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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民四终字第1154号 上诉人（原审被告）司晶晶，女，蒙古族，1987年11月6日出生。 被上诉人（原审原告）王素姣，女，汉族，1983年9月12日出生。 上诉人司晶晶因与被上诉人王素姣房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人司晶晶，被上诉人王素姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2014年11月14日，王素姣通过手机银行向司晶晶转账4000元。2014年11月15日，王素姣与司晶晶签订租房协议一份，协议约定：司晶晶将位于新圃西街161号一楼房屋一间租给王素姣，租金每月3600元，房租从2014年11月15日起至2015年5月15日止，每次提前10日按时间交房租。房租押金500元。水表底数0度，电表底数8260度。此房未经许可不得私自转让。协议签订的当日，司晶晶将房屋交与王素姣，并向王素姣出具了一份收取500元水、电押金的收据。 2014年11月17日，王素姣与郑州市金水区李记胡辣汤店业主李纪兵签订了一份郑州市金水区李记胡辣汤加盟合同，合同约定：李纪兵授权王素姣为“连锁郑州市金水区李记胡辣汤加盟店”，在河南省郑州市二七区新圃西街经营“郑州市金水区李记胡辣汤”，并使用“郑州市金水区李记胡辣汤”商标品牌。经营期从2014年11月17日起至2015年11月17日止，合同期满以后可优先续约。王素姣于签订本合同之日起向李纪兵一次性付清加盟金10000元，本合同从王素姣向李纪兵付清规定的加盟金之日起生效。王素姣于签订本合同之日起向李纪兵缴纳品牌质量保证金5000元：在使用品牌期限到期后退还，如果经营和质量方面有损“郑州市金水区李记胡辣汤”品牌声誉，并造成恶劣影响事件，李纪兵有权没收质量保证金并向王素姣追责所造成的其它经济损失。李纪兵在总店培训王素姣期间，王素姣学习人员食宿费由王素姣承担，王素姣需向李纪兵缴纳2000元食宿费。合同签定当日，王素姣向李纪兵交付10000元加盟费、5000元质保金、2000元食宿费，李纪兵分别出具了收据。并对王素姣员工进行了培训。 王素姣经营至2014年12月9日，承租房屋被实际房东停水、停电，王素姣拨打110报警，派出所通知王素姣、司晶晶到场协商款未果，告知到法院处理。王素姣于12月10日搬离了承租房屋。李纪兵扣除了王素姣2000元质保金，退还了王素姣3000元。加盟费、培训费未退。2014年12月23日，王素姣以司晶晶违约为由，诉至法院，请求判令：1、司晶晶支付王素姣房租及各项损失费15214元。2、本案诉讼费及其他费用由司晶晶承担。 原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人对所出租房屋应具有所有权或由所有权人赋予的转租的权利。司晶晶并未提交有效证据证明其对租房协议上约定的出租房屋拥有所有权或转租权，存在权利瑕疵，故王素姣、司晶晶签订的租房协议无效。王素姣、司晶晶协议约定的租金为每月3600元，王素姣向司晶晶汇款4000元，其中包括500元水、电押金，实际支付房租3500元。王素姣实际使用房屋至2014年12月10日，按天计算已使用的房租为3000元，司晶晶应当退还剩余未使用的房租500元。王素姣作为租房协议的相对方，在签订租房协议时未尽到审查司晶晶是否拥有出租权的注意义务，对合同的无效应承担40%的责任，故王素姣主张加盟费10000元、培训费2000元、质保金2000元的损失，由王素姣承担5600元，司晶晶承担8400元。司晶晶辩称理由，未提有效证据予以证明，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、司晶晶于判决生效之日起十日内退还王素姣房租500元，并赔偿王素姣各项损失8400元。二、驳回王素姣的其他诉讼请求。案件受理费180元，由王素姣负担75元，司晶晶负担105元。 上诉人司晶晶不服原审判决，向本院上诉称：一司晶晶对赔偿王素姣各项损失8400元有异议。1、王素姣付给李记胡辣汤加盟费1万元，但加盟合同约定的经营期为一年，而王素姣与司晶晶签订的房屋租赁期限为半年，故王素姣加盟费赔偿额应当折半，并6折后为3000元。2、对于质量保证金问题，因未出现质量问题，加盟合同约定届时全额退还，故司晶晶不应当承担赔偿责任。3、以上3000元加上培训费2000元，退费500元，总共赔偿5500元为妥。二、本案大房东李小雨、陈彦玲系夫妻关系，大房东和司晶晶签订的房屋租赁协议授权司晶晶在有效期内可以转租，故司晶晶将此房屋转让给王素姣没有过错。停水停电系大房东所为，故给王素姣造成的损失，应由大房东承担。司晶晶的过错仅在于和大房东签订的租赁合同第六条“如果房东无故不让干，转让费全额退还，剩余房租退还”，此条款对司晶晶非常不利，显示公平。因当时不懂法，没想到会影响到王素姣，但过错相对于大房东比例很小。根据《民事诉讼法》第56条之规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权但案件处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加，或者由人民法院通知参加，人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”原审法院应当通知大房东作为第三人参加诉讼，但原审法院并没有通知。综上，请求二审法院查清事实，通知应到的第三人参加诉讼，重新作出公正判决，改判我不承担任何责任。 被上诉人王素姣答辩称：我不知道司晶晶是二房东，原房东要求房租涨到5000元，我才租了10天，不愿意涨房租，我要求司晶晶补差价，司晶晶不愿意才有本次诉讼，有报案记录。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明事实与原审法院一致。 本院认为：司晶晶将本案所涉房屋转租给王素娇，但司晶晶并未提交有效证据证明其有转租的权利，同时实际房东也对涉案房屋停水停电，以实际行动表明其不同意转租，故司晶晶与王素娇签订的租赁协议应属无效，司晶晶应当赔偿王素娇相应的合理损失。本案中，王素娇加盟费10000元、培训费2000元、质保金2000元的损失，确系由于合同不能履行所致，原审判决根据双方的过错程度，确定司晶晶应承担60%的赔偿责任，并无不当。综上所述，司晶晶的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费105元，由司晶晶负担。 |
