司副经理。

原告董铁朝与被告陕西迈克尔置业有限公司(以下简称陕西迈克尔公司)、嵩县振华房地产发有限公司(以下简称嵩县振华公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2014年12月30日受理后,依法向被告陕西迈克尔公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等手续,于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告董铁朝的委托代理人董霞、邓红峰,被告嵩县振华公司委托代理人张菁华、吴全立到庭参加了诉讼。被告陕西迈克尔公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称:自己于2013年1月17日与被告陕西迈克尔公司签订了碧水华庭商品房内部认购协议(实际为购房合同),购买碧水华庭7号楼1单元1502号和7号楼2单元1302号两套住宅房,并交纳购房款206000元。2014年4月8日订立了补偿协议,约定赠送原告2年物业费,承诺2014年5月1日前不能动工,退还已交房款,并支付银行同期存款利息。但至今该项目尚未动工,根本不能依约交付房屋。经事后了解,该项目既无办理工程规划、建设等行政审批手续,也未取得房屋预售许可证。双方签订的内部认购协议依法应当无效。另经了解,二被告于2010年11月21日签订了合作协议,合作开发碧水华庭项目,二被告应当共同对售房行为承担责任。请求确认原告与被告签订的内部认购协议无效;判令二被告退回原告交付的购房款206000元及利息(按同期银行贷款利率自原告付款日至被告实际付款日);案件诉讼费用由二被告承担。

被告陕西迈克尔公司未答辩。

被告嵩县振华公司辩称:一、振华公司不应作为被告参加诉讼,振华公司对本案没有责任,本案一切责任应由陕西迈克尔公司全部承担。1、客户与迈克尔公司所签订的协议是迈克尔公司单方所签,房款也由迈克尔公司收取,振华公司并不知晓此事。振华公司曾多次书面要求过迈克尔公司在建设过程中不允许售房,迈克尔的单方行为与振华公司无关。给客户造成的损失应该由迈克尔公司承担。2、迈克尔公司是合法注册并有资质的独立法人主体,具有独立承担民事责任的主体资格,其从事的民事活动所造成的一切后果应由其自己承担。振华公司不应承担责任。二、对诉讼请求有异议。原告起诉要求被告支付的利息,根据所签合同,是按照银行同期活期存款利率赔付。

法庭根据双方当事人的陈述,归纳本案争议的焦点为:

被告嵩县振华公司是否为适格被告;

原、被告之间的购房合同是否有效;

原告的实际损失(包含已支付的购房款、利息、违约金)。

原、被告双方对法庭归纳的争议焦点均无异议,亦无补充意见。

原告向法庭提交证据如下:

第一组:

陕西迈克尔公司和嵩县振华公司的营业执照复印件各一份。证明两个公司的资格及身份。

第二组:

1、陕西迈克尔公司与嵩县振华公司的《合作开发协议》复印件一份;

2、土地登记卡及嵩国用2011第64号国有土地使用权登记证复印件各一份;

3、建设用地规划许可证复印件一份。

该组证据证明二被告是合作开发碧水华庭项目。

第三组:

1、嵩县房地产管理所证明复印件一份。证明涉案项目未办理房屋预售许可证;

2、嵩县住房和城乡建设局证明复印件一份。证明涉案项目未办理工程规划、开工建设等行政审批手续。

第四组:

1、2013年月1月17日原告与二被告签订的内部认购协议两份;

2、2014年4月8日迈克尔公司与原告签订的老客户补偿协议一份;

3、陕西迈克尔公司出具的购房款收据四张;

4、2014年3月24日陕西迈克尔公司给嵩县碧水华庭项目部书面通知复印件一份;

5、碧水华庭销售宣传彩页(合并审理中宋海鸥案提交)。

该组证据证明原告与被告签订协议及被告收取原告购房款的情况。

被告陕西迈克尔公司未提交证据。

被告嵩县振华公司未提交证据。

对原告提交的证据,被告嵩县振华公司质证意见为:对第一组证据真实性无异议,但不是说有主体资格就能成为今天本案的被告。这与振华公司是否为被告无关。对第二组证据真实性无异议,但振华公司从来就没有允许迈克尔公司卖房子,这属于迈克尔的私下行为,与振华公司无关。第三组证据无异议。对第四组证据1、2、3、4真实性不清楚。所有协议及证据上均没有加盖振华公司公章,也没有振华公司法定代表人的签字。这都是迈克尔公司与客户之间的关系,与振华公司无关。这些证据证明振华公司不应作为被告参加诉讼。对第四组证据5认为只是对外一种宣传,与案件无关。

本院根据被告的质证意见和相关法律规定,对原告提交证据认证如下:对第一、二、三组证据,被告嵩县振华公司对其真实性无异议,本院予以认定。对第四组证据1、2、3、4,嵩县振华公司对其真实性不清楚,但上述证据均加盖被告陕西迈克尔公司公章,本院予以认定。第四组证据5,被告对其真实性未提出异议,认为只是一种宣传,本院对该证据予以认定。

本院根据原、被告的诉辩意见及认定的证据,确认本案事实如下:

2010年11月21日,被告陕西迈克尔公司与被告嵩县振华公司签订《合作开发协议》,约定共同开发碧水华庭项目,被告嵩县振华公司提供土地使用权,并以嵩县振华公司名义办理有关规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续,被告陕西迈克尔公司负责项目建设、房屋营销。双方约定以嵩县振华公司名义成立“碧水华庭项目部”,作为双方合作开发项目的常设办事机构,具体负责项目建设和房屋营销。后双方又成立销售部,人员主要由被告陕西迈克尔公司组成,嵩县振华公司前期派驻一名财务人员。该销售部位于嵩县县城伊东新区滨河公园门口,于2014年8月份关停。该销售部在宣传销售期间印发宣传彩页,彩页上标明“项目地址:嵩县伊东新区人民路与振兴路(规划中)交汇处”、“售楼中心:嵩县伊东新区滨河公园门口”、“投资商:陕西迈克尔置业有限公司”、“开发商:嵩县振华房地产开发有限公司”。2013年1月17日,被告陕西迈克尔公司与原告签订碧水华庭商品房《内部认购协议》两份,约定原告认购嵩县碧水华庭项目7号楼1单元2号房和7号楼2单元2号房,房号分别为7-11502、7-21302,房价分别为204000元、252000元。原告于2013年1月17日分四次共交纳房款206000元。2014年4月8日,被告陕西迈克尔公司与原告签订《碧水华庭老客户补偿协议》,约定向客户赠送2年物业费,若项目于2014年5月1日前未开工,开发商无条件退还客户所交纳房款,并按同期银行活期存款利率对客户进行赔付。后因该工程项目一直未动工,引起诉讼。

另查明:截止原告起诉时,碧水华庭项目未取得工程规划、建设、商品房预售许可证。

责任编辑:国平