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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）信中法民终字第1433号 上诉人（原审原告）丁保来，男，汉族，1968年11月1日出生，住信阳市。 委托代理人李胜霞，河南竞远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杨文宪，男，汉族，1970年10月5日出生，住潢川县。 委托代理人黄洁、方立勇，河南天宾律师事务所律师。 上诉人丁保来因与被上诉人杨文宪房屋租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2015）浉民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人杨文宪的委托代理人黄洁、方立勇，被上诉人丁保来及其委托代理人李胜霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明，2011年11月27日，原、被告签订了一份房屋租赁合同。该合同约定，被告承租原告位于信阳市工区路生产资料公司院内551号房屋一至四层，建筑面积约1000平方米，用于经营洗脚城，承租期限为8年，即从2012年3月1日起至2020年3月1日止，租金每年14万元，房费一年一交，先交后用。三年后的房屋租金为每年14.7万元整。2016年3月1日至2020年3月1日，租赁费每年递增500元整。出租方应为承租方提供房屋所有权和使用权的相关证明，以法人和合伙人及证明人的签章为准。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告支付了一年的租赁费。被告接收房屋后，便开始对租用房屋进行装修。在装修施工过程中，被告杨文宪以原告无诉争房屋的所有权为由诉至法院，要求解除原、被告之间签订的租赁合同，并返还杨文宪已缴纳的租金14万元及银行利息及赔偿装修和其他损失2.25万元。该案经信阳市浉河区人民法院审理后，于2012年11月12日作出（2012）信浉民初字第306号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。双方均未上诉，后该判决已生效。此后，本案诉争的房屋被告一直没有继续装修，该房屋目前仍保持被告进行装修拆除时的状况。 另查明，本案诉争房屋所有权目前仍登记在案外人袁萍、方敏萍名下，袁萍、方敏萍与丁保来是本案诉争房屋的约定共有人，后来丁保来与袁萍、方敏萍及其他共有人协商约定由丁保来购买其他共有人的所有权份额但一直未办理过户登记手续。原告当庭要求对被告对其房屋装修的损毁损失进行司法鉴定，但在规定的时间内未提交申请，应视为放弃。 原审认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据加以证明。本案中，原告丁保来认为，（2012）信浉民初字第306号民事判决书判决生效后，该合同没有解除，被告仍在继续承租该房屋，因此应缴纳房屋租赁费。对此，原审认为，在被告得知该房屋的所有权人不是原告时，已向法院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，在法院判决驳回其诉讼请求后，被告杨文宪没有按合同约定的目的及用途继续装修及使用该诉争房屋，该房屋目前仍保持被告装修拆除时的现状；且原、被告签订的租赁合同明确约定，房费及房屋的使用方式为一年一交、先交后用，被告杨文宪仅交付一年房租14万元，应使用至2013年3月2日，在被告未缴纳下年租金的情况下，该房屋租赁合同已具备解除条件，且被告杨文宪已提起诉讼的和停止装修使用租赁房屋的行为表明被告以其行为表明不愿再继续履行合同。因此，该合同应于2013年3月2日已具备解除条件，依照合同法第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故在被告没有继续装修并续交下年租金时，原告丁保来应将该房屋收回而没有收回，因此无权要求被告继续支付此后的租金。原告另要求被告赔偿原告房屋被毁损的经济损失共计20万元，但没有提供相关证据证明，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告丁保来的诉讼请求。本案诉讼费7400元，由原告丁保来负担。 丁保来上诉称，一、一审判决认定事实与判决相矛盾。上诉人诉讼请求是解除双方于2011年11月27日签订的房屋租赁合同，但一审判决却认为“该合同应于2013年3月2日已具备解除条件”，而判决结果为驳回上诉人的诉讼请求。二、一审判决认定事实部分错误。2012年11月12日一审法院作出（2012）信浉民初字第306号民事判决，驳回杨文宪要求解除2011年11月27日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。该判决双方均未上诉，现已发生法律效力。双方签订的房屋租赁合同仍然有效，对双方均产生法律上的约束力，丁保来不能擅自处置该房屋。而一审判决认为自2013年3月2日起，丁保来应将房屋收回而没有收回，无权要求杨文宪支付此后的租金，违背客观事实，是错误判决。三、一审判决适用法律错误。一审判决至少应当支持丁保来自2013年3月2日至2014年1月22日在信阳日报发布公告期间的租赁费。306号判决送达当事人后，杨文宪没有上诉，丁保来多次电话要求其交付第二年的租金，杨文宪一拖再拖，后来因无法联系，且下落不明，为避免损失扩大，丁保来于2014年1月22日在信阳日报上公告“通知”，自刊登之日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》。故杨文宪应支付2013年3月2日至2014年1月22日期间的租赁费。 杨文宪答辩称，一审法院认定事实清楚，合同约定租金一年一交，且是先交钱后使用房，被上诉人仅交纳了第一年租金。在刚装修之初，通过诉讼途径和其他途径，解除合同。上诉方也接受解除合同的事实，并经过多种途径转租诉争房屋，也转租给第三人丁伟使用，丁伟就诉争房屋在工商进行了登记。因此上诉方用自身的行为来表明合同已经终止。被上诉人宽容大度，才未追回第一年租金。上诉人当庭认可通过多种方式转租房屋，表明双方合同早已解除不存在继续履行的可能。上诉人对转租事实没有提出上诉，视为认可转租事实。从合同签订之初，上诉人未提供任何证据证明要求继续履行合同，本案不存在继续履行合同的事实。 根据双方诉辩意见，合议庭归纳案件争议焦点是：1、原审认定部分事实是否有误，其部分认定事实与判决结果是否自相矛盾；2、双方于2011年11月27日签订的房屋租赁合同是否应依法予以解除，上诉人请求被上诉人支付拖欠租赁费12.8万元有无事实及法律依据。 二审诉讼中上诉人为支持其上诉主张，向法庭提交《信阳日报》公告、《房屋租赁合同》等新证据，用于证明被上诉人既不支付租金又不交房，造成租赁房屋闲置，为较少损失，2015年7月16日上诉人才找到合适的承租人，被上诉人应承担公告之前房屋闲置租赁费用。 |
