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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第123号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王玛霞 委托代理人：桑景拴，河南帝都律师事务所律师，特别授权。 委托代理人：师向红，洛阳市洛龙区148法律服务所法律工作者，一般代理。 上诉人杨红霞因与上诉人王玛霞房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2012）瀍民初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨红霞及其委托代理人师向红、上诉人王玛霞及其委托代理人桑景栓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2007年6月19日，由董崇星执笔，王留顺、任建国、莫五妮作为中人，王玛霞（又名王素霞）作为卖方与买方杨红霞签订房屋买卖协议一份，内容为：经双方协商，同中人王留顺、任建国、莫五妮说合，双方行成共识协议如下，1、卖方愿将坐落在躔河区躔河乡下园中街付79号宅院一所，以52000元价格卖给杨红霞；2、付款办法，房款52000元付给卖方王素霞，卖方王素霞将土地使用证交给买方杨红霞当面交清；3、四至，东至墙角与王金安相邻，西与王大安相邻，北与张双喜相邻，南邻大街，土地使用面积以土地使用证为准；4、买卖双方手续交接清楚后，卖方王素霞协助买方杨红霞办理一切有关过户确权办证手续，一切费用买方负责；5、买卖双方交接清楚后，签字捺手印即日生效；6、本买卖协议一式三份，买方各执一份，中人留存1份。协议签订后，王玛霞将其所有的集体土地建设用地使用证交付给了杨红霞，且将该处宅院交付给了杨红霞居住至今，杨红霞在接手该房屋后对原房屋进行了翻盖和装修。双方对已交付的40000元现金无异议，但对另外的12000元，杨红霞认为在其将价值10000元的保单交付给被告后，于保单到期后，其将10000元取出并将共计12000的余款交付给了王玛霞；王玛霞认为该保单虽交付了，但后来杨红霞自己把10000元取出，并未把12000元的余款交付给自己。庭审后，王玛霞将保单原件提交本院。2012年1月8日，本区旭升村村民委员会出具证明一份，主要内容为其村民王玛霞宅基地是经村划拔，其私自卖给非本村村民杨红霞，没有经过村委会同意，该村对此不予认可。2013年1月10日，杨红霞申请对原房屋在2007年时的价值进行评估；对翻盖、装修部分进行建造价值评估；对涉案全部房屋进行现有市场价值评估。2013年12月4日，河南远志房地产评估有限公司出具关于终止躔河回族区人民法院司法鉴定委托的申请一份，主要内容为：由于申请人提供估价对象资料不完整，如估价对象建成年代等重要信息，且该公司多次与申请人联系，均未联系上，为了不影响案件的公正审理，该公司申请终止此次委托。同年12月5日，本院司法辅助工作办公室出具案件终结鉴定通知书一份，主要内容为因申请人杨红霞提供的估价对象资料不完整，导致司法鉴定工作无法完成，因此，本案终结鉴定。另查明：1997年9月10日，本市原郊区土地规划管理局为王玛霞所颁发的集体土地建设用地使用证载明，王玛霞的用地面积为71.3平方米，建筑占地面积为54.2平方米。本区旭升村村民委员会出具农村宅基地登记发证总册一份，其中载明王玛霞的宗地面积为71.3平方米，建筑占地面积为54.2平方米。 原审认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，同时，根据《合同法》五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。在农村房屋买卖中房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织成员以外的民事主体。关于双方对杨红霞是否给付了余款12000元的事实认定上，结合双方提交的证据情况，该10000元保单至今还保存在王玛霞处，对于杨红霞提出已经给付了余款12000元的辩称，显然不符合常理，本院不予采信。因此，对于原告王玛霞提出“依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效；依法判令被告返还房屋、收回已支付的40000元购房款”的诉求，应予支持。本案本诉案件受理费800元，由本诉被告杨红霞负担。同时，由于双方买卖合同签订后，杨红霞对所买的房屋进行了翻盖和装修，存在相应的费用，参考翻盖、装修的情况和目前洛阳市建筑市场的情况，本院酌定王玛霞应补偿杨红霞翻盖和装修的费用为30000元。另外，作为卖方的王玛霞在出卖其房屋时，应当预见到其出卖宅基地使用权的行为属于违法行为，存在相应的过错，应赔偿杨红霞因此受到的损失，综合近几年房屋价格连年上涨和洛阳市目前的经济情况、王玛霞的过错程度、杨红霞翻盖房屋的面积情况等因素，本院酌定为50000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告王玛霞与被告杨红霞于2007年6月19日签订的房屋买卖协议无效。二、被告杨红霞在本判决生效后一个月内将本区下园中街付79号集体土地建设用地使用证载明为王素霞的房屋腾空交给原告王玛霞。三、原告王玛霞在于判决生效后十日内返还被告杨红霞40000元购房款。四、原告王玛霞在本判决生效后十日内支付被告杨红霞房屋翻盖、装修费用补偿款30000元和赔偿款50000元，共计80000元。五、驳回被告杨红霞的其他反诉请求。如果本诉原告及反诉被告王玛霞未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利急。本案本诉案件受理费800元，由被告杨红霞负担（原告已垫付，执行时由被告给付原告）；本案反诉案件受理费400元，由反诉原告杨红霞负担100元，反诉被告王玛霞负担负担300元（反诉原告已垫付的部分，执行时由反诉被告给付反诉原告）。 王玛霞上诉称：一审法院既然认定房屋买卖协议无效，就应该按照《合同法》中关于无效合同的条款处理。《合同法》第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，买卖双方共同商议，签订包含宅基地使用权在内的房屋买卖协议，对此违法行为，双方的过错程度是相等的，应当各自承担自身相应的损失。因其违法买卖行为，买卖双方都有损失，买方的经济损失是购房款利息，卖方的经济损失是房屋租金。至于房屋价格上涨所产生的升值部分，应归于卖方而不应归于买方，不能看作是买方的损失，因为任何人都不应该从违法行为中获得收益。综上所述，在这起房屋买卖合同纠纷中，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王玛霞对判决中的大部分内容都能接受，唯独对要求上诉人王玛霞赔偿被上诉人50000元这项内容不服。为维护上诉人的权益，特依法向贵院提起上诉，恳请贵院依法改判，支持上诉人诉请求。 |
