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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第1875号 委托代理人：吴红光，河南鼎大律师事务所律师，一般代理。 被上诉人（原审被告）：雷洪伟。 上诉人王俊合因与被上诉人李新忠、雷洪伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2014）嵩民七初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人王俊合及其委托代理人吴红光，被上诉人李新忠、雷洪伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审审理查明：嵩县白河镇白河街东队村民潘新学在白河街有宅基地一处，2010年底，潘新学与被告李新忠儿子李运升协商开发该处宅基地建房事宜，双方达成协议，由被告李新忠出资开发建房，每层两套，每套面积158平方米，共六层，建成后给潘新学两套房子，其他房子归被告李新忠。被告李新忠于2012年2月17日将房屋建成，除按约定给潘新学两套外，剩余十套房归被告李新忠，被告李新忠即投放市场按不同价格售给各用户。2012年4月，原告与被告李新忠口头约定原告购买被告李新忠开发房屋的四楼东边那一套房屋，总房款173800元，首付款10万元。2012年6月19日，原告向被告李新忠交房款首付4万元，原告让被告李新忠协调给原告在信用社办贷款6万元以交足购房首付，被告李新忠当时答应，后未办理。原告之后未将首付款补足，也未将购房款173800元交齐。原告交4万元房款后，即让水电工谢泉、装修工刘喜宾进入该房屋进行水电安装、房屋装修。2012年农历腊月初五，原告与谢泉、刘喜宾一起算账后，确认欠谢泉水电安装款3700元、欠刘喜宾装修款23000元。因原告未付水电、装修款，谢泉、刘新宾分别向该院起诉，要求判令原告支付欠款。2014年5月9日、6月29日，该院依法分别判令原告王俊合支付谢泉水电工程款3700元、支付刘喜宾装修工程款23000元，上述判决现均已生效。2013年3月3日，被告雷洪伟妻子赵春燕经杨亭娃介绍二人一起到被告李新忠开发的四楼东套看房，此时该房已装修过。之后被告雷洪伟一方与被告李新忠口头约定购买该套房屋，房款17万元。2013年3月10日，被告雷洪伟妻子赵春燕向被告李新忠交房款14万元，被告李新忠出具收款条载明“今收到赵春燕购房款壹拾肆万元（暂时下欠3万元）”，2013年3月27日，赵春燕又向被告李新忠交房款2万元，被告雷洪伟即入住该房。2013年8与26日，被告李新忠退还原告交付的房款4万元。 原审认为：宅基地使用权是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利，是特定农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。潘新学使用宅基地建造房屋，应在法定的权限内行使，不得违反法律规定。本案被告李新忠系退休教师，户籍性质为非农业户口，其投资开发并对外出售的十套房屋使用的土地是嵩县白河镇白河街村民潘新学的宅基地，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；......”；第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。故被告李新忠在他人宅基地上开发房屋并与原告约定买卖房屋的合同违反了法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告与原告订立房屋买卖合同，对他人宅基地上所开发建造的房屋向集体成员以外的公民进行转让，违反了我国现行土地管理法律法规的相关规定，原告与被告签订房屋买卖合同应属无效。被告李新忠在未依法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下，在他人宅基地上建设开发房屋对原告出售，对原告装修行为未有效制止；尤其，被告李新忠在原告不知情的情况下，擅自又将房屋转卖给被告雷洪伟，使原告对装修添附财产失去控制处分权利，故被告李新忠应对原告因合同无效产生的装修损失承担主要赔偿责任；原告对被告售房资质未尽到足够注意义务进行审查，即对被告房屋进行购买，尤其在仅仅缴纳部分房款、房屋尚未交付的情况下擅自进入房屋进行装修，对合同无效后产生的装修损失也应承担相应责任。原告装修房屋损失26700元，综合原告王俊合、被告李新忠过错责任大小，以被告李新忠承担55%、原告承担45%为宜。被告雷洪伟对原告与被告李新忠合同无效及原告产生的装修损失无过错，依法不承担责任。原告主张的与刘喜宾、谢泉诉讼中产生的诉讼费、执行费，因为该费用是原告怠于义务产生，依法应由原告承担，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条之规定，原审判决如下：一、被告李新忠于本判决生效后三十日内赔偿原告王俊合因合同无效产生的房屋装修损失14685元；二、原告王俊合损失不足部分自负；三、被告雷洪伟不承担责任；四、驳回原告王俊合其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费485元，由原告王俊合承担215元，被告李新忠承担270元。 王俊合不服原审判决，向本院提起上诉称：1，本案不属于房屋买卖合同纠纷，应属于不当得利；2，该房屋是李新忠让人装修，并非上诉人装修的，全部装修费用应由李新忠承担；3，上诉人并无过错，不应当承担责任。 李新忠答辩称：王俊合在未通知答辩人的情况下，私自进行房屋装修，应当自行承担责任；王俊合主动放弃对该房的购买，在此情况下，答辩人才将房屋转售他人。 雷洪伟答辩称：答辩人买房子的价款包含装修，对于王俊合和李新忠之间的事情不知道。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。 本院认为：王俊合与李新忠订立房屋买卖合同，对他人宅基地上所开发建造的房屋向集体经济组织成员以外的公民进行转让，违反了我国现行土地管理法律法规的相关规定，王俊合与李新忠签订房屋买卖合同应属无效。按照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。关于王俊合认为本案应属于不当得利而非房屋买卖合同纠纷的主张，在本案中，王俊合于2012年6月与李新忠达成房屋买卖合同，向李新忠购买房屋，并支付首付款4万元，在有获得该房屋的预期下，王俊合随即对房屋进行了装修。后王俊合与李新忠因故未能完成房屋买卖，李新忠又将此房转售于雷洪伟，故王俊合与李新忠、李新忠与雷洪伟之间存在明确合同关系。因此，本案仍属于房屋买卖合同纠纷。本案焦点问题是确认房屋买卖合同无效后的装修损失应如何处理问题，关于房屋装修，嵩县人民法院（2014）嵩民七初字第33号和（2014）嵩民七小字第2号判决认定，是王俊合与刘喜宾、谢泉达成装修合同，应由王俊合支付装修费。现以上两份判决均已生效，王俊合认为不是自己找人装修，而是李新忠找人进行装修，应由李新忠支付装修费用，但没有提供相关证据予以证明，本院不予支持。王俊合在不具备购房资格的情况下购买房屋，尤其在仅仅缴纳部分房款、房屋尚未交付的情况下擅自进入房屋进行装修，后又不能交付剩余房款，对合同无效后产生的装修损失应承担相应责任。因此，原审法院综合王俊合、李新忠过错责任大小，对装修损失做出李新忠承担55%、王俊合承担45%责任的划分并无不当，本院予以维持。雷洪伟购房发生于装修之后，其与王俊合并无合同关系，故原审判决以雷洪伟对王俊合与李新忠合同无效及王俊合产生的装修损失无过错为由，判决雷洪伟不承担责任并无不当，本院亦予以维持。综上，王俊合的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王俊合负担。 本判决为终审判决。 审判长 周朝晖 审判员 李太山 审判员 焦丽娟 二〇一五年九月十四日 |
