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濮阳市华龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）华法民初字第2480号 原告陈晨，女，汉族。 法定代表人王全坤，经理。 委托代理人宗登超，该公司法律顾问。 被告濮阳市丽都房地产开发有限公司 法定代表人高伟杰，经理。 委托代理人宗登超，该公司法律顾问。 原告陈晨诉被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司、濮阳市丽都房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈晨，被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司、被告濮阳市丽都房地产开发有限公司的共同委托代理人宗登超到庭参加了诉。本案现已审理终结。 原告诉称，原告陈晨于2011年7月31日出资1207032元购买濮阳市丽都房地产开发有限公司位于黄河路中段路北濮阳义乌国际商贸城内1层2区1116及1117号商铺，同时应丽都房地产开发有限公司要求委托给濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司统一出租管理，双方签订2011年8月1日至2014年7月31日止租赁协议，三年房租共计301758元从房款中冲抵。协议期满，又应濮阳市丽都房地产开发有限公司要求继续委托给濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司统一出租管理，双方签订2014年8月1日至2017年7月31日止租赁协议，约定半年一付租金，每半年为下一个半年支付租金，但是至租赁协议签订生效时间已经过去八个多月，原告多次索要租金，被告都以种种理由推脱拒不履行协议，现依法诉至法院，请求依法判令：1、二被告给付原告房屋租金96563元及滞纳金23174元。2、依法解除原、被告双方签订的租赁协议，原告收回房屋自行出租。3、依法判令被告濮阳市丽都房地产开发有限公司于2015年6月30日前为原告办理房产证并由被告承担本案诉讼费用。 二被告辩称，此案并非融资租赁合同纠纷，是两个单独的诉求，一是房屋租赁合同纠纷，二是房屋买卖合同纠纷，根据民事诉讼法第52条规定，这两个单独的诉求既不是必要的共同诉讼，也不是普通的共同诉讼，不应合并审理，请求提示原告撤销被告之一和相应的诉讼请求。若原告坚持合并审理，应依法驳回原告诉讼请求。原告主张的租金计算错误，违约金要求过高，请求法院调整。 经审理查明，2014年7月4日，原告陈晨（甲方）与被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司（乙方）和被告濮阳市丽都房产开发有限公司（丙方）就原告购买的座落在濮阳市丽都路与任丘路交汇处商业项目“濮阳义乌国际商贸城”（销售案名，简称“该项目”）内的物业：2区1116号铺位和1117号铺位（位置详见附件——阴影部分）建筑面积为30.72平方米（以下简称“该房屋”）分别签订了两份内容一致的两份租赁协议，协议主要约定：一、租赁年限：甲方同意将自己购买的上述房屋出租给乙方，租赁期限：三年（2014年8月1日-2017年7月31日）。二、租金标准及支付方式：在租赁期限内乙方向甲方支付租金（2014年8月1日-2017年7月30日，该房屋年租金为该房屋售价的8%，即46825元，月租金为3902元，具体支付方式，每半年提前为下一个半年支付租金），如乙方不能按时向甲方支付租金，由丙方向甲方支付。因该房屋登记面积和合同约定面积发生与售价变化的，按甲方和丙方签订的《商品房买卖合同》的约定履行后，以登记面积售价为准调整租金数额。在合同履行中甲、乙双方依照相关法律规定承担纳税义务。三、甲方的权利与义务：1、在租赁期内甲方不承担开发商交房标准以外的装修费用及承租人承租时期的任何行政费用。2、不承担该房屋整个租赁期内的物业管理费用：按法律规定承担在保修期结束后对该房屋的维修责任。3、在购买该房屋时采取按揭方式付款的，保证在租赁期内，按时偿还房屋银行按揭贷款。4、在本协议约定的租赁期限内，若甲方将该房屋转让，则应将本协议的甲方权利和义务一并转让给受让方，并提前书面告知乙方，若甲方将该房屋抵押给第三方的，则应要求第三方承诺在行使抵押权时不影响本协议继续履行。5、为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大程度保护甲方的投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在本协议约定的租赁期限内不解除本协议，不自行出租该房屋，不自行经营，不另行委托任何第三方托管经营该房屋，不侵害本协议约定的乙方和丙方应享有的权益。6、为保证项目的统一经营管理和全部业主的租金利益，甲方承诺本协议约定的租赁期限内，不得自行或委托他人与该房屋承租人联络，收取租金或其他费用。7、在租赁期限届满后，甲方保证乙方在同等条件下对该房屋的优先承租权。8、甲方有义务协助乙方办理房屋租赁事宜，及时出具相关文件，若因甲方原因不能完成租赁事宜的，所造成的租金损失由甲方承担。四、乙方的权利和义务：1、乙方有权以自己的名义对外自主招商，签署该房屋租赁协议及与该房屋出租有关的文件。2、乙方有权决定该房屋对外的出租价格、期限及所有租赁协议的条款。为保证甲方和丙方的合法权益，乙方制定的各区域的租金标准、租赁期限和租赁协议文本等应事先交丙方审核。乙方不得与承租人串通侵犯甲方和丙方的合法权益。3、收取租金和合同中约定的由承租人承担的其他费用。4、全权办理向承租人交付及收回该房屋，催收租金及其他费用等事宜。5、从2014年8月1日开始，按半年制给甲方结算租金。6、办理与房屋租赁有关的登记手续。7、租金的支付方式：乙方为甲方在按揭时办理还款银行卡，按约定时间期限打入甲方帐号，一次性付款的甲方，乙方按约定时间期限打入甲方指定帐号。五、丙方的权利义务：1、协助乙方完成该房屋出租事宜。2、有权审核乙方提出的租赁协议文本，租金标准，租赁期限，并在乙方签订的租赁协议不当时，责成其改正。六、物业管理：本协议约定的租赁期限内，甲方同意乙方代为选聘的物业管理公司对其所购物业进行管理。七、违约责任：1、若甲方违反本协议第三条3、4、5、6项行为，乙方发出书面通知15天仍未纠正的，甲方应向乙方每日支付不低于购房款千分之二的违约金，该房屋现存租约继续履行。违约行为影响项目统一经营光缆而造成乙方的其他的经济损失，乙方有权追究甲方违约责任。造成高房屋承租人的损失，甲方租金回报的损失等由甲方承担。2、若乙方不能够及时、足额地向甲方支付租金，自应支付次日开始算起，每日承担应付款千分二的滞纳金，若逾期超过六个月，甲方可自行终止本协议，并追索欠款，收回该房屋。八、终止条款：1、本协议期限届满，本协议约定的丙方义务自行终止。2、在租赁期限届满前6个月，由业主大会决定是否由乙方继续承租。表决办法：根据该项目全部业主拥有的建筑面积，每二十平方米拥有一票表决权。首次业主大会由拥有表决权最多的业主负责召开，投票表决同意乙方继续租赁管理，超过百分之七十数时，则乙方继续租赁管理。对甲方的租金回报，届时由业主委员会与乙方协商决定。3、租赁期限届满后，在新的运营管理公司与业主委员会签订的租赁协议生效前，由乙方继续承租，对房屋继续进行运营管理，对甲方的年租金按该房屋“售价”的8%标准计算。4、甲方在任何时间不得时间不得改变所购商铺的结构和现状，否则丙方有权收回商铺。九、争议的解决：合同履行过程中若发生争议，可协商解决，协商不成，任何一方均可向濮阳市华龙区人民法院提起诉讼。十、本协议经各方签署并与该房屋之《商品房买卖合同》同时生效。上述两份租赁协议签订后，原告依约履行了协议，将购买的商铺交于被告濮阳义乌国际商贸城有限公司租赁经营，后因被告未按协议约定向原告支付租金，双方发生纠纷。 |
