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河南省开封市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）汴民终字第1165号 上诉人（一审被告）冯建雷。 委托代理人梁芳。代理权限为特别授权代理。 委托代理人金守奇，河南千盛律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 。 住所地：郑州市经济技术开发区。 法定代表人李忠良，董事长。 委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 河南康采恩房地产开发有限公司（以下简称康采恩公司）因与冯建雷商品房销售合同纠纷一案，于2015年1月22日向开封市禹王台区人民法院起诉，请求判令冯建雷支付拖欠房款67000元、违约金19095元并承担诉讼费用。禹王台区人民法院于2015年6月12日作出（2015）禹民初字第107号民事判决。冯建雷不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 一审查明，2010年10月18日，康采恩公司沿用开封市二建房地产开发公司（以下简称二建公司）的名义与冯建雷签订商品房销售合同一份，约定：冯建雷购买二建公司开发的位于本市学堂门街66号（即万事和花园小区）1号楼（现为4号楼）1单元502号商品房，建筑面积85.2平方米（另加车库14.12平方米），总价款165000元；合同签订后当日内冯建雷付购房款98000元，余额67000元作为银行按揭；康采恩公司于2010年10月31日前交房；康采恩公司负责办理房屋产权证书（其中契税冯建雷自行负担）；若冯建雷不能按合同约定期限交付购房款，应按所欠购房款额每日0.02％支付违约金。若康采恩公司不能按合同约定期限及质量等级交房，应按购房款总额每日0.02％支付违约金；该合同上加盖了李忠良的印章。 合同签订当日，冯建雷向康采恩公司交纳购房款98000元（房款68000元、车库款30000元）、有线电视、天然气、地热水初装费7160元、窗户补差价2500元；康采恩公司给冯建雷出具收款收据三份，号码分别为：№0000035、0189959、0089829；2011年2月14日，冯建雷从康采恩公司处领取该房钥匙接收该房。 另查，2009年11月28日，二建公司与本案康采恩公司签订债权转让合同一份，约定：二建公司将本市学堂门街66号万事和花园项目所有债权转让给康采恩公司。 以上事实有商品房销售合同、收款收据、住房钥匙清单、债权转让合同、判决书、国有建设用地使用权出让合同、调查笔录、光碟等及双方陈述在卷证明。 一审认为，商品房销售合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，房产开发企业交付房屋及买受人支付价款，是商品房销售合同双方的主要义务。本案中，商品房销售合同签订后，冯建雷依约向康采恩公司交纳了部分购房款和相关配套费用等，有冯建雷向康采恩公司交纳部分购房款和相关配套费用的证据（收款收据）证明，冯建雷对已交纳部分购房款和相关配套费的事实不持异议，由这一事实可以看出，冯建雷对债权转让的事实应是知晓的。康采恩公司具有本案的主体资格，由已经发生法律效力的判决书所确认，故对冯建雷的抗辩，不予采信；关于下余未能依约办理按揭贷款的合同价款，贷款手续是否符合银行的规定，贷款是否能够经过银行批准放贷，不是仅由康采恩公司、冯建雷双方决定的；而付款的方式并不影响合同的整体效力，不能对抗康采恩公司要求冯建雷支付房款的请求；至康采恩公司起诉时止，涉案房屋康采恩公司已经交付给冯建雷4年有余，冯建雷应向康采恩公司履行支付剩余房款的义务。故康采恩公司要求冯建雷支付剩余房款的请求，予以支持；关于康采恩公司要求冯建雷支付违约金的请求，因剩余房款付款方式的变更，违约金应从起诉之日起至付清房款时止按所欠购房款额每日0.02%计算。关于冯建雷辩称康采恩公司未按约定为其办理房地产权证的问题。房产证的办理不能对抗康采恩公司要求冯建雷支付房款的请求，冯建雷所称的上述问题应当在履行支付房款义务后另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：本判决生效后十日内，冯建雷付给河南康采恩房地产开发有限公司房款67000元；并自2015年1月22日起至付清房款时止按所欠购房款额每日0.02%支付违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1952元，由冯建雷负担。 冯建雷上诉称，1、被上诉人不是本案商品房销售合同的当事人，根据合同相对性原理，被上诉人无权向上诉人主张任何权利。2010年10月18日，上诉人与二建公司签订商品房销售合同，被上诉人不是合同当事人，一审法院认定被上诉人沿用二建公司名义与上诉人签订商品房销售合同书认定事实错误。2、二建公司与被上诉人之间的债权转让未通知上诉人，对上诉人不发生效力。上诉人依约向二建公司交纳部分房款和相关配套费用，二建公司向上诉人出具了收款收据，一审认为系向被上诉人交纳相关费用并推断人知晓债权转让的事实是错误的。3、本案合同当事人二建公司未依约履行为上诉人办理银行按揭和房屋产权证书的义务，上诉人有权拒绝履行相应的履行要求。二建公司与上诉人签订的商品房销售合同约定，上诉人向甲方即二建公司支付购房首付款，余款由甲方负责办理按揭贷款手续，且在乙方入住一年内，由甲方负责给予办理房屋产权证书，上诉人依约履行了合同义务，但甲方却没有完全履行其合同义务，对此，上诉人有权拒绝履行支付剩余购房款的要求。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，以致上诉人的合法权益未能得到保障。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。 康采恩公司答辩称，1、关于主体资格问题，万事和住宅小区实际开发商是上诉人，从开发建设到现在的经营销售都是上诉人进行的，政府认可的适格的开发商也是上诉人，一审提交的国有建设用地规划许可证、开封市人民政府会议纪要以及禹王台区人民政府文件等都能证实该事实。2、关于债权转让问题，债权转让发生于2009年11月28日，转让仅仅说明上诉人与二建公司权利义务的转移，由康采恩公司继续进行开发建设事宜。上诉人的购房行为发生于2010年10月18日，此时的主体当然是上诉人公司，仅仅是房地产企业权利义务变更的程序问题，暂时沿用二建公司的名义，实际房产交付都是由上诉人进行的。被上诉人交付款项时收据明确注明收据款项人是上诉人，所以其主张不知道发生债权转移是不能成立的。3、变更支付行为并不影响主合同的效力，现在房屋已经交付5年，上诉人仅仅支付了前期购房款，尚欠房款未付清。当时合同约定按揭方式支付，由于种种原因按揭方式支付房款未能实现，但按揭行为仅仅是一种支付方式，支付方式的变更并不影响主合同的履行，被上诉人要求上诉人支付余款应予支持。4、关于房屋产权证书问题，产权证书必须是在购买方全部支付房款的前提下才能办理，付款行为在先，由于现对方未足额付款，我方不存在办理产权证书的问题。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的事实与一审一致。 |
