马磊耿与陕西迈克尔置业有限公司、嵩县振华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

（2015）嵩民二初字第32号

原告：马磊耿，男，28岁。住河南省嵩县。

委托代理人：邓红峰，嵩县法律援助中心律师。

委托代理人：杨平君，嵩县法律援助中心律师。

被告：陕西迈克尔置业有限公司。住所地：陕西省西安市。

法定代表人：梁东。

被告：嵩县振华房地产开发有限公司。住所地：嵩县。

法定代表人：冯新运，董事长。

委托代理人：张菁华，系该公司副经理。特别授权。

委托代理人：吴全立，系该公司副经理。

原告马磊耿与被告陕西迈克尔置业有限公司（以下简称陕西迈克尔公司）、嵩县振华房地产开发有限公司（以下简称嵩县振华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法向被告陕西迈克尔公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等手续，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告马磊耿及其委托代理人邓红峰、杨平君，被告嵩县振华公司委托代理人张菁华、吴全立到庭参加了诉讼。被告陕西迈克尔公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称：自己于2012年8月17日与被告陕西迈克尔公司签订了碧水华庭商品房内部认购协议（实际为购房合同），购买碧水华庭7号楼2单元12层1号住宅房，并交纳购房款91975元。随后又订立了补偿协议，2014年5月11日双方签订了补充协议，约定如果被告不能按时动工、交付房屋，则向原告支付日万分之二的违约金。但至今该项目尚未动工，根本不能依约交付房屋。经事后了解，该项目既无办理工程规划、建设等行政审批手续，也未取得房屋预售许可证。双方签订的内部认购协议依法应当无效。另经了解，二被告于2010年11月21日签订了合作协议，合作开发碧水华庭项目，二被告应当共同对售房行为承担责任。请求确认原告与被告签订的内部认购协议无效；判令二被告退回原告交付的购房款91975元及利息（按同期银行贷款利率自原告付款日至被告实际付款日）；判令二被告按约定支付原告已交纳房款日万分之二的违约金至实际付款日；案件诉讼费用由二被告承担。

被告陕西迈克尔公司未答辩。

被告嵩县振华公司辩称：一、振华公司不应作为被告参加诉讼，振华公司对本案没有责任，本案一切责任应由陕西迈克尔公司全部承担。1、客户与迈克尔公司所签订的协议是迈克尔公司单方所签，房款也由迈克尔公司收取，振华公司并不知晓此事。振华公司曾多次书面要求过迈克尔公司在建设过程中不允许售房，迈克尔的单方行为与振华公司无关。给客户造成的损失应该由迈克尔公司承担。2、迈克尔公司是合法注册并有资质的独立法人主体，具有独立承担民事责任的主体资格，其从事的民事活动所造成的一切后果应由其自己承担。振华公司不应承担责任。二、对诉讼请求有异议。原告起诉要求被告支付的利息，根据所签合同，是按照银行同期活期存款利率赔付，支付万分之二的违约金，现在条件并没达到，不应支持。

法庭根据双方当事人的陈述，归纳本案争议的焦点为：

被告嵩县振华公司是否为适格被告；

原、被告之间的购房合同是否有效；

原告的实际损失（包含已支付的购房款、利息、违约金）。

原、被告双方对法庭归纳的争议焦点均无异议，亦无补充意见。

原告向法庭提交证据如下：

第一组：

陕西迈克尔公司和嵩县振华公司的营业执照复印件各一份。证明两个公司的资格及身份。

第二组：

1、陕西迈克尔公司与嵩县振华公司的《合作开发协议》复印件一份；

2、土地登记卡及嵩国用2011第64号国有土地使用权登记证复印件各一份；

3、建设用地规划许可证复印件一份。

该组证据证明二被告是合作开发碧水华庭项目。

第三组：

1、嵩县房地产管理所证明复印件一份。证明涉案项目未办理房屋预售许可证；

2、嵩县住房和城乡建设局证明复印件一份。证明涉案项目未办理工程规划、开工建设等行政审批手续。

第四组：

1、2012年8月17日原告与二被告签订的内部认购协议一份；

2、2014年4月14日陕西迈克尔公司与原告签订的老客户补偿协议一份；

3、2014年5月11日原告与二被告签订的补充协议一份；

4、陕西迈克尔公司出具的购房款收据2张；

5、碧水华庭销售宣传彩页（合并审理中8号宋海鸥案提交）。

该组证据证明原告与被告签订协议及被告收取原告购房款的情况。

被告陕西迈克尔公司未提交证据。

被告嵩县振华公司未提交证据。

对原告提交的证据，被告嵩县振华公司质证意见为：对第一组证据真实性无异议，但不是说有主体资格就能成为今天本案的被告。这与振华公司是否为被告无关。对第二组证据真实性无异议，但振华公司从来就没有允许迈克尔公司卖房子，这属于迈克尔的私下行为，与振华公司无关。第三组证据无异议。对第四组证据1、2、3、4真实性不清楚。所有协议及证据上均没有加盖振华公司公章，也没有振华公司法定代表人的签字。这都是迈克尔公司与客户之间的关系，与振华公司无关。这些证据证明振华公司不应作为被告参加诉讼。对第四组证据5认为只是对外一种宣传，与案件无关。

本院根据被告的质证意见和相关法律规定，对原告提交证据认证如下：对第一、二、三组证据，被告嵩县振华公司对其真实性无异议，本院予以认定。对第四组证据，嵩县振华公司对其真实性不清楚，但上述证据1、2、3、4，均加盖被告陕西迈克尔公司公章，本院予以认定。第四组证据5被告对其真实性未提出异议，认为只是一种宣传，本院对该证据予以认定。

本院根据原、被告的诉辩意见及认定的证据，确认本案事实如下：

2010年11月21日，被告陕西迈克尔公司与被告嵩县振华公司签订《合作开发协议》，约定共同开发碧水华庭项目，被告嵩县振华公司提供土地使用权，并以嵩县振华公司名义办理有关规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续，被告陕西迈克尔公司负责项目建设、房屋营销。双方约定以嵩县振华公司名义成立“碧水华庭项目部”，作为双方合作开发项目的常设办事机构，具体负责项目建设和房屋营销。后双方又成立销售部，人员主要由被告陕西迈克尔公司组成，嵩县振华公司前期派驻一名财务人员。该销售部位于嵩县县城伊东新区滨河公园门口，于2014年8月份关停。该销售部在宣传销售期间印发宣传彩页，彩页上标明“项目地址：嵩县伊东新区人民路与振兴路（规划中）交汇处”、“售楼中心：嵩县伊东新区滨河公园门口”、“投资商：陕西迈克尔置业有限公司”、“开发商：嵩县振华房地产开发有限公司”。2012年8月17日，被告陕西迈克尔公司与原告签订碧水华庭商品房《内部认购协议》，约定原告认购嵩县碧水华庭项目7号楼2单元7-21201号房，房价为301975元。原告分两次交纳房款91975元。2014年4月4日被告陕西迈克尔公司与原告签订《碧水华庭老客户补偿协议》，约定向客户赠送2年物业费，若项目于2014年5月1日前未开工，开发商无条件退还客户所交纳房款，并按同期银行活期存款利率对客户进行赔付。2014年5月11日，被告陕西迈克尔公司与原告签订《碧水华庭〈内部认购协议〉补充协议》，约定2015年9月30日交房，并赠送3万元装修基金。未能按时交房，支付买方日万分之二的违约金。后因该工程项目一直未动工，引起诉讼。

另查明：截止原告起诉时，碧水华庭项目未取得工程规划、建设、商品房预售许可证等行政许可手续。