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河南省虞城县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）虞民初字第1769号 原告卢凤英，女，1967年出生。 原告何先哲，男，1969年出生。 法定代表人代文亮，经理. 委托代理人赵其士，该公司员工。 原告卢凤英、何先哲与被告虞城县嘉和置业有限公司（以下简称虞城嘉和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，分别向原、被告送达了相关法律文书。本院依法组成合议庭，于2015年8月14日在本院公开开庭进行了审理。原告何先哲到庭参加诉讼，被告虞城嘉和公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称，原、被告于2012年1月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告开发的珠江豪庭小区购买住宅（11#楼1单元901室），原告同时一次性支付了全部房款370117元，合同约定被告于2012年4月30日前向原告交付经验收合格的商品房，逾期交房违约金自最后交付期限的第二天起至之际交付之日止，按已付房款的日万分之一计算。但被告至2013年10月份才实际交房。故提起诉讼，要求被告支付违约金20043.18元，并承担诉讼费用。 被告虞城嘉和公司辩称：双方约定交房日期为2012年4月30日，从该日开始被告已构成违约。但原告一直未主张违约责任，已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的议焦点为：原告之诉是否超过诉讼时效？违约金计算起止时间是什么？ 原告为支持其主张，向本院提交的证据材料有：《商品房买卖合同》及发票2份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，2012年1月14日签订合同，原告于当日交清购房款370117元，合同约定被告于2012年4月30日交付经验收合格的商品房，其逾期交房已构成违约。 被告虞城嘉和公司庭审缺席，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。 被告在举证期限内提交的证据材料有：第一组、营业执照、机构代码、代文亮身份证各1份，证明被告身份和主体资格。第二组、《商品房买卖合同》，证明合同第11条约定，原告在被告公告通知交房后15日内，仍未办理交付手续，视为商品房已经交付。补充协议第四条约定如在出卖人通知的办理交房手续期间，买受人没有到场，也没有委托代理人到场，则视为房屋已经交付，并约定补充协议与合同不一致的，以补充协议为准。第三组、虞城县电视台广告文艺部证明、交房公告、“珠江豪庭”二期开盘时间及电视公告业主证明各1份，证明因被告已经公告公示通知原告交房，根据补充协议第四条的规定，应视为房屋已经交付。第四组、工程竣工验收备案表1份，涉案商品房符合交付条件。第五组、虞城县豫中电力安装公司通知2份，证明施工中，因电力改造致3个月无法施工，属不可抗力，应从被告违约期限中扣除。 原告对被告证据质证认为，对其第一、二、四组证据无异议。对第三组证据有异议，认为原告没有看到公告，没有交到通知，曾催几次，但被告工作人员总说让等，合同约定的房屋交付方式为书面通知。对其第五组证据有异议，认为不真实，不属于不可抗力。 本院对原告证据经审查分析，认为其符合证据的三性原则，予以采信。 对被告证据作如下分析认证：对原告无异议的被告证据予以采信；对被告第三组证据，可以证明被告使用了公告方式通知交房，但是否符合合同约定需结合其他证据作出分析认定；对被告第五组证据，本院认为该证据不足以证明电力改造对被告施工实际造成的影响，不属于不可抗力，不能作为被告以此免责的事由。 本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原、被告于2012年1月14日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于虞城县嵩山路北侧“珠江豪庭”小区11楼1元901号商品房，价款370117元，2012年4月30日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第九条约定，逾期（交房）超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…。原告于合同签订日交清房款。现原告以被告未按期交房为由诉讼来院，要求被告支付逾期交房违约金20043.18元。 另查明，被告提交的（珠江豪庭11号楼）工程竣工验收备案表载明：该工程的竣工验收备案文件已于2013年5月29日收讫，准予备案。落款时间为2013年5月31日。原告自认被告于2013年10月30日实际交房，原告领取钥匙，被告无相反证据，故本院对该自认予以采信。 本院认为，原、被告之间存在商品房预售合同关系，该合同依法成立，对双方具有约束力。原告按约交清了房款。被告未按约定的2012年4月30日前交付经验收合格的商品房，构成违约，应承担向原告支付违约金的责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年…”，该时效期间从原告知道或应该知道权利被侵害时起计算，但本案违约金发生存在连续性，应从原告起诉之日倒推两年即从2013年7月17日至2015年7月17日为诉讼时效期间。故违约金应从2013年7月18日计算至2013年10月30日，共105天，即370117元×0.0001／日×105天=3886元，被告应予给付。对于被告所称公告通知视为房屋交付的主张，本院认为，以公告方式通知不符合合同约定，被告不能证明已穷尽其他通知方式，且其于2013年5月16日公告时涉案商品房尚未完成工程竣工验收登记备案，尚不符合交付条件，故公告不能作为交房的有效通知，被告没有完成约定的通知义务，对其该项抗辩不予支持。至于被告所称因电力改造至3个月不能施工，属不可抗力，应予扣除的主张，本院认为该事由发生在2011年、2012年，不在本院核定的违约金计算范围之内，故不作评判。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告虞城县嘉和置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告卢凤英、何先哲逾期交房违约金3886元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费310元，由被告虞城县嘉和置业有限公司负担60元，原告负担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 |
