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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民一终字第1262号 上诉人（原审原告）尚伟亚，男，汉族，1958年2月18日出生。 委托代理人童振峰、刘红宝，北京华泰（郑州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）陈尚铭，男，汉族，1971年10月19日出生。 委托代理人冯彦秋，河南信林律师事务所律师。 委托代理人李来，河南信林律师事务所实习律师。 上诉人尚伟亚因与被上诉人陈尚铭房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第4081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尚伟亚及其委托代理人童振峰、刘红宝，被上诉人陈尚铭及其委托代理人冯彦秋、李来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2008年8月18日，原告尚伟亚（作为出租方）与被告陈尚铭（作为承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：原告出租房屋位于晨旭路X号院X号楼X楼营业房两间，租期自2008年9月1日至2013年9月1日止；租金每月为3000元，被告第一次向原告交纳12个月的房租（自2008年9月1日至2009年8月30日止），共计3.6万元，原告出具收据为凭；从第二年开始，被告每年应提前两个月（即2009年7月1日）向原告交纳12个月的房租；房屋从第四年递增总价的15%（即2011年9月1日到2013年8月30日）等。同日，被告陈尚铭向原告尚伟亚交纳租房押金3000元，2008年9月1日至2009年8月30日的房租3.6万元。2009年8月23日，原告尚伟亚给被告陈尚铭出具了一份收据，主要内容有：今收到被告陈尚铭2009年9月1日至2010年8月30日房租2.6万元，还欠1万元等。2009年9月13日，原告尚伟亚给被告陈尚铭出具了一份收据，主要载明：今收到被告陈尚铭补交房租1万元，系付2009年9月1日至2010年8月30日房租等。2011年7月14日，原告尚伟亚给被告陈尚铭出具了一份《收据》，主要内容有：今收到房租3.6万元，系付2011年9月至2012年8月30日房租等。2012年7月1日，原告尚伟亚给被告陈尚铭出具了一份《收据》，主要内容有：今收到燃气具店3.6万元，系付2012年9月1日至2013年9月1日房租等。2013年3月22日，被告陈尚铭与杨鹏飞签订了一份《房屋租赁协议》，主要内容有：被告陈尚铭将晨旭路1号院6号楼1楼营业房一间，承包期为一年，自2013年3月22日起；租金为每月3500元等。2013年9月1日，原告尚伟亚（作为出租方）与被告陈尚铭（作为承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：原告将坐落于晨旭路X号院X号楼X楼的合计面积为70平方米的建筑物两间租给被告陈尚铭作为燃气具批发零售使用；租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日；房屋租金每月5000元，每年6万元，房租按自然年度支付，每次支付12个月房租，被告第一次向原告交纳12个月的房租，原告出具收据为凭，从第二年开始，被告每年应提前两个月向原告交纳12个月的房租。被告向原告交纳3000元的租房押金，租赁期满被告退房后原告将押金还给被告……在合同履行过程中，原告不得单方终止合同，如果原告单方终止合同，应退还被告所交纳的未使用的房租，并向被告赔偿由此所造成的损失……租赁期间，被告有以下行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应支付2万元违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠房租累计3个月以上的。在租赁期间内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按200元支付原告滞纳金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的两倍支付滞纳金。2013年2月2日，原告尚伟亚给被告陈尚铭出具了一份《收据》，主要载明：今收到燃气具店5万元，欠1万元，系付2013年9月1日至2014年8月31日的房租等。2013年4月5日，原告尚伟亚给被告陈尚铭出具了一份《收据》，主要载明：今收到燃气具店1万元，系付2013年9月1日至2014年8月31日房租（补交）等。2014年6月19日，被告陈尚铭向原告尚伟亚汇款6万元。另查明：2014年3月13日，原告尚伟亚与被告陈尚铭谈话时设置录音，录音主要内容有：……尚伟亚：租五年，五年中间你租了五、六个租户，我吭了没有？……尚伟亚：……你这五年中间转租我不是也没吭声嘛，我关照你是实实在在的钱。……陈尚铭：……咱这一次，这一次那个从三月份我租给这个孩儿，你知道，你没吭声，到九月份你签合同的时候你也没吭声。尚伟亚：……我现在想吭声也可以，咋了？晚了？……尚伟亚：在这之前，别人都涨了，我没给你涨吧！……尚伟亚：你租这五年，我也没吭，让你去租，你实际交了房租去租。……2015年3月27日，原告尚伟亚诉至原审法院。 原审法院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》，合法、有效，双方当事人均应依照合同约定行使权利、履行义务。原告尚伟亚诉称，2014年6月19日，被告向原告支付2013年以前部分租房违约金60000元，被告未按时足额交纳租金。被告陈尚铭对此不予认可并辩称该6万元是其按照合同约定支付的2014年至2015年度的租金。结合双方举证及庭审查明的事实，原、被告之间于2008年8月18日签订的《房屋租赁合同》，租赁期至2013年8月30日，已经履行完毕，双方于2013年9月1日另签了一份《房屋租赁合同》。且在2014年3月13日原、被告之间的谈话录音中，原告尚伟亚认可其知晓并默许了被告陈尚铭的转租行为。原告并未提供其他相应的证据证明该6万元系被告交纳的2008年8月18日签订的《房屋租赁合同》的违约金，亦未提供其他相应的证据证明被告违约，故原告对被告的诉请，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告尚伟亚的诉讼请求。案件受理费1560元，减半收取780元，由原告尚伟亚负担。 宣判后，尚伟亚不服，向本院提起上诉称：1、尚伟亚与陈尚铭在2008年所签订的《房屋租赁合同》，尚伟亚已经履行了合同义务，而陈尚铭并未完全履行合同约定义务，存在违约行为，陈尚铭于2014年6月19日所支付的6万元，其中57010元系陈尚铭违反2008年《房屋租赁合同》的约定而应当向尚伟亚支付的款项，余款2990元；2、尚伟亚与陈尚铭在2013年9月1日又签订了《房屋租赁合同》，由于陈尚铭未经尚伟亚书面许可擅自转租该房屋，其行为已违反《房屋租赁合同》第七条第三项，尚伟亚有权终止合同，同时由于陈尚铭并未支付2014年9月至2015年3月31日的房租，陈尚铭应当支付实际使用期间的租金、滞纳金共计70400元。综上所述，原审判决认定事实错误，陈尚铭违约在先，依法应终止双方的《房屋租赁合同》，请求二审法院撤销原判，查清事实后依法判决陈尚铭支付尚伟亚租金、违约金、滞纳金共计70400元，并判令陈尚铭搬出所租赁房屋，交回钥匙。 被上诉人陈尚铭辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人尚伟亚为支持其上诉请求，在二审诉讼中提交了如下证据： 视频资料一份，证明被上诉人陈尚铭违约，上诉人尚伟亚向被上诉人陈尚铭要求解除合同。 被上诉人陈尚铭对以上证据的质证意见为：对证据的真实性及证明目的均有异议，视频资料不完整，不能证明上诉人尚伟亚向被上诉人陈尚铭要求解除合同。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 |
