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河南省新密市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新密民一初字第2010号 原告刘帅旗，男，汉族。 委托代理人杨利敏、李晓莉（实习），河南京原律师事务所律师。 被告新密市飞龙房地产信息有限公司，住所地：新密市西大街中段。 法定代表人慎金龙。 被告慎金明，男，汉族。 被告慎金龙，男，汉族。 原告刘帅旗诉被告孙建军、新密市飞龙房地产信息有限公司（以下简称飞龙公司）、慎金明、慎金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘帅旗及其委托代理人杨利敏、李晓莉到庭参加了诉讼，被告孙建军、新密市飞龙房地产信息有限公司、慎金明、慎金龙经本院传票传唤无故未到庭，本案现已审理终结。 原告诉称，2011年4月7日，原告到被告飞龙公司咨询买房事宜，被告飞龙公司将位于新密市荣升花苑5号楼二单元7层西户的房屋介绍给原告，并承诺该房屋可以办理房屋过户手续。原告表示愿意购买并于当日向被告交纳了20000元的购房定金。同年5月2日被告飞龙公司通知原告前去签订合同，在被告孙建军不在场的情况下，被告飞龙公司向原告出示了一份有孙建军签名的房屋买卖协议，后原告在该合同上签字。协议签订当日原告又向被告飞龙公司支付了购房款115000元。后被告飞龙公司向原告交付了该房屋钥匙，但是一直未协助原告办理房屋过户手续。2014年6月原告在新密市房管局咨询得知，涉案房屋为小产权房，没有房产证，不能办理过户手续。后原告多次与被告飞龙公司协商，要求其退还购房款，被告至今未退分文。为此，原告诉至法院请求依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，判令被告返还原告购房款135000元，并赔偿经济损失32000元，共计167000元。 原告为支持其主张向本院提供的证据有：1、新密市工商行政管理局出具的飞龙公司变更登记申请书一份、飞龙公司自然人股东简况表2份、飞龙公司设立登记审核表一份、飞龙公司注册资本实收明细表一份、飞龙公司行政处罚决定书一份、飞龙公司企业法人营业执照一份，证明飞龙公司的营业执照现已被吊销，被告慎金龙、慎金明作为该公司的股东是本案适格的被告；2、被告孙建军与原告签订的房屋买卖协议一份、飞龙公司出具的收到原告购房款的收据2份，证明原告向被告缴纳购房款135000元。 被告孙建军在法定期限内未提交答辩意见和证据。 被告飞龙公司在法定期限内未提交答辩意见和证据。 被告慎金明在法定期限内未提交答辩意见和证据。 被告慎金龙在法定期限内未提交答辩意见和证据。 本案经审理可以确认以下事实，原告经被告飞龙公司介绍，与被告孙建军签订房屋买卖协议一份，协议主要内容为：甲方孙建军，乙方刘帅旗；甲方自愿将坐落于新密市荣升花苑5号楼二单元七层西户房屋一套转让给乙方，转让成交价100000元整，房款已全部付清，甲方保证对该房拥有完全处分权；甲方保证此房水、电、路、下水道畅通，房产过户一切税、费由乙方承担，甲方负责在房管部门恢复过户时随时无条件为乙方提供过户手续；以上条款双方不得违约，否则违约方支付给对方总房价50%的违约金，本协议自签订之日起生效”。2011年4月7日，原告向被告飞龙公司交付了20000元定金，被告飞龙公司出具收据一份，其内容为：“今收到刘帅旗交来购房定金款项人民币（大写）贰万元整，下欠房款壹拾壹万伍仟元整在一个月内付清，房地址荣升花苑南楼中门栋六楼西户二室一厅，次日起双方不得违约，否则违约方支赔对方40%违约金”。2011年5月2日，原告又向被告飞龙公司交付了购房款115000元，被告飞龙公司出具收据一份，其内容为：“今收到刘帅旗交来购房款项人民币（大写）壹拾壹万伍仟元整，房款已全部付清，房地址新密市荣升花苑院内东侧南楼二单元六楼西户二室一厅”。两份收据均加盖被告飞龙公司财务专用章。后被告飞龙公司向原告交付了该房屋钥匙，但是一直未协助原告办理房屋过户手续。后经在新密市房管局咨询，原告得知涉案房屋为小产权房，不能办理房产过户手续。原告多次与被告飞龙公司协商，要求其退还购房款未果。为此，原告诉至法院请求依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，判令被告返还原告购房款135000元，并赔偿经济损失32000元，共计167000元。 另查明，2003年8月被告慎金龙、慎金明在新密市工商行政管理局申请注册名称为新密市飞龙房地产信息有限公司，2011年2月28日新密市工商行政管理局作出新密工商处字（2011）第1069号行政处罚决定书，决定吊销被告飞龙公司的企业法人营业执照。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案所涉房屋的土地所有权性质为集体土地，依法不能在本集体组织成员外买卖，被告孙建军与原告签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。对原告要求确认其与被告孙建军所签房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告飞龙公司虽然不是合同的一方当事人，但却收取了原告支付的购房款135000元，并给原告出具了收款收据，其行为属中介代理，故被告飞龙公司应承担返还房款义务。对原告要求被告飞龙公司返还购房款的主张，本院予以支持。被告孙建军作为协议一方当事人，明知该房屋属于集体土地上的房屋，而与原告签订房屋买卖协议，其行为违反法律规定，并造成买卖协议无效，应承担协议无效的返还责任。原告在购买房屋时，未尽到合理审慎的注意义务，原告对协议无效也有过错。故对原告要求被告赔偿损失的主张，本院不予支持。被告慎金龙、慎金明作为被告飞龙公司股东，是以出资额为限对公司负责，且被告飞龙公司虽被吊销企业法人营业执照，但是其主体资格并未消灭，对原告要求被告慎金龙、慎金明承担连带清偿责任的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘帅旗与被告孙建军所签房屋买卖合同无效； 二、原告刘帅旗于判决书生效后十日内将位于新密市荣升花苑5号楼二单元7层西户房产一处返还给被告孙建军； 三、被告孙建军、新密市飞龙房地产信息有限公司于判决书生效后十日内共同返还原告刘帅旗购房款135000元； 四、驳回原告刘帅旗对被告慎金龙、慎金明的诉讼请求； 五、驳回原告刘帅旗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3640元，由被告孙建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。 判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。 审 判 长 王建生 代理审判员 姚 兰 人民陪审员 岳淑珍 二〇一五年六月二十四日 书 记 员 李 欧 |
