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河南省淮滨县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）淮民初字第1072号 原告（反诉被告）陈某某，男，汉族，1953年3月生，住淮滨县。 原告（反诉被告）张某某，女，汉族，1956年8月生，住址同上。系陈某某之妻。 委托代理人李兰友，系淮滨县148法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）樊某某，男，汉族，1963年12月生，住淮滨县。 委托代理人方献明，系河南全为律师事务所律师。 原告陈某某、张某某诉被告樊某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月5日作出（2013）淮民初字第1094号民事判决，被告樊某某（反诉原告）不服该判决上诉于信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2014年7月29日作出（2014）信中法民终字第767号民事裁定，裁定撤销（2013）淮民初字第1094号民事判决，发回本院重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭审理了本案，原告陈某某（反诉被告）及其和张某某的委托代理人李兰友、被告樊某某（反诉原告）及其委托代理人方献明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈某某、张某某诉称并辩称，2007年2月4日两原告作为甲方与作为乙方的被告樊某某、陈某甲夫妇签订房屋买卖协议书，约定“甲方将北埂房屋一处两间两层，含厨房和小院转让给乙方，转让价款为43000元，转让期间，乙方首付23000元，待陈某某、张某某搬迁后移交房屋期间付20000元，后期20000元付清后，房产证转到樊某某名下”，协议签订后不久原告将腾空的房屋交付给被告使用，被告在2009年10月正式入住，但并未向原告支付一分钱的购房款。时至今日，樊某某（陈某甲病逝）依然霸占着房屋，拒绝履行义务，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告承担本案诉讼费用。 被告樊某某辩称并反诉称，樊某某、陈某甲（已去世）同陈某某、张某某签订了一份协议书，约定陈某某将北埂房屋一处两间两层（含厨房和小院）卖给樊某某、陈某甲。该协议签订后，樊某某履行了支付房款的义务，陈某某夫妇把房屋交给樊某某，相关证件中建筑许可证、地籍调查表及附图也交给了樊某某，樊某某也搬家庆贺。2013年3月20日陈某某夫妇把樊某某告到法院要求解除房屋租赁合同关系，因樊某某出示房屋买卖协议，证明其诉求错误，后陈某某夫妇又要求解除房屋买卖协议起诉樊某某。双方签订了房屋买卖协议，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，诉求确认双方房屋买卖合同有效，判令被反诉人交付产权证书，并协助办理过户手续，由其承担诉讼费、反诉费。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、房款是否已经交付，2、房屋买卖协议是否有效，应否解除。 在审理过程中，由法庭代为出示如下证据：1、房屋买卖协议书；2、房产证、建筑许可证、地基调查表、位置平面图的复印件；3、原卷中借条复印件12份。 原告陈某某、张某某（反诉被告）对上述证据的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对证据3要说明的是这些借条是我提供的。这些借条证明虽然是亲戚之间借钱，但是都要打借条，那么既然樊某某说交了钱，陈某某就应该给他打收条。 被告樊某某（反诉原告）对上述证据的质证意见为：对证据1、2没有异议，对证据3有异议，这些借条我都不知道，我没有借过钱。 在庭审中，原告陈某某、张某某（反诉被告）出示如下新证据：1、证人王某某证言，主要证明写合同的时候陈某某两口子不在场，房产证当时并没有交付给樊某某。2、（2013）淮民初字第745号裁定书一份。证明2013年7月26日之前还没有付陈某某的房款。 被告樊某某（反诉原告）对上述证据的质证意见为：1、协议是王某某起草的，但我认为这个证言的笔迹和协议不符，证据有伪造嫌疑，我要求这个证人出庭。起草协议的时候陈某某夫妇不在场，吃过饭后我家属把23000元交给陈某某，王某某吃过饭后就走了。2、裁定书没有异议，陈某某以为我手里没有买卖协议和其他证据，才按租赁合同纠纷起诉我。 在庭审中，被告樊某某（反诉原告）出示如下新证据：证人樊某甲、陈某乙、樊某乙、廖某某、董某某、姜某某、申某某书面证言。 原告陈某某、张某某（反诉被告）对上述证据的质证意见为：证人证言必须要有证人的身份证复印件，证人都是被告方的亲戚，没有证明效力，我方不认可。 根据双方当事人诉辩意见及庭审举证、质证，确定本案事实如下：陈某某与樊某某之妻陈某甲（已故）系兄妹关系。2007年2月4日，在陈某某、张某某不在场的情况下，由陈某某的弟弟陈建彬出面制作房屋买卖协议书，后陈某某在协议书上按指印，双方均认可该协议书的真实性。该协议约定“陈某某、张某某将其在北埂的房屋一处转让给樊某某、陈某甲，协议价格为肆万叁仟元整，转让期间樊某某、陈某甲首付款贰万叁仟元整，等陈某某、张某某搬迁移交期间付另外贰万元结清。此房在陈某某、张某某新房建好后搬迁归属与樊某某、陈某甲，在双方同意的情况下，首付款交付期间，把房屋产权证、房屋使用证作为抵押放在陈某某、张某某长子陈某丙处作为保管，等后期贰万元付清后方可转到樊某某、陈某甲名下”。后原告陈某某、张某某（反诉被告）将房屋交付使用，被告樊某某（反诉原告）于2009年10月入住该房屋。陈某某曾以租赁合同起诉樊某某，后于2013年7月26日申请撤回起诉，于2013年9月9日以买卖合同的案由起诉。土地使用证，房产证在原告陈某某、张某某（反诉被告）处，房屋未办理过户，房产证上记载的所有权人是陈某某，被告樊某某（反诉原告）未能提供其已支付全部购房屋款的证据。 本院认为，陈某某、张某某与樊某某双方签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意义表示，符合法律规定，该协议是合法有效的合同，双方当事人应当按照协议约定履行各自义务。原告陈某某、张某某（反诉被告）已经将房屋交付给被告樊某某（反诉原告）使用，履行了房屋买卖协议的部分义务。根据双方房屋买卖协议约定：应由樊某某先支付首付款23000元，在陈某某、张某某搬迁移交期间付另外20000元结清，首付款交付期间，把房屋产权证、房屋使用证作为抵押放在陈某某、张某某长子陈某丙处作为保管，等后期贰万元付清后方可转到樊某某、陈某甲名下。被告樊某某于2009年10月入住该房屋至今，樊某某虽未能提供付款收条，但双方系亲戚关系，樊某某主张已经支付首付款23000元，符合合同约定及交易习惯，本院予以认可。原告陈某某、张某某与被告樊某某已经部分履行合同，应当保护交易的安全与稳定，该协议为合法有效合同，应予以确认。对原告陈某某、张某某（反诉被告）解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告樊某某（反诉原告）要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。樊某某（反诉原告）要求原告陈某某为其办理房屋过户手续的诉讼请求，因被告樊某某（反诉原告）未能提供证据证明其已经履行了房屋买卖协议中约定的房屋移交期间应付款20000元的义务，对樊某某（反诉原告）该项诉求，本院不予支持，可待合同履行完毕后，再另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、驳回原告陈某某、张某某（反诉被告）的诉讼请求。 二、原告陈某某、张某某（反诉被告）与被告樊某某（反诉原告）签订的房屋买卖协议有效。 三、驳回被告樊某某（反诉原告）的其他反诉请求。 案件受理费200元，由陈某某、樊某某各负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审 判 长 王 翔 审 判 员 邬 成 人民陪审员 王新乐 二〇一五年五月十三日 书 记 员 李大卓 |
