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河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）平民三终字第516号 上诉人（原审原告）赵乾，女，1945年6月15日出生。 委托代理人马捷，河南博识律师事务所律师。 委托代理人许松，男，1972年1月17日出生。 上诉人赵乾因与被上诉人河南省广厦集团房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，原审赵乾诉求：依法判令广厦公司支付违约金66000元（自2001年11月30日至2012年11月30日共计132个月每月500元）、赔偿房租损失434000元（按房租每月每间2000元计算，12号门面房迟延交付106个月，自2001年11月30日至2010年10月1日；13、14、15号门面房迟延交付37个月，自2001年11月30日至2005年1月5日）。平顶山市卫东区人民法院于2015年5月14日作出（2014）卫民初字第1297号民事判决后，赵乾不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日依法开庭进行了审理。上诉人赵乾及其委托代理人马捷，被上诉人广厦公司的委托代理人许松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，赵乾系本市黄楝树居民，有宅基地一处，东西长15.3米，南北宽13.4米。根据市政府旧城改造部署，对黄楝树小区进行改造，赵乾所在位置由广厦公司进行开发。经双方协商，于2000年10月30日达成联合建楼协议一份，协议约定，按赵乾实有宅基地面积每平方米宅基地补偿赵乾住宅面积1.13平方米为原则，广厦公司补偿赵乾新房面积232.3平方米，交付房产是超出或不足部分由双方按商品价计算，广厦公司负责解决门面房四间，每二间为一组，多余的面积调整一楼住宅。同时约定，合同签订后13个月内由广厦开发公司把新房交给赵乾（以工程建设承包合同签订时间为据），每超过一个月，罚广厦公司500元，如果赵乾不能按合同时间搬迁，每拖延一个月罚赵乾2000元，累计计算。合同签订后，因广厦公司在给赵乾安置门面房位置及补偿面积问题上，双方意见不一，致使广厦公司未向赵乾交付房产，赵乾遂提起诉讼。2005年1月5日，第13、14、15号门面房广厦公司交付给赵乾，2010年10月1日第12号门面房交付给赵乾，剩余还有63.53平方米的住宅由于双方意见存在分歧尚未交付。 原审认为，赵乾与广厦公司签订的《联合建楼协议》属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。赵乾如约交出了宅基地，广厦公司没有按约定时间交付新房，属违约行为，对此广厦开发公司应承担相应责任。合同约定广厦公司的交房时间应为2001年11月30日，第13、14、15号门面房交房时间是2005年1月5日，第12号门面房交房时间是2010年10月1日，另外还有63.53平方米的住宅因双方有争议没有交付。对此违约金的计算，应按照合同约定，计算至全部交付为止，赵乾要求广厦公司支付违约金66000元（自2001年11月30日至2012年11月30日共计132个月每月500元）的请求，理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订协议时约定有违约时违约金的计算方法，赵乾起诉时选择要求广厦公司支付违约金，赵乾又要求广厦公司赔偿损失的请求，与法无据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，判决：一、被告河南省广厦集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵乾违约金66000元。二、驳回原告赵乾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8800元（原告赵乾已缴纳500元，下余8300元缓缴至执行时），由原告赵乾负担7638.4元，被告河南省广厦集团房地产开发有限公司负担1161.6元。 赵乾向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销（2014）卫民初字第1297号民事判决，依法改判：1.撤销原审判决第二项，依法改判因广厦公司违约导致赵乾的房租损失434000元；2.案件诉讼费用由广厦公司负担。事实与理由：一审在认定广厦公司违约的情况下不予支持房租损失错误。赵乾在原审起诉时请求广厦公司在支付违约金的同时，一并要求广厦公司支付因违约交付房产造成的无法正常出租房屋的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条和一百一十三条的规定，原审应予支持赵乾该诉求，但原审法院却以房租损失没有约定为由，不予支持赵乾该诉求错误。故依法提起上诉，请求二审依法改判，支持赵乾房租损失434000元的诉求。 广厦公司答辩称，2000年10月30日，双方签订了联合建楼合同，合同对延迟交房每月赔偿500元有明确约定。广厦公司延迟交房是事实，对此依照合同约定应承担违约责任，但超出约定部分广厦公司不承担责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回赵乾上诉，维持原判，诉讼费依法各自承担。 二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，在赵乾与广厦公司签订的《联合建楼协议》第八条约定了一方违约时的违约金计算办法，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人在签订合同是可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，应为合法有效。在广厦公司存在违约事实的情况下，应当依据双方合同约定的违约金计算方法计算广厦公司应承担的违约责任，原审据此判令广厦公司支付赵乾违约金66000元并无不当。赵乾上诉称广厦公司在支付违约金的同时，应当赔偿因该公司违约行为给其造成434000元的损失，因依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“当事人认为约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，本案赵乾如认为广厦公司应支付的违约金低于广厦公司给其造成的损失，可依法请求增加违约金。现赵乾在没有请求广厦公司增加违约金的情况下，请求广厦公司赔偿其损失的主张没有法律依据，故原审没有支持赵乾该诉求并无错误。综上，赵乾的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理结果正确。依照《中华民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7810元，由赵乾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁桂喜 审 判 员 韦艳歌 助理审判员 李华亮 二〇一五年八月二十八日 书 记 员 张 苗 |
