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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民一终字第1210号 上诉人（原审被告）何广玉，男，汉族，1963年12月12日出生。 法定代表人李燕辉，经理。 委托代理人张新国，郑州市管城区南关法律服务所法律工作者。 上诉人何广玉因与被上诉人郑州泰居物业服务有限公司（以下简称泰居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第2383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何广玉，被上诉人泰居公司的委托代理人张新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2014年3月24日，原告与辛利强签订出租房屋委托合同一份，主要约定：在合同规定的出租房屋委托期限内，辛利强自愿将其合法拥有的房屋提供给原告，委托原告以自己的名义代理出租或占有使用。原告接受委托，并承诺按照合同约定的房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对辛利强承担义务。辛利强提供给原告代理出租的房屋坐落于郑州市金水区红旗路X号院X号楼X单元X楼东户，共3室1厅，建筑面积86平方米。辛利强委托原告出租房屋的委托期限为25个月，自2014年3月25日至2016年4月25日止。房屋租金为税前每月2000元。房屋租金支付方式为按季度支付。同日，辛利强向原告出具委托书一份，主要载明：辛利强拥有位于红旗路X号院X号楼X单元X楼东户房产一套，由于无时间管理，特委托原告代为管理租赁的相关事宜。2014年3月30日，原、被告签订承租房屋委托合同一份，主要约定：原告提供被告承租的房屋坐落于郑州市金水区红旗路56号院X号楼X单元X楼东户，共3室1厅，建筑面积86平方米。原告交由被告承租房屋的承租期限为12个月，自2014年3月31日起至2015年3月30日止。房屋租金为税后每月2200元，付款方式为押3000元付三个月提前一个月支付下一次房租。被告开始承租房屋的2014年3月31日之前，向被告交付3个月租金，3个月租金共计6600元，保证金计3000元，合计为9600元。首付房租款后，被告约定交付原告以后房租的具体时间是2014年3月31日，被告交付2014年3月31日至2014年6月30日的租金，共计6600元；2014年5月31日，被告交付2014年6月31日至2014年9月30日的租金，共计6600元；2014年8月31日，被告交付2014年9月31日至2014年12月30日的租金，共计6600元；2014年11月31日，被告交付2014年12月31日至2015年3月30日的租金，共计6600元。被告逾期支付房租及水电费等因使用而产生的费用，每逾期一日，向原告支付合同约定月租金额5%的滞纳金。被告逾期3日仍未按照约定支付房租及水电费等相关费用，除被告应按照上述规定向原告支付滞纳金外，原告有权解除合同，收回该房屋使用权并另租他人，原告有权将该房屋内的留置物品作为丢弃物品处理，不承担赔偿责任，被告已交付的租金不予退还。原告因此解除合同的，被告须承担造成合同终止的违约责任，违约赔偿金规定为月租金的两倍。原告有权以保证金和剩余租金折抵违约赔偿金。补充条款载明：被告承诺2014年4月2日下午6点前把余款全部结清，若未结清，原告有权收回房子。2014年3月30日，原告已收到1500元，物业验收单均属实。被告提交的银行交易流水单载明：2014年4月27日、2014年5月4日、2014年5月5日，被告分别向合同约定收款账户李燕辉转账1000元、1100元、600元，合计2700元。2014年6月5日，原告向被告发出告知书，主要载明：被告租住的红旗路X号院X号楼X单元X楼东户房子，根据租房合同，应于2014年5月31日缴纳房租6600元，现已逾期，且多次催缴无效，现通知你方最迟于2014年6月7日下午16点前交纳房租，否则，公司将依照合同规定条款，收回房屋使用权。2014年6月15日，伊玉梅向原告出具承诺书一份，主要载明：本人承租郑州市泰居物业红旗路X号院X号楼X单元X楼东户房屋，现承诺房租于2014年6月18日晚6点之前一次性交付，若未在此时间内交付，本人应无理由于壹日内搬离该房屋。后原、被告因房屋租赁发生纠纷，2014年8月7日，原告提交丁国景出具的收条二张，其中一张载明：今收到原告送红旗路X号院X号楼X单元X楼东户洗衣机电脑线茶几椅子到长兴路北环共计300元。另一张载明：今收到原告送红旗路X号院X号楼X单元X楼东户两张床到姚寨小区共计300元。原告另诉称被告在原告将其物品搬离后，多次将该房屋门锁堵塞及房门封住，并将原告网线拽掉致使交换机损坏，给原告造成损失。并提交查华山、史长江出具的收据及郑州市金水区宏韵办公设备商行出具的收条和发票。庭审过程中，对原告诉称的上述行为，被告不予认可。辩称其没有干过，堵门锁和将房门封住是家属伊玉梅实施的，去被告公司将网线拽掉也是伊玉梅实施的，当时我跟着一起去的。对该辩称意见，原告予以认可。庭审过程中，被告陈述伊玉梅与其共同居住在承租房屋内，没有领取结婚证。原告对伊玉梅身份不清楚，二被告一直对原告声称为夫妻关系。2014年8月22日，原告与刘政宇签订承租房屋委托合同一份，主要约定：原告将郑州市金水区红旗路X号院X号楼X单元X楼东户承租给他人，承租期限为2014年8月23日至2014年8月22日止。后原、被告因上述房屋租赁合同发生纠纷，诉至原审法院，酿成诉讼。 原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应受其约束，全面履行自己的义务。被告逾期缴纳房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定滞纳金为每日月租金的5%，违约金为月租金额的两倍。滞纳金和违约金相加约定过高，该部分应以被告逾期欠交租金6600元为基数，自逾期之日即2014年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至合同解除之日之日即2014年8月7日，经计算为517.44元。原告将被告承租房屋内物品搬离，房屋租赁合同已解除。被告对占有使用承租房屋期间（2014年3月31日至2014年8月7日）的房租及合同解除后原告将房屋另租的合理期间内（2014年8月8日至2014年8月24日）的损失应予承担，并需扣除被告已缴纳的房屋租金4200元。经计算为2200元／月÷30天=73.33元／天×130天=9532.9元－4200元=5332.9元。原告对被告欠交租金及滞纳金、违约金中上述部分中5850.34元，依据充分，原审法院予以支持。过高部分，原审法院不予支持。被告陈述堵门锁和将房门封住及拽掉网线均系案外人实施，原告予以认可。虽然被告认可与案外人共同居住在承租房屋，但原告诉请由被告支付相关损失，没有依据，且原告所提交的证据不足以证明更换交换机与拽掉网线具有关联，原审法院不予支持。被告辩称原告将其物品搬离，相关物品返还及赔偿纠纷，可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、被告何广玉于判决生效后十日内支付原告郑州泰居物业服务有限公司欠付租金、滞纳金及违约金合计5850.34元；二、驳回原告郑州泰居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，由原告负担312元，被告何广玉负担50元。 |
