|
民 事 判 决 书
（2014）孟民二初字第114号
原告梁向国，男，38岁。
原告梁向国与被告河南省孟津县新华书店有限公司（以下简称孟津新华书店）为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁向国及委托代理人韩超峰，被告孟津新华书店委托代理人周遂芳、韩晓辉到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告梁向国诉称，2013年5月份，原被告签订租赁合同一份，被告将面积75平方米的2间房屋租给原告使用，租赁期限2年，年租金70800元，租金一年一交。合同签订后，原告缴纳了第一年的租金。合同在履行过程中，原告发现该房屋并非独立的房间，是木板隔离出来的。经测量房屋面积实际为42.9平米，与合同约定相差较多，被告隐瞒房屋的真实面积，其行为已构成违约。原告已于2014年8月1日以被告严重违约为由，向被告送达了解除合同通知书，被告在合理期限内没有异议，因此原被告双方的合同已通过原告行使单方解除权的方式，自行解除合同。现诉求要求被告1.退还多收的租金29537.76元及利息1772.26元；2、被告退还原告履约保证金6000元，一年利息360元；3、被告支付原告违约金6000元；4、被告承担本案鉴定费、诉讼费。
被告孟津新华书店辩称一、我方不是适格被告，适格被告应是河南省新华书店文化发展有限公司，我方资产已于2013年10月22日全部移交给河南省新华书店文化发展有限公司，我方已对资产没有管理权、控制权及所有权，故我方不是适格被告。二是不同意退还租金，原告欠的还有水电费，再另行决算。被告不存在违约，是原告违约，我们要求原告应支付从2014年6月1日后的房租及违约金。同时被告辩称，我们招标投标进行时是按照商业门面房2间，而非按照面积对外发布招投标公告，面积不是我们租赁费计算标准，我们也不存在违约。
经审理查明，2013年初孟津新华书店欲将自己位于孟津县城关镇小浪底大道南段（原意尔康皮具3、4）2间的商业门面房和（原联想电脑5、6）2间的门面房经营权对外招标，并对外发出招标公告。原告梁向国等人参与报名参加竞标。2013年4月19日，孟津新华书店举行了竞标会议，原告梁向国以每月5900元的竞标价格中标原告的2间商业门面房（原意尔康皮具3、4）。原告梁向国于2013年5月24日向被告交纳了2013年6月1日至2014年5月31日的租金70800元。2013年5月28日，孟津新华书店（出租方，甲方）与梁向国（承租方，乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：第一条甲方同意将孟津县城关镇小浪底大道新华书店门市部北边2间（原意尔康皮具）的房屋出租给乙方使用；第二条甲方出租给乙方的上述房屋面积共大约（建筑面积）75平方米；第三条房屋承租期为2年，自2013年6月1日至2015年5月31日止；第八条房屋每一年的租金为人民币柒万零捌佰元整，签订合同时房租款一次交清；第五条租金交纳方式以现金形式支付，每次支付12个月的租金，先付后用；第七条甲方将房屋及设备交付乙方使用，提供水、电及设施供乙方使用，乙方需要交纳水电费；第九条违约责任：1.甲方保证本合同所述房屋为甲方所有，并有合法房屋手续。若本合同所述房屋发生产权，出租权及其他债权债务纠纷的，由甲方负责处理。第十三条本合同自甲、乙方双方签字盖章之日起生效。原告梁向国随即在所租用房屋内开始经营活动。2013年7月31日，原告梁向国又向被告孟津新华书店交纳租房履约保证金6000元。合同履行中，原告梁向国以发现房屋并非独立的房间，房屋实占面积与合同约定的面积不符，合同中并未约定履约保证金，而合同签订后，被告收取履约保证金没有法律依据与被告协商未果为由，向本院提起诉讼。
2014年8月1日，在诉讼期间，原告梁向国以被告孟津新华书店严重违约为由，向其送达了解除合同通知书，2015年1月份被告孟津新华书店对该房屋进行了另行出租。
本案在审理过程中，原告梁向国对自己所租用被告的2间门面房房屋的实际面积向本院提出鉴定申请，本院委托孟津县安居房地产测绘队对原告梁向国所租用房屋面积进行测绘，孟津县安居房地产测绘队出具了孟津县房产测绘成果报告书，原告梁向国租用被告孟津新华书店2间门面房的建筑面积为43.71平方米。
另查明，被告河南省孟津县新华书店有限公司与河南省新华书店文化发展有限公司于2013年10月22日剥离资产移交协议书并于同日签订涵盖本案所争议房屋在内的移交清单一份。剥离资产移交协议书中载明：剥离资产划出方为被告河南省孟津县新华书店有限公司，剥离资产划入方河南省新华书店文化发展有限公司。涉及资产权属过户的剥离资产，在剥离资产移交日，双方代表人办理剥离资产移交手续后，剥离资产实际交付划入方，由划入方使用、管理、控制，待完成剥离资产过户手续后，划入方拥有剥离资产所有权。又查明，该房屋在开庭审理时仍未办理过户手续。
本院认为，被告河南省孟津县新华书店有限公司通过招投标方式出租门面房，原告梁向国以每月5900元的竞标价格中标，2013年5月24日，原告向被告交纳了70800元的租金。该租赁合同中出租人孟津新华书店将房屋面积约定为大约（建筑面积）75平方米，而因房屋面积属于房屋出租合同中重要内容，面积的大小对承租方的经营活动密切相关，但原被告在招投标及租金交付过程中均未提及房屋面积，均认可的是门面房两间月租金为5900元，自此原被告双方就被告两间门面房的租赁关系已达成合意，故原告主张退还多支付的租金理由不足，不予支持。2013年5月28日，原被告在平等自愿基础上又签订了房屋租赁合同，该合同不违背法律规定，合法有效。审理中，原告梁向国于2013年8月1日向被告孟津县新华书店送达了解除合同通知书，且被告将房屋另行出租，视为双方的房屋租赁合同已经解除。关于履约保证金问题，原告梁向国与被告孟津县新华书店签订的房屋租赁中未对履约保证金作出约定，故被告孟津县新华书店收取原告梁向国的6000元履行保证金应当予退还，履约保证金并不具有定金性质，故原告梁向国按照相关法律规定要求双倍返还定金的理由不能成立，本院不予支持。原被告双方房屋租赁合同已明确约定，被告孟津新华书店保证合同所述房屋为其所有，若合同所述房屋发生产权，变更出租权及其他纠纷由自己负责处理，且该房屋在开庭审理时房屋登记仍显示在被告名下，故被告孟津新华书店认为自己不是适格被告的辩论理由不能成立，本院不予采信。关于被告主张的水电费等问题，由原被告另行解决。原告其他诉讼请求于法无据，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南省孟津县新华书店有限公司于判决生效之日起十日内退还原告梁向国履约保证金6000元。
二、驳回原告梁向国其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费900元，由原告梁向国负担450元，被告河南省孟津县新华书店有限公司被告负担450元（被告负担部分原告已垫付，执行中由被告一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院送交上诉状，并按对方当事人人数提交副本上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 郭洁红
审 判 员 孙岩冰
人民陪审员 高水定
二〇一五年八月二十日
书 记 员 刘倩倩 |
