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民 事 判 决 书 （2014）管民二初字第1894号 原告魏素娟，女，1982年1月12日出生，汉族。 委托代理人徐会展，河南鼎荣律师事务所律师。 委托代理人申云欢，河南鼎荣律师事务所实习律师。 委托代理人曹峰，男，该公司法律顾问。 原告魏素娟诉被告河南天达实业发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏素娟的委托代理人徐会展，被告河南天达实业发展有限公司法定代表人的委托代理人曹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年10月17日，原、被告签订《营业房及商铺使用权转让合同》，约定：被告将所属的光彩市场二层东区1排8号铺位使用权转让给原告，转让期限为六年九个月，自2008年9月1日起至2015年5月31日止，转让费220000元，水电和公共设施保证金5000元。原告于该合同签订前已全额交纳了转让费和保证金，但被告经营的光彩市场因配套设施不全、未进行消防验收、设计不合理、多次停业装修及管理不善等原因，一直未正常营业，原告受让的商铺也因此无法正常使用和经营。经原告在内的数百名商户与被告多次协商，被告提出解决方案：商场铺位由被告统一托管，将商场经营好后再交还商户，租期重新计算。2010年12月22日，被告分别与原告签订了《补充协议书》和《托管协议书》，在此之前被告已将商铺收回托管。2010年底，被告将托管的商铺以河南汇基置业有限公司光彩·SHOW的名义重新对外招商。2011年12月24日，光彩·SHOW正式开门营业，但商户均为重新招商后的新商户，租期1-2年。被告称光彩市场经营正常后会将商铺重新交还原告经营，但至今未向原告交还合格商铺。被告行为已严重违约，致使双方合同无法继续履行。故原告诉至法院，请求判令：1、解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》、《托管协议书》；2、被告退还原告商铺使用权转让费220000元、保证金5000元；3、诉讼费用由被告承担。 被告辩称：1、被告管理的光彩市场正常经营，市场内商户正常营业，不存在原告诉称的市场配套设施及其他相关基础设施建造不完善的情况。2、原、被告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》尚未履行完毕，应继续履行。3、被告将商铺交与原告后，原告应正常开业经营，服从市场整体管理，其擅自停业所造成损失与被告无关，应由其自己承担。4、合同尚未履行完毕，保证金依约不应退还。5、原告不应以解除双方合同为诉请向人民法院提起诉讼。 经审理查明，2008年10月17日，原告魏素娟（乙方，受让方）与被告河南天达实业发展有限公司（甲方，转让方）签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，主要内容为：“甲方将自己所属的光彩市场二层东区1排8号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约16.1㎡；营业房或商铺使用权转让期限六年9个月，自2008年9月1日起至2015年5月31日止（含装修期）；本营业房、商铺为一房一铺一价，使用权转让费共计贰拾贰万元整（小写：￥220000），乙方应当在合同签订之日一次性支付给甲方，对于乙方依照甲方提供的按揭贷款服务，与银行签订按揭贷款合同的，应当按照按揭贷款合同规定的付款方式支付营业房或商铺使用权转让款项；乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理，合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元，合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方；甲方保证乙方的正常经营秩序，为乙方提供良好的经营环境，对乙方的消防安全进行检查，有权强制要求乙方消除安全隐患；甲方负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务；甲方负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由乙方负责。”2006年10月7日，原告交纳商铺使用权转让费220000元。合同签订当日，原告又交纳商铺水电押金（即保证金）5000元。 另查明，2010年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》一份，主要约定：公司研究决定要求乙方必须自行经营在甲方购买的商铺，2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），不允许私自转让、转租；2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），乙方必须遵守甲方的市场管理制度，正常开门营业，营业时间为10：00—20：00，一个月内累计关门时间不得超过7天；公司于2011年2月28日前完成对市场结构的改造工程，为营业商户提供一个良好的营业环境；2年市场培育期内，市场承诺第一年内招商率达到70%以上，第二年达到90%以上，并且保证2年期满后，房租水平达到正常投资收益水平；2年市场培育期内，公司负责出资在电视、报纸、网络等媒体的宣传及推广；对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2019年11月30日的优惠政策。同日，原告（乙方）与被告（甲方）另签订《托管协议书》一份，主要约定：乙方将位于光彩市场2层东区1排8号商铺委托给甲方管理，乙方积极配合甲方做好托管交接工作；托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间乙方未经甲方同意，不能参与商铺的经营与管理；商铺在托管期间，乙方将不需要交纳任何管理费用，托管期间公司所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由公司统一支配；2年托管期内，任何商户不得私自转让商铺，一经发现转让行为，该商户不再享受市场任何优惠条件；本托管协议与原补充协议书第一条不冲突。 还查明，涉案商铺交付原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场直至2011年12月24日才正式开业。商户称商场开业后仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。 2014年9月28日，原告魏素娟向本院提起诉讼，要求解除合同，退还转让金及押金。 上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，原、被告所签《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》、《托管协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应依据合同约定行使权利、履行义务。原告依约履行了支付商铺使用权转让费220000元及押金5000元的合同义务，被告亦应按约向原告交付可以正常经营的商铺，被告虽然履行了交付商铺的义务，但所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为原告等商户提供正常的经营环境，也不能保证原告等商户的正常经营秩序，导致合同无法继续履行，故原告依法可予行使解除权。关于解除权的行使，我国法律对解除权人行使解除权规定了通知义务，但对于通知的形式并未限定，这意味着当事人既可在诉讼之外将通知直接送达对方，也可以诉的方式向对方充分传达要求解除合同的意思，人民法院仅是对权利人行使权利是否合法予以审查，并非代替当事人行使实体权利。原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》与《补充协议书》，理由正当，应予支持，但《托管协议书》于原告起诉前已经因履行期限届满而终止，原告要求解除该协议的诉讼请求已无实际意义，故本院不予支持。因原告已向被告支付了2008年9月1日至2015年5月31日期间的商铺使用权转让费220000元，被告在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年9月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费108642元（220000元÷81个月×40个月）。商场正式开业之后，由于被告有对商场进行培育、改善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于原告等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，因此，原告等商户与被告对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定被告的过错程度大于商户的过错程度，酌定被告承担60%的责任，其应向原告返还从商场正式开业日即2011年12月24日至原告起诉之日2014年9月28日期间的商铺使用权转让费的60%即53778元（220000元÷81个月×33个月×60%）。由于原告从起诉之日主张解除合同，所以被告应全额返还从原告起诉之日2014年9月28日至商铺使用权转让的终止日2015年5月31日期间的商铺使用权转让费即21728元（220000元÷81个月×8个月）。综上，被告应返还原告商铺使用权转让费共计184148元。同时，涉案押金5000元是合同履行过程中的水电保证，因合同未实际履行，故该款应全额返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下： 一、解除原告魏素娟与被告河南天达实业发展有限公司于2008年10月17日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》及2010年12月22日签订的《补充协议书》。 二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告魏素娟商铺使用权转让费184148元及押金5000元。 三、驳回原告魏素娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4975元，由原告魏素娟负担793元，被告河南天达实业发展有限公司负担4182元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 仝明霞 人民陪审员 王爱敏 人民陪审员 高晓勤 二〇一五年六月十六日 书 记 员 曹建玲 |
