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民 事 判 决 书
（2013）林民二初字第111号
法定代表人付全昌，该公司总经理。
委托代理人李荣昌，男，1961年12月10日生，汉族，住林州市。
委托代理人石明庆，河南奥博律师事务所律师。
被告栗毅平，男，1964年11月22日出生，汉族，住林州市。
委托代理人栗义兵，男，1969年1月25日出生，汉族，住林州市，系被告栗毅平之弟。
被告牛晓芳，女，1979年5月11日出生，汉族，住林州市。
委托代理人王根青，林州市148法律服务所法律工作者。
原告林州东城民生置业有限公司（以下简称东城公司）诉被告栗毅平、牛晓芳确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告东城公司的委托代理人李荣昌、石明庆、被告栗毅平的委托代理人栗义兵、被告牛晓芳及其委托代理人王根青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月5日原告与河南洪威建设工程有限公司（以下简称洪威公司）签订了东城旺世九区住宅楼施工合同，由洪威公司施工建设九区部分楼房。2011年1月6日，被告栗毅平与被告牛晓芳签订东城旺世九区房产认购收款协议，将原告所有的东城旺世九区1号楼3单元4层西户卖给了被告牛晓芳，交付日期为2011年6月30日前。原告认为被告栗毅平不是财产所有人而处分属于原告所有的财产，该协议无效。请求：1、确认被告栗毅平与被告牛晓芳2011年1月6日签订的东城旺世九区房产认购收款协议无效；2、诉讼费及其他费用由被告承担。
被告栗毅平辩称，2010年7月7日我经朋友介绍认识了李荣昌，碍于面子我答应给九区干项目。当谈及资金问题时，朋友告诉我，李荣昌答应借钱买大型材料，但要付3分钱的利息，我就答应给他干了。7月21日正式挖槽。基础挖好后，需买大量钢筋，但李荣昌未借给我钱，我去找朋友借了20万元才买齐了基础以下的钢筋。后来，李荣昌才一次5万、一次3万的开始借钱给我，直到3层主体封顶，他总共借给我不到90万元，全靠我卖房支撑着。由于在施工过程中没钱，我才又去找朋友牛祥玉，人家最后给生的法叫卖房子。卖房子不是说卖就卖了，我还得去联系买房子的业主，就这样卖卖房子干干工程，所以工程进展缓慢。卖房子是得到李荣昌认可的，而且有2010年10月27日九区给我们施工队的售房通知，上面未注明允许卖多少套的字样，在第一批所卖的20套房子中，全部都有本人与业主的购房付款协议书，总计337万元，李荣昌付借款130万元，合计约470万元也没超出工程量的所需。就牛晓芳等13位业主，尽管没有取到正式的合同，但是把他们的全部房款加在一起也超不过我的合同价款708万元。2013年5月22日，市政住建局让市会计事务所做已完工程量的预算，李荣昌当时也同意我们干到哪算到哪的条件。综上，九区下达有售房通知，牛晓芳的合同暂时未加盖九区售房公章，九区是有连带责任的，并且合同真实有效。
被告牛晓芳辩称，我与栗毅平签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，真实有效；协议签订后，我已支付大部分房款。综上，应认定协议有效，驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年8月5日，被告栗毅平以河南洪威建设工程有限公司的名义与林州东城民生置业有限公司9区项目部签订东城旺世九区住宅楼施工合同一份，约定由被告栗毅平承建东城旺世九区部分工程。在施工过程中，林州东城民生置业有限公司9区项目部给被告栗毅平出具九区购房均价表一张，内容为：“一层1430元／㎡、二层1530元／㎡、三层1530元／㎡、四层1430元／㎡、五层1250元／㎡、六层1290元／㎡、车库2500元／㎡，各工队售房后均报九区售房处登记，并执行购房层价，办理房款手续，如未登记，售后无效，林州东城民生置业有限公司9区项目部（盖章），2010年11月27日。”2011年1月6日，被告栗毅平作为收款方与被告牛晓芳作为业主方签订东城旺世九区房产认购收款协议一份，约定业主自愿认购收款方承建的位于林州市东城区民生置业有限公司九区1号楼3单元4层西户房屋，该房建筑面积为125㎡，按实际面积计算；业主购买的该套住房每建筑平米为1300元，该套住房总价为162500元；分期付款分为三次，首次付款10万元，第二次付款为总价的80%，于2011年2月29日前付清，第三次付20%；交付使用时间为2011年6月30日前。被告牛晓芳已分六次向被告栗毅平交款合计155000元。该房的出售未报九区售房处登记，原告东城公司亦未追认。
以上事实，有原告东城公司提供的东城旺世九区住宅楼施工合同、被告栗毅平提供的九区购房均价表、被告牛晓芳提供的东城旺世九区房产认购收款协议、收据，以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原告东城公司是东城旺世九区的建设方，被告栗毅平是东城旺世九区部分工程的实际施工人，住宅楼在建成后出售前归原告所有。在施工过程中，虽然林州东城民生置业有限公司9区项目部允许被告栗毅平卖房，但又明确约定：“各工队售房后均报九区售房处登记，并执行购房层价，办理房款手续，如未登记，售后无效。”被告栗毅平在与被告牛晓芳签订东城旺世九区房产认购收款协议后，未报九区售房处登记，被告栗毅平未按上述约定办理售房的相关手续，就涉案房屋而言，被告栗毅平无权处分，且原告事后未追认，故被告栗毅平与被告牛晓芳签订的东城旺世九区房产认购收款协议应属无效，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
确认被告栗毅平与被告牛晓芳于2011年1月6日签订的《东城旺世九区房产认购收款协议》无效。
案件受理费50元，由被告栗毅平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 冯相庆
代理审判员 郭 锐
代理审判员 侯 铠
二〇一四年七月十二日
书 记 员 张润贵 |
