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（2015）潢民初字第00775号 原告（反诉被告）胡长太，男，汉族，1935年生，住河南省潢川县城关镇。 委托代理人胡继东，男，汉族，1965年生，住址同原告。系原告之子。 委托代理人杨保甜，河南捷达律师事务所法律工作者。 被告（反诉原告）雷学贵，男，汉族，1969年生，住潢川县张集乡。 委托代理人方诗菊，女，汉族，1969年生，住潢川县张集乡。特别授权。 委托代理人白德根，河南捷达律师事务所律师。 原告胡长太（反诉被告）与被告雷学贵（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡长太及其委托代理人胡继东、杨保甜，被告雷学贵委托代理人方诗菊、白德根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡长太诉称，2012年5月12日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租潢川县黄国商贸城东街32号门面房一套，租赁期限为三年，年租金58000元。合同约定第四条：在合同期内，乙方不得随意改变和破坏甲方房屋的主体结构，应保证甲方房屋设施完整，损坏设施要照价赔偿。如需修理装饰须甲方同意，其费用乙方自理。三年合同到期后，应按原貌移交甲方，甲方不予补偿其他装修费用，如乙方续租，其修理费、装修费不能抵交续租期的租金。合同第六条：租用到期后，乙方水、电费交清，甲方有权收回最后一个月的水、电票，如乙方不愿续租，应按时到期之日退还甲方房屋，超期每天罚金100元，否则负法律责任。合同约定第七条：双方均不得在合同期内违约，否则，应向对方赔偿违约金10000元。合同到期后，原告因需自用，现要收回房屋，但被告拒不交付房屋。原告只有依法、依约定向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告雷学贵辩称，其答辩意见同反诉意见。 被告雷学贵反诉称，其租赁原告房屋三年并签订合同是事实。在合同履行期内，由于原告的房屋有一部分属违章建筑，于2013年8月导致被政府强拆，在此过程中造成了反诉人的经营损失、重新装修损失，并且由于拆迁违法建筑部分导致该门面房的使用面积大面积减少，直接影响其正常经营，从而遭受巨大损失。另外双方在合同中约定，合同到期后被反诉人收回房屋，应提前6个月通知反诉人。但被反诉人并未按合同约定提前通知反诉人，导致反诉人现有大量存货还未处理，被反诉人对这一严重违约行为，应承担违约赔偿责任。故请求被反诉人依法赔偿反诉人各项损失57060元。 反诉被告胡长太辩称，反诉人诉求赔偿其经济损失的理由不能成立。因为拆迁行为是潢川县人民政府行为，是法定的免责事由；合同明确约定“装修费用由乙方自理”，反诉人损失与被反诉人无关；反诉人要求赔偿损失没有证据支持。反诉人称被反诉人未提前6个月通知反诉人是强辞夺理。被反诉人早在合同未到期半年前就曾多次通知反诉人，反诉人接到通知后早就提前处理商品，并且公开打着“租房到期，处理商品”的招牌。故反诉人的反诉赔偿的理由不能成立，请依法驳回其无理之诉。 经审理查明，被告（反诉原告）雷学贵于2008年5月12日起租用原告（反诉被告）胡长太所有位于潢川县黄国商贸城东大街32号商品房（一间二层，后有小房1间3层）用于经营。2012年5月12日原告胡长太与被告雷学贵再次签订《房屋租赁合同》，续租房屋三年（2015年5月12日到期）。租金每年58000元。该租赁合同第4条约定：在合同期内，乙方不得随意改变和破坏甲方房屋的主体结构，应保证甲方房屋设施完整，损坏设施要照价赔偿。如需修理装饰须经甲方同意，其费用由乙方自理。三年合同到期后，应按原貌移交甲方，甲方不予补偿其他装修费用，如乙方续租，其修理费、装修费不能抵交续租期的租金。第6条约定：租用到期后，乙方水电费交清，甲方有权收回最后一个月的水电发票，如乙方不愿续租，应按时到期之日退还甲方房屋，超期每天罚金100元，否则负法律责任。同时，乙方还愿续租，根据市场行情，在同等条件下，甲方应让乙方优先续租，到期后，甲方如要收回房屋，提前六个月通知乙方，乙方不得有任何理由拒绝，不得加收其他费用，空房交付。第7条约定：双方均不得在合同期内违约，否则，违约方应赔偿对方违约金10000元。合同签订后，被告雷学贵按约定缴纳了房屋租金。租赁合同期满后，被告雷学贵以原告私搭乱建行为遭政府强拆以及未在合同期满前6个月通知腾房造成经济损失为由，拒绝腾房。该房屋现在由被告存放商品使用。 另查明，2013年潢川县县政府对潢川县黄国商贸城违章构筑物进行了集中整治、拆除。诉讼中，被告雷学贵未能对其租赁房屋违章构筑物为何人建设、潢川县人民政府对违章构筑物采取具体的整治措施、以及拆除违章构筑物造成的具体损失提供有效证据支持。原告胡长太也未能提供有效证据证实其是否在租赁合同到期前6个月通知过被告雷学贵要求收回房屋。 上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、证人证言等在卷为证。 本院认为，原告（反诉被告）胡长太与被告（反诉原告）雷学贵签订的房屋租赁合同，条款齐备，是双方真实意思表达，故合法有效。双方均应按合同履行约定义务。被告雷学贵在房屋租赁期满后，拒不腾房，违反了约定，依法应负违约责任。对于原告胡长太要求腾房的诉讼请求本院予以支持。原告胡长太不能有效证明其按约定在房屋租赁期满前6个月通知被告雷学贵腾房，也存在一定的违约行为。考虑到双方同时存在违约行为，根据双方的过程程度，双方应互不负违约责任。由于被告雷学贵在租赁期满后拒不腾房，致使原告胡长太无法使用、经营，必然给原告带来一定的经济损失。原告胡长太要求被告缴纳延期交付期间的房屋租金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告雷学贵应按合同约定的价格支付拖延交付期间的房屋租赁费用（计算方式为58000元÷365天×被告实际超期占用的天数）。由于被告雷学贵不能提供证据证明其经营门市遭潢川县人民政府强拆与原告胡长太的行为存在因果关系，且未能提供有效证据证明其实际遭受的损失价值。对于被告的反诉请求，本院不予支持。被告雷学贵可在取得相关证据后另行起诉。依照《《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）雷学贵于判决生效后十日内将位于潢川县黄国商贸城东大街32号商品房腾空交付原告胡长太（反诉被告）。同时给付房屋租金每日58000元÷365天≈158.90元，从2015年5月13日起至被告雷学贵将房屋腾空交付之日止。 二、驳回原告（反诉被告）胡长太其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）雷学贵的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费500元，原告（反诉被告）胡长太负担250元，被告雷学贵负担250元。反诉费1050元由被告（反诉原告）雷学贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审判员 谢晖 二〇一五年七月十五日 |
