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（2015）嵩民二初字第43号 原告：刘红亚，男，43岁。住河南省嵩县。 委托代理人：邓红峰，嵩县法律援助中心律师。 委托代理人：杨平君，嵩县法律援助中心律师。 法定代表人：梁东。 法定代表人：冯新运，董事长。 委托代理人：张菁华，该公司副经理。特别授权。 委托代理人：吴全立，该公司副经理。 原告刘红亚与被告陕西迈克尔置业有限公司（以下简称陕西迈克尔公司）、嵩县振华房地产开发有限公司（以下简称嵩县振华公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法向被告陕西迈克尔置业有限公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告刘红亚及其委托代理人邓红峰、杨平君，被告嵩县振华公司委托代理人张菁华、吴全立到庭参加了诉讼，被告陕西迈克尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2014年1月18日与被告陕西迈克尔公司的碧水华庭商品房内部认购协议，预定碧水华庭7号楼2单元1001号房，并已缴纳购房定金20000元。但该项目至今未动工。经了解，该项目未办理工程规划、建设等行政审批手续，也未取得房屋预售许可证，根本不可能订立正式房屋买卖合同。另经了解二被告于2010年11月21日签订有合作开发协议，以嵩县振华公司的名义合作开发碧水华庭项目，二被告应当对售房行为共同承担责任。请求判令：1、二被告双倍返还原告购房定金40000元。2、二被告承担本案诉讼费用。 被告陕西迈克尔公司未答辩。 被告嵩县振华公司辩称：一、振华公司对本案没有责任，不应作为被告参加诉讼，本案一切责任应由陕西迈克尔公司承担。1、原告与迈克尔公司签订的协议是迈克尔公司单方所签，房款也由迈克尔公司收取，振华公司并不知道。振华公司曾多次要求迈克尔公司在建房过程中不允许售房，给客户造成的损失应有迈克尔公司承担。2、迈克尔公司是独立法人，具有独立承担民事责任的主体资格，其从事民事活动造成的后果应由自己承担。振华公司不应承担责任。二、不应当支付双倍定金，双方已经就赔付作出了约定，即按照银行同期活期存款利率赔付。 原告针对诉讼请求提供了以下证据： 1、2014年1月18日原告与被告陕西迈克尔公司签订的内部认购协议一份。 2、2014年3月31日被告陕西迈克尔公司签订的老客户补偿协议一份。 3、被告陕西迈克尔公司出具的购房定金收据一张。 4、房号确认单一张。 被告陕西迈克尔公司未发表质证意见。 被告嵩县振华公司质证意见：以上证据均是迈克尔公司向原告出具的，与振华公司无关。既然他们之间已经签订了协议，就应当按照约定的银行同期活期存款利率进行赔付。 二被告均无提供证据。 原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。 本院根据原、被告的诉、辩意见及所确认的证据，确认本案事实如下： 2010年11月21日，被告嵩县振华公司和被告陕西迈克尔公司签订了合作开发协议，约定：双方合作开发碧水华庭项目，拟建总建筑面积115478平方米（其中商业建筑面积17278平方米，住宅建筑面积98200平方米，地下室20700平方米）。由被告嵩县振华公司提供土地使用权并以被告嵩县振华公司名义办理规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续，被告陕西迈克尔公司负责项目建设、房屋营销，双方各派一人组成财务室等合作内容。协议签订后，被告陕西迈克尔公司开始组织施工。2011年11月，被告嵩县振华公司取得了嵩县县城伊东新区、西邻河洛文化置业有限公司的土地使用权。后双方在伊滨公园东门口设立碧水华庭销售部，对外销售房屋。2014年1月18日，原告和被告陕西迈克尔公司签订了碧水华庭内部认购协议，约定：原告认购嵩县碧水华庭项目7号楼2单元1号房屋，预测建筑面积125.5平方米，原单价每平方米2649元，优惠后每平方米2300元，被告须为原告保留本套房屋，如违约，双倍赔偿定金，被告在取得商品房预售许可证后正式通知原告，原告须在接通知7日内与被告签订商品房买卖合同，并交清房款，否则，被告不再为原告保留本套房屋，同时，双方签订了房号确认单。2014年3月31日，原告和被告陕西迈克尔公司签订了碧水华庭老客户补偿协议，约定施工日期顺延至2014年5月1日前，给原告赠送2年物业费，2014年5月1日前未实现动工，无条件退还原告缴纳的所有房款，并按照同期银行活期存款利率进行赔付。2014年5月7日，原告给被告陕西迈克尔公司交了20000元购房定金。后被告陕西迈克尔公司撤离碧水华庭项目部，原告要求退款无着，提起诉讼。 另查明：被告在本案开庭前未取得碧水华庭项目工程规划、建设、商品房预售许可证等行政许可手续。 本院认为：二被告合作在嵩县县城伊东新区、西邻河洛文化置业有限公司进行房地产开发，尚未取得有关行政部门颁发商品房预售许可证即对外预售房屋，其销售房屋的行为违反法律规定，依法应当认定无效。造成买卖合同无效的责任在被告，原告要求被告双倍返还40000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，依据合同取得的财产，应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故被告应当向原告返还因合同取得的财产20000元，并赔偿原告的损失，损失应按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。碧水华庭项目是二被告合作开发，故均应负退还原告购房款20000元及赔偿原告损失的义务和责任，被告嵩县振华公司辩称，原告的房款是被告陕西迈克尔公司收取，与其无关，理由不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西迈克尔置业有限公司与原告刘红亚之间的售房行为无效； 二、被告陕西迈克尔置业有限公司、被告嵩县振华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘红亚购房款20000元； 三、被告陕西迈克尔置业有限公司、被告嵩县振华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘红亚购房款20000元的利息损失（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年5月7日计算至本判决确定的宽限履行之日）； 四、驳回原告刘红亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告陕西迈克尔置业有限公司、被告嵩县振华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。 审 判 长 席晓峰 审 判 员 陶 森 人民陪审员 程晓玉 二〇一五年六月八日 书 记 员 李 楠 |
