|
河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第1292号 委托代理人：高振洋，苗柏峰（实习），河南航星律师事务所律师。 法定代表人：安秉怡，董事长。 委托代理人：刘永峰，该公司员工，特别授权。 委托代理人：张战平，河南亚昌律师事务所律师。 上诉人张西川因与被上诉人洛阳宏图房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2014）洛龙民初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张西川的委托代理人高振洋、苗柏峰，被上诉人洛阳宏图房地产开发有限公司的委托代理人刘永峰、张战平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2009年11月18日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的商品房一套，建筑面积137.39平米，价款428724元。合同第八条对交付期限进行约定，被告应当在2010年12月31日前，依照有关规定将商品房验收合格后交付原告使用。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定缴纳了所购商品房的房款并接收了所购房屋，但至今仍未取得所购房屋的土地使用证，故此原告诉至法院。另查明：本案所涉房产系被告开发的位于洛龙区通济街以东、展览路以北洛阳生态文化怡和花园小区，该小区共2栋商住楼，1#商住楼已经办理房产证，但至今未办理土地使用证，2#商住楼截止起诉时仍未办理房产证及土地使用证。2011年6月25日，洛阳市土地规划资料室给被告出具《建设工程档案初验认可证》，载明“你单位生态文化怡和花园2#商住楼、会馆商业楼、物业办公楼、地下车库工程建设档案经初验，符合有关规定，现予以认可。” 原审认为：原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告在缴纳房款并取得房屋后，被告应该在合同约定的期限内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据被告提供的证据材料，被告开发的2#楼档案于2011年6月25日经洛阳市土地规划资料室初验认可，根据双方签订的合同第十五条：如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的….被告才依照合同约定承担违约责任。庭审中原告仅提交了自己购买房屋的材料，并无其他证据证明被告对逾期办证负有责任，故原告诉求的赔偿逾期办证损失2万元证据不足，应予驳回。关于原告诉求被告为其办理土地使用证，根据双方合同约定，被告仅负有将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，但不具有批准发放权属证书的权利，故本院对原告的此项诉求不予处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告张西川的诉讼请求。本案受理费400元，由原告承担。 张西川上诉称：一审判决认定事实错误。一审判决认定洛阳宏图房地产开发有限公司仅负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，但不具有批准发放权属证书的权利，此认定没有法律依据，房屋买受人要得到房屋权属证明，需要房屋出售人提供大量材料并予以配合，正是由于洛阳宏图房地产开发有限公司未按照相关主管部门的要求提供材料，才使上诉人不能在期限内得到权属证明。一审判决适用法律不当。根据诉讼证据规则的相关规定，合同纠纷应当由合同义务人对自己履行合同义务承担举证责任，洛阳宏图房地产开发有限公司没有证据证明其已完全履行房屋买卖合同中约定的义务，更没有证据证明其履约行为已达到了上诉人能够获得权属证明的程度。一审审理程序违法。洛阳宏图房地产开发有限公司提交的《建设工程档案初验认可证》严重超过了法律规定的举证期限，一审法院组织质证并予以认可该证据，程序严重违法。请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由洛阳宏图房地产开发有限公司承担。 洛阳宏图房地产开发有限公司辩称：依照《物权法》、《房屋登记办法》等相关规定，上诉人应当向洛阳市房屋登记机关申请房屋登记；洛阳宏图房地产开发有限公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》中没有约定洛阳宏图房地产开发有限公司为上诉人办理产权证书的义务，故也无需证明自己没有逾期办证。按照《房屋登记办法》的规定，开发商合法建造房屋后，首先要办理房屋所有权的初始登记，然后由购买房屋的业主携带合同等资料自行去政府部门缴纳契税、房屋专项维修金后，向政府房地产登记部门申请办理房产所有权证书。房地产开发商在办理房屋初始登记时，要向政府房地产登记部门提供建设工程符合规划的证明，即由洛阳市城乡规划局出具“建设工程规划核实意见书”。2011年6月25日洛阳市城乡规划局出具的《建设工程档案初验认可证》已证明了洛阳宏图房地产开发有限公司向洛阳市城乡规划局提交了材料，2014年12月4日洛阳市城乡规划局向洛阳宏图房地产开发有限公司出具《建设工程规划核实意见书》，洛阳宏图房地产开发有限公司收到后立即向洛阳市房产所有权登记部门提交材料，房屋初始登记在2015年1月22日办理完毕，2015年1月24日在社区内张贴办证通知，2015年1月28日上午电话通知张西川办理房产证，上诉人于2015年2月7日在洛阳宏图房地产开发有限公司处领取了办证材料。洛阳宏图房地产开发有限公司已经履行了合同约定的提交资料义务，不是由于洛阳宏图房地产开发有限公司的原因导致上诉人迟办证。洛阳宏图房地产开发有限公司在一审第一次开庭时就提交了《建设工程档案初验认可证》，上诉人当庭对该证据予以质证。2014年12月4日洛阳市城乡规划局向洛阳宏图房地产开发有限公司出具《建设工程规划核实意见书》后，洛阳宏图房地产开发有限公司第二天将其作为新证据向一审法院提交，不存在逾期提供证据。2010年11月1日，上诉人购买的洛阳宏图房地产开发有限公司的房屋在中国银行办理了贷款期限为11年的30万元贷款，洛阳宏图房地产开发有限公司为该笔贷款提供担保，该房已办理抵押预告登记，按照合同约定，上诉人房产证办好后，应立即办理房产抵押登记，在贷款还清、房屋抵押解除前，该房产不能进行出售、抵押贷款等交易，故2015年1月22日具备办理房产证书的条件，没有给上诉人造成任何损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房屋权属证书仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书，上诉人与洛阳宏图房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》第十五条约定的“办理权属登记”仅指“房屋所有权证”。洛阳市国有土地使用权证的办理程序，只有在房产证办理完毕后，则开发商交回土地使用证并提供相应资料，再由产权人申请办理使用权证书，2015年4月27日洛阳宏图房地产开发有限公司已将需要由其提交的资料递交给洛阳市国土资源局。请求驳回上诉，维持原判。 |
