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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）信浉民初字第306号 委托代理人李保，河南法正律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告汪家志，男，1965年9月15日出生，汉族。 委托代理人陈昌元，河南晓燕律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李伟与被告汪家志因转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李保、被告委托代理人陈昌元到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李伟诉称，原、被告双方经平等友好协商签订《福满楼酒店转让协议书》，约定原告将信阳市浉河区新马路的福满楼酒店的经营权转让给被告经营，房屋租赁期限自2012年11月9日至2022年11月8日，租期10年，房屋租金为每月4万元，每年提前一个月交清。第一年租期被告按期支付了租赁费用，但2013年10月，被告并未按照合同约定支付第二租赁年度租金，迟至2014年8月8日才在原告的多次催要下勉强支付10万元租金，下欠租金38万元原告多次催要被告一直不支付。综上，被告的行为已经严重违约，并导致原、被告双方之间所签订的合同目的不能实现，为此诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2012年11月9日签订的《福满楼酒店转让协议书》；二、判令被告立即清偿租金38万元及利息（按照银行同期同类贷款利率计算，38万元的利息自2013年10月9日起计算至被告付清全部租金之日止，10万元的利息自2013年10月9日计算至2014年8月8日）；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告汪家志辩称，我不拖欠原告租赁费，双方之间只存在酒店转让费的争议，截至目前，我已经支付给原告各项费用共计193万多元，其中租赁费96万元，酒店转让费94万元，还有一些垫付费用。此外，原告将酒店交给我后，我发现酒店的化粪池及下水道堵塞不通，房屋也漏水。我多次找原告要求其修复后再交付，但原告一直不派人处理，我只能自己找人多次维修疏通，花费几万元，这些损失原告应当赔偿。而且我在接手酒店后装修花费直接支出近20万元，后因各种原因在2014年5月底就停止经营并将房屋交还给原告，原告接手房屋后又转包给他人，再次获取高额转让费，依据公平原则，原告还应当将剩余租赁期的转让费等费用返还给我。综上，原告的起诉不应得到支持，请驳回原告诉讼请求。 经审理查明，原、被告经协商于2012年11月9日签订《福满楼酒店转让协议书》，约定原告李伟将位于信阳市新马路的福满楼酒店转让给被告汪家志经营，转让费120万元（含装修费及所有设施设备），房租费为每月4万元，酒店转让费签订协议后一次性付清，房租费每年提前一个月交清，租赁期限自2012年11月9日至2022年11月8日。协议签订后，被告汪家志分别于2012年11月13日、2013年2月5日、2014年5月31日、2014年8月7日通过银行转账向原告李伟付款60万元、100万元、20万元、10万元，合计付款190万元，原告对此表示认可。另原告庭审时提交《福满楼酒店烟酒副食半成品、餐具等移交表》一份，载明内容为原告李伟将烟酒类货物、押金等共作价126186.3元移交给被告汪家志，显示签名处有原、被告的签字，落款日期为2012年11月28日。2014年时被告汪家志以原告交付的房屋及附属设施质量不过关、且酒店生意不好为由向原告提出不再继续租赁，并向原告交还房屋及附属设施，但关于具体交付时间双方存在争议，被告辩称系于2014年6月1日交还房屋及附属设施，原告则称被告于2014年11月才向原告交还房屋钥匙。对于被告交付的费用，原告认可被告交付的190万元包含120万元转让费、第一年全部租赁费及第二年的部分租赁费，并认可在190万元之外被告还为其垫付了后厨人员工资25300元、厨具质保金2500元、水电费4900元。被告则辩称并不拖欠原告租赁费，依据公平原则，原告还应当退还被告原约定的剩余租赁期的转让费。 另查明，汪家志曾于2014年6月5日向原告李伟送达《酒店情况说明》一份，内容载明为：汪家志（乙方）于2012年11月份从李伟（甲方）手中承接福满楼大酒店经营权及附属物品。接手后，因市场环境影响及经营不善造成近两年来持续亏损，导致无法继续经营，于2014年6月1日停业。现甲乙双方正多方联系新的承包及转让人员，在新的承接经营人员承接前，乙方物品暂存酒店内，在新的承接经营人员承接与甲方签订正式合同后，给乙方10天时间取走物品，将甲方房屋移交甲方。李伟在接到该说明后回复称，不知说明何意，要求汪家志将第二年房租费结清。汪家志承接酒店后重新进行了装修，并前后几次对化粪池及下水道进行疏通、清理。 以上事实，有原、被告签订的《福满楼酒店转让协议书》、《福满楼酒店烟酒副食半成品、餐具等移交表》、银行转账凭单、《酒店情况说明》等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告自愿签订《福满楼酒店转让协议书》，系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。被告汪家志辩称原告交付的房屋及附属设施质量不过关，导致酒店不能正常经营，原告应当退还被告疏通管道、化粪池的费用。对此本院认为，被告提交的疏通管道、化粪池的证据均系个人出具的收据，除其中一张载明日期为2012年11月22日、内容为对化粪池进行清理花费1600元的收据在承接酒店日期前后，能够证明系被告清理之前化粪池产生的堆积物、为经营酒店做前期准备外，其余收据载明清理时间为2013年8月至2014年3月，无法证明该期间的清理费用系因原告交付标的物质量不符合约定所致，对疏通管道、化粪池的费用应当由原告承担1600元，其余费用不应由原告承担。被告汪家志辩称系于2014年6月1日向原告交还房屋及附属设施，原告对此予以否认，主张交还时间为2014年11月，对此本院认为，从《酒店情况说明》来看，内容为被告提出自己已于2014年6月1日停业，原、被告均在联系新的承包、转让人以避免损失，被告要求在新的承接经营人员与原告签订合同后10日内腾空房屋，在原、被告均未能举证证明双方办理房屋退租交接的具体日期的情形下，该说明并不能证明被告于通知之日实际腾空交还房屋，而应当以原告与新的承接人员签订合同日期为准。从原告提交的转租合同来看，签订日期载明为2014年11月15日，被告辩称原告在2014年9月已将酒店转租他人没有证据证实，不足以对抗该转租合同，本院不予采信，认定房屋转租时间应为2014年11月15日。被告通知原告自己已于2014年6月停业不再经营，截至此时该第二租赁年度实际租赁时间为7个月（计算至2014年6月8日），被告从租赁期限开始日起至此时按照合同约定应当承担的转让费、租赁费共计为196万元（转让费120万元＋4万／月×19个月）。原告李伟主张《福满楼酒店烟酒副食半成品、餐具等移交表》中载明的作价126186.3元的费用并不包含在合同约定的转让费内，对此本院认为，从《福满楼酒店转让协议书》的约定内容来看，载明转让费120万元包含装修费及所有设施设备，但在原、被告均未举证证明“设施设备”所含物品清单的情形下，从字面意思理解，烟酒副食、押金等显然并不属于“设施设备”，且该移交表制作时间为双方签订转让协议之后，故该126186.3元应不包含在合同约定的转让费内。综上，截至2014年6月8日被告共应向原告支付转让费、实际经营期间租赁费、移交物品价值费用共计2086186.3元（1960000元＋126186.3元），而被告截至2014年6月8日已向原告付款180万元（190万元中10万元系被告于2014年8月7日向原告支付），另扣减掉被告垫付人工水电等费用及应当由原告承担的清理化粪池费用34300元（25300元＋2500元＋4900元＋1600元），被告截至2014年6月8日仍下欠原告租赁费本金125700元（1960000元－1834300元）、移交物品价值费用126186.3元，共计251886.3元。自2014年6月9日至转租时，租赁费按4万／月计算共计5个月计200000元，此期间被告虽未实际经营，但其单方要求解除合同未获原告同意，且未实际经营的责任没有证据证明应归咎于原告，故应承担造成损失的主要责任；原告在被告已通知不再履行合同的情形下，除有权要求被告付清下欠租赁费用外，亦有权要求收回租赁房屋以避免损失的扩大，而原、被告却未及时办理租赁物交接手续以致发生后续争议，对此期间的租赁物可得利益损失双方均有一定过错，综合合同实际履行情况，由被告承担80%的责任即160000元，该160000元与2014年8月7日被告向原告转账支付的100000元冲抵后，尚下欠原告60000元。综上，被告汪家志还应当向原告李伟支付下欠租金185700元（125700元＋60000元）、转让物品费用126186.3元，共计311886.3元。原、被告在签订的《福满楼酒店转让协议书》明确约定租赁费每年提前一个月交清，按照此约定，被告应于2013年10月9日前支付第二租赁年度租金，被告汪家志在逾期付款的情形下，应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款部分的利息，结合被告的分批付款时间，具体计算方式为：从2013年10月9日起至2014年5月30日止，按欠款本金20万元支付利息；从2013年10月9日起至2014年8月6日止，按欠款本金10万元支付利息；从2013年10月9日起至本判决生效应履行之日止按欠款本金125700元支付利息。原、被告均认可将房屋转租以避免损失，且原告于2014年11月15日将房屋转租后原、被告之间的租赁合同已事实上无法履行，经本院询问，原、被告一致同意解除双方于2012年11月9日签订的《福满楼酒店转让协议书》，遵循意思自治原则，对原告要求解除《福满楼酒店转让协议书》的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李伟、被告汪家志于2012年11月9日签订的《福满楼酒店转让协议书》。 二、被告汪家志于本判决生效后十五日内向原告李伟支付下欠租金185700元、转让物品费用126186.3元，合计311886.3元。 |
