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河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）平民三终字第498号 上诉人（原审原告）杨凤英，女，1963年12月17日出生。 委托代理人李英，男，1951年1月17日出生。 法定代表人张振军，董事长。 委托代理人樊幸钦，河南长风律师事务所律师。 上诉人杨凤英与被上诉人河南南凯置业有限公司（以下简称南凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，杨凤英请求舞钢市人民法院判令：南凯公司退回多收杨凤英的房款7.08万元，并赔偿杨凤英损失21.24万元，以上共计28.32万元，并由南凯公司承担本案诉讼费用。舞钢市人民法院于2015年4月27日作出（2015）舞民初字第42号民事判决后，杨凤英不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。杨凤英及其委托代理人李英、南凯公司的委托代理人樊幸钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2010年6月24日，杨凤英与南凯公司签订了一份《商品房买卖意向书》，约定由杨凤英作为买受人从南凯公司购买商品房三间，商品房建筑面积大约120㎡，单价为每平方米4000元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方自行约定按产权登记面积为准，单价不变，多退少补。2010年7月4日，南凯公司向杨凤英出具《证明》一份，证明杨凤英、南凯公司于2010年6月24日签订的《商品房买卖意向书》项下的购房款中有33万已从案外人汤俊生处转给南凯公司，下余款项由杨凤英在所购房屋开工后补齐。2011年9月至2012年12月，杨凤英分三次共计向南凯公司支付购房款17万元（2011年9月14日支付5万；2012年1月14日支付5万；2012年12月8日支付7万），加上案外人汤俊生处转给南凯公司的33万，关于本案争议房屋，杨凤英共计向南凯公司支付购房款50万元。2014年9月1日，杨凤英、南凯公司双方签订了两份正式的《商品房买卖合同》，并将合同中的买受人一方确定为杨凤英的儿子李君鹏。两份《商品房买卖合同》中编号为410410201409010001的合同约定买受人李君鹏以单价每平方米4000元购得世纪花园小区第3#1层108号商铺，面积为29.26平方米；编号为410410201409010002的《商品房买卖合同》中约定买受人李君鹏以单价每平方米4000元购得世纪花园小区第3#1层109号商铺，面积为78.04平方米。两份《商品房买卖合同》中均约定计价方式为按建筑面积计算，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积×100％。舞钢市房管局针对上述两份《商品房买卖合同》项下的商品房颁发的《房屋所有权证》中显示：舞钢市朱兰大道东段北侧（世纪花园3#楼）第1层108号铺的建筑面积为29.26㎡；舞钢市朱兰大道东段北侧（世纪花园3#楼）第1层109号铺的建筑面积为78.04㎡，房屋所有权人均为李君鹏。 原审另查明：案外人李君鹏系杨凤英之子，在本案审理阶段，案外人李君鹏表示虽然正式的《商品房买卖合同》中将其列为买受人，且《房屋所有权证》中也将其列为房屋所有权人，但本案争议房屋的出资均为杨凤英，其完全支持本案杨凤英的诉讼，且认可由此产生的一切法律后果。 原审认为：杨凤英与南凯公司签订的《商品房买卖意向书》及案外人李君鹏与南凯公司签订的两份《商品房买卖合同》，均不违反法律规定，应认定有效，双方均应本着诚实、信用的原则自觉履行合同约定的各项义务。本案中，杨凤英、南凯公司双方在2010年6月24日签订的《商品房买卖意向书》约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方自行约定按产权登记面积为准，单价不变，多退少补，为此，杨凤英共计向南凯公司支付面积为125㎡（4000元／㎡）的购房款50万元（杨凤英直接支付17万元，案外人汤俊生转入33万元），但在2014年9月1日签订的两份正式的《商品房买卖合同》及舞钢市房管局颁发的《房屋所有权证》中均显示本案争议房屋的面积实际为107.3㎡（世纪花园3#楼108号铺为29.26㎡、109号铺为78.04㎡），按照合同约定的单价4000元／㎡，实际的购房款应为42.92万元，故南凯公司应当将多收杨凤英的7.08万元购房款返还杨凤英。对于杨凤英诉称的要求南凯公司赔偿其损失21.24万元，因无事实和法律依据，故不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、南凯公司于判决书生效之日起十五日内返还杨凤英购房款7.08万元；二、驳回杨凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4486元，由杨凤英负担2916元、由南凯公司负担1570元。 杨凤英上诉请求本院支持其原审诉讼请求，并由南凯公司承担诉讼费用。事实与理由是：南凯公司销售给杨凤英的房屋面积为125平方米，实际面积为107.3平方米，多收杨凤英预付款7.08万元，南凯公司夸大建筑面积，欺骗杨凤英多交购房预付款，蒙骗杨凤英长达四年之久。2014年8月杨凤英知道实情后，多次要求南凯公司返还多收的购房款，南凯公司隐瞒实情，故意告知杨凤英虚假情况，骗称多收的钱是支付商铺外边平台及台阶的费用，因为这些台阶他们进行了施工投资，房管局不计算商铺外边台阶的面积，他们卖房子就是这样计算面积的，一直不退还多收的预付款，有录音证明。2014年11月，南凯公司为了将夸大的建筑面积强加给杨凤英，以不办理房屋产权证相要挟，逼迫杨凤英在他们的契约字据上签字，认可他们将建筑面积夸大17.7平方米的欺诈事实，并且永不追究，这种欺诈行为，严重侵害了杨凤英的合法权益。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条的规定，南凯公司应赔偿杨凤英购买商品价款的费用三倍，即21.24万元。 南凯公司答辩称，杨凤英在本案中不具备诉讼主体资格，合同中明确约定了最终结算按照实际建筑面积结算，建议发回重审。 本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。 本院认为，杨凤英、南凯公司双方在2010年6月24日签订的《商品房买卖意向书》第三条第三项、第四条第一项中明确约定有“面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方自行约定按产权登记面积为准，单价不变，多退少补”。舞钢市房管局颁发的《房屋所有权证》中显示本案争议房屋的面积实际为107.3㎡，《商品房买卖意向书》中双方约定的建筑面积为120㎡，故南凯公司应当退还多收杨凤英的7.08万元购房款。杨凤英主张南凯公司应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条的规定赔偿其损失21.24万元。虽然南凯公司不同意退还杨凤英7.08万元购房款，要求将超出《房屋所有权证》上的登记面积部分计入购房面积，但杨凤英始终不同意南凯公司的主张。南凯公司的行为事实上仍然是违反合同约定义务行为，不能认定为对杨凤英构成欺诈，故对杨凤英的该项上诉请求本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4486元，由上诉人杨凤英负担。 本判决为终审判决。 审判长 张小青 审判员 崔志刚 审判员 李 勇 二〇一五年九月十一日 |
