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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民二终字第1166号 上诉人（原审原告）尹文超，男，汉族，1981年9月8日出生。 委托代理人宋洁，河南克谨律师事务所律师。 委托代理人任贺磊，河南克谨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）贾继贤，男，汉族，1965年12月19日出生。 被上诉人（原审被告）罗海俊，女，汉族，1971年7月16日出生。 被上诉人（原审被告）河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十八分公司。 负责人赵亚杰，总经理。 上诉人尹文超与被上诉人贾继贤、罗海俊、河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十八分公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，尹文超于2014年10月30日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同，即给原告办理房屋按揭贷款及房产过户等相关手续，交付合同项下的房屋于原告；2、被告向原告支付违约金71000元；3、被告支付中介服务费10000元；4、案件诉讼费用由被告承担。因罗海俊表示不想卖房，尹文超将其诉讼请求变更为：请求解除原、被告签订的房屋买卖合同，要求贾继贤、罗海俊支付违约金71000元、中介费10000元，要求我爱我家公司返还收取的定金10000元。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年2月4日作出（2014）开民初字第7682号民事判决，尹文超不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日受理后依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人尹文超的委托代理人宋洁，被上诉人贾继贤、罗海俊到庭参加诉讼。被上诉人我爱我家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：被告贾继贤名下有位于郑州高新技术产业开发区五龙口南路16号1幢3单元3层27号的经济适用房一套，产权登记时间为2010年7月24日。贾继贤与罗海俊于1994年登记结婚，于2010年7月28日登记离婚。贾继贤、罗海俊夫妇想要出卖上述房产，在几家中介均挂牌销售。原告尹文超有意购买上述房产，通过我爱我家公司介绍，尹文超（买方）与贾继贤、罗海俊（卖方）及我爱我家公司（居间方）于2014年5月26日签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定卖方自愿将坐落于郑州市五龙口南路16号1幢3单元3层27号的房屋出售给买方，房屋总价款为71万元，合同签订时卖方应支付定金1万元，后期作为物业保证金使用；买方应在60日内筹齐首付款，买卖双方共同到银行办理相关按揭贷款手续，买方按合同申请贷款的比例，向卖方支付首付款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，暂由居间方保管，待物业全部顺利交割完毕后，卖方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据向居间方领取物业交割保证金。签订合同当天，尹文超向我爱我家公司交付了10000元定金，我爱我家公司出具了收据。合同签订后，罗海俊表示不想卖房，不配合去银行办理按揭手续。原告起诉至法院，从而形成本案纠纷。 原审法院认为：根据建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、税务总局联合颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）和郑州市人民政府公布实施的《郑州市经济适用住房管理办法》（郑州市人民政府第189号令）的相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。贾继贤、罗海俊夫妇的经济适用房产权登记时间为2010年7月24日，故其于2014年5月26日签订的房屋买卖合同无效，原告尹文超要求解除《房屋买卖居间合同》并要求贾继贤、罗海俊支付违约金，不予支持。我爱我家公司作为专业的房产中介机构，未能告知买卖双方“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易”的规定，致使三方签订的《房屋买卖居间合同》无效，应当将收取的定金10000元返还给尹文超。关于原告请求的中介服务费10000元，因原告并未向我爱我家公司交纳，且我爱我家公司未促成合同成立，故无权收取中介服务费，原告要求被告贾继贤、罗海俊支付中介服务费没有依据，不予支持。被告贾继贤经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告罗海俊在庭审中未经许可中途退庭，视为对诉讼权利的放弃。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十八分公司于判决生效后三日内返还原告尹文超定金一万元；二、驳回原告尹文超的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百二十五元，由被告河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十八分公司负担。 宣判后，尹文超不服原审判决，向本院提起上诉称：根据郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知（郑政（2011）91号）“购买不满5年不得上市交易，购买满5年（以合同签订日期为准）上市交易的，购房人应当缴纳差价款”之规定，“5年”应从购买经济适用房合同签订之日起算，而原审法院在并未查明被上诉人签订购买经济适用房合同时间的情况下作出的判决错误，故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人贾继贤、罗海俊答辩称：不应当支持上诉人违约金的请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。 根据有效证据，本院确认二审经审理查明的基本事实同原审。 本院认为，根据建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、税务总局联合颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）和郑州市人民政府公布实施的《郑州市经济适用住房管理办法》（郑州市人民政府第189号令）的相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易，且经济适用住房上市交易必须符合有关政策规定并取得完全产权。贾继贤、罗海俊的经济适用房产权登记时间为2010年7月24日，尚未满5年，且没有取得完全产权，故原审判决认定尹文超与贾继贤、罗海俊及我爱我家公司签订的《房屋买卖居间合同》无效并无不当。尹文超要求解除《房屋买卖居间合同》并要求贾继贤、罗海俊支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2075元，由上诉人尹文超负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 金 审判员 谢宏勋 审判员 周 勇 二〇一五年八月十七日 |
