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安阳市龙安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第100号
原告晋武斌，男，汉族，市民。
委托代理人刘海斌，河南安易律师事务所律师。
被告贾冬冬，男，汉族，市民。
委托代理人杨峰，河南国厚律师事务所律师。
原告晋武斌诉被告贾冬冬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晋武斌及其委托代理人刘海斌、被告贾冬冬的委托代理人杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晋武斌诉称，2012年2月15日，被告贾冬冬将位于安阳市龙安区某房产，以343万元出售给原告，约定被告贾冬冬4月15日前将房屋腾清交给原告，协助办理过户并提供相应证件；如一方违约，影响另一方支付违约金50万元。2012年2月28日、3月5日，原告分两次将购房款全额给付被告贾冬冬。原告多次催促被告贾冬冬协助办理过户手续，其一拖再拖，后被告贾冬冬告知原告因贷款该房屋已抵押给银行，已不能办理过户手续。被告贾冬冬将已经转让给原告的房屋抵押给银行，致使该房不能办理过户手续，原告的合同目的不能实现。原告要求被告贾冬冬返还购房款343万元；被告贾冬冬支付违约金50万元；本案诉讼费由被告贾冬冬负担。
被告贾冬冬辩称，原告所说的购房款343万元，其并未实际交付，且原告在与被告签订房屋买卖协议时，已明知该房屋已经在银行抵押，原告并未实际交付购房款，被告无义务返还购房款。
经审理查明，原告系晋某某的儿子。以安阳市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰房地产公司）名义开发的安阳市龙安区文峰某房产实际投资人是晋某某。2010年3月份，晋某某经和贾冬冬、赵某某、张某某协商，三人同意合伙购买某号楼1层10号商铺和2层2号商铺，双方于2010年3月30日签订了协议，总房款为4696842元，其中2层2号商铺3315200元。随后，三人支付了60万元定金，剩余房款4096842元出具了欠据。2010年10月，贾冬冬、赵某某、张某某提出办理上述商铺房屋所有权证，晋某某提出剩余房款应结清。后贾冬冬、赵某某、张某某经协商，三人同意某号楼1层10号商铺房产证办理在张某某名下，某号楼2层2号商铺办理在贾冬冬名下，张某某、贾冬冬分别重新为晋某某出具了欠据，并承诺让晋某某协助办理房屋所有权证，张某某、贾冬冬向银行抵押该房产并贷款后，将贷出的款用于偿还拖欠晋某某的购房款及租赁晋某某其他房屋的租金，晋某某予以同意。随后，晋某某让福泰房地产公司和贾冬冬、张某某分别签订了两份商品房买卖合同，并让该公司出具了购房发票，协助办理了房屋所有权证。贾冬冬将某号楼2层2号商铺抵押给银行取得贷款后，并未偿还欠晋某某的购房款及租金。后经协商，晋某某提出将上述债权转让给原告，原告、贾冬冬均表示同意，且贾冬冬自愿将某号楼2层2号商铺出售给原告，用于顶抵所欠晋某某的购房款及租赁晋某某其他房屋的租金共计343万元。2012年2月27日，在晋某某在场情况下，原告与贾冬冬签订了房屋买卖协议，双方约定的主要内容为：贾冬冬将安阳市龙安区某房屋出售给原告；双方约定房屋成交价格为5800元／平方米，付款方式为原告于2012年2月28日给付贾冬冬200万元，于2012年3月10日给付贾冬冬143万元；贾冬冬于2012年4月15日前将房屋腾清交付原告；如办理过户或公证手续时，贾冬冬应予协助；双方如违反协议，应给付对方违约金50万元等。随后，贾冬冬按约定将房屋交付原告，并于2012年2月28日、3月10日分别为原告出具收到购房款200万元、143万元的收款收据两份。后该房屋因在银行抵押而至今未办理过户手续。原告诉至本院，要求贾冬冬返还购房款343万元；贾冬冬支付违约金50万元；本案诉讼费由其负担。
上述事实，有原告晋武斌提供的证据：1、2012年2月27日房屋买卖协议1份；2、2012年2月28日、3月10日贾冬冬出具的收款收据2份；3、2010年3月30日晋某某与贾冬冬、赵某某、张某某签订的《协议》1份；4、2010年6月8日贾冬冬、赵某某、张某某出具的欠据1份；5、2010年10月11日安阳市福泰房地产开发有限公司出具的证明1份；6、2012年7月8日房屋租赁合同1份；被告贾冬冬提供的证据录音光盘1份，以及双方当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，被告因购买房屋及租赁房屋，欠原告父亲晋某某共计343万元，后被告未能偿还，经协商晋某某提出将上述债权转让给原告，原告、被告均表示同意，且被告自愿将其某号楼2层2号商铺出售给原告，用于顶抵上述欠款，随后在晋某某、原告、被告均知道该房屋在银行抵押的情况下，原告和被告仍于2012年2月27日签订了房屋买卖协议，后该房屋因在银行抵押而至今未办理过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”规定，被告未经抵押权人同意出售抵押物，且受让人原告也未清偿债务，故原告和被告的上述买卖合同无效。对于晋某某将债权343万元转让给原告，受让人原告和债务人被告均不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”规定，晋某某的上述债权转让行为有效，被告作为债务人，负有对债权受让人原告履行债务的给付义务，但是原告基于房屋买卖合同关系起诉，而房屋买卖合同无效且原告未实际给付被告房款的情况下，要求被告承担房款返还义务，无事实和法律依据，本院不予支持；被告辩称购房款343万元并未实际交付，被告无义务返还购房款的辩解理由，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告晋武斌的诉讼请求。
案件受理费人民币38240元，由原告晋武斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 郝兴军
审 判 员 贾长桥
人民陪审员 陈艳琦
二〇一五年九月十七日
书 记 员 李 佳 |
