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安阳市文峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）文民三初字第273号 原告秦龙冉，男，1987年3月31日出生。 委托代理人郑楷、赵振兴，河南彰德律师事务所律师。 被告安阳市高新区工银新村业主委员会，住所地安阳市开发区工银新村。 负责人杨来法，职务主任。 第三人杨来法，男，1954年12月25日出生。 原告秦龙冉诉被告安阳市高新区工银新村业委会、第三人杨来法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年10月22日公开开庭进行了审理。原告秦龙冉委托代理人郑楷、赵振兴，被告安阳市高新区工银新村业委会负责人杨来法，第三人杨来法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦龙冉诉称，原告通过被告在《蓝天商情报》上刊登的招租信息，双方于2012年2月14日签订了房屋租赁合同，经办人是本案第三人杨来法。合同约定：原告租用被告车棚和房屋，共计约500余平方米；原告对其有权装修改造。被告保证租期内原告正常经营使用，否则，积极调停处理并赔偿损失等。该合同签订后，原告投入上百万元对上述租赁物进行了装修，用于经营安阳高新区安逸九九快捷宾馆，并为此向有关机关分别申办了《营业前消防安全检查合格证》、《卫生许可证》、《特种行业许可证》、《个体工商户营业执照》等证照。宾馆即将开业之际，被告工作人员、业主及有关人员，以合同无效不受法律保护为名，封堵原告经营的安阳高新区安逸九九快捷宾馆门口；同时，被告所管的小区大门保卫人员更换，阻挠原告及其人员的出入通行，致使原告对承租物（房屋）不能依约使用，其宾馆至今无法开业经营，损失严重。原告认为：被告作为小区物业的经营管理者，其对外签约行为代表小区全体业主。但签约后，被告的成员（业委会委员和部分业主）又以各种名义制造各种人为障碍，阻扰双方合同的正常履行，被告对其未能出面有效管理、约束或制止，致使原告不能依约享受权利，违反了双方的合同约定及被告应尽的合同附随义务，应当积极采取有效补救措施，保证合同的全面实际履行。为此，特向贵院提出1、请求确认原、被告于2012年2月14日签订的房屋租赁合同合法有效；2、请求被告采取出面管理、约束、制止等措施，保障原告在合同期内对承租物（房屋等）经营使用和小区大门通行，不受被告及其成员（工作人员和业主）的阻挠和干扰的诉请，请依法公断。 被告安阳市高新区工银新村业主委员会辩称，是在街道办指示下合法成立的业主委员会，因小区物业费收取困难，为小区路面修缮，将出租的信息登记在《蓝天商情报》，以23000元／年租给原告，这是经全体业主同意签订的合同，原告装修被告业主张保英为从中谋取好处，百般阻挠。根据相关法律规定，请求法院依法判决。 第三人杨来法辩称，一、被告方于2011年10月22日在社区办事处监督指导下进行换届选举，组成了新一届业主委员会，并经社区办事处盖章确认，同时，分工第三人为管物业的副主任。2012年2月4日业委会会议上，大家又选举第三人为常务副主任，主管小区全面工作。二、由于历史原因，小区物业费用收不上来，业委会研究决定将院内一破旧车棚（月460平方米）出租，收费后解决小区实际问题，走“以院养院”之路。随后，我们便在《蓝天商情》上刊登广告进行招租，同时在一些商城张贴了小广告。三、原告看到广告后，与我们多次协商达成意向。2月4日，经业委会开会研究同意后，于14日由我代表业委会与原告正式签订了合同。四、2月24日至5月28日，原告就车棚进行了装修改造。装修改造期间，因个别业主多次强行向原告方承揽一些装修项目，在没有满足其全部目的的情况下，造成了隔阂，并形成较大矛盾。他们采用一些不正当手法，封堵营业场所，造成至今不能正常使用，责任不完全在被告。请求法院依法判决。 经审理查明，2012年2月14日，原告作为乙方，被告作为甲方（由第三人作为代表），双方签订房屋租赁合同，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定、为明确双方权利和义务，经甲乙双方协商一致签订本合同，诚信合作、共同遵守。一、出租楼房地址及概况：出租楼房位于河南省安阳市开发区工银新村小区原车棚及老门卫房两间共计500余平方米。二、租赁时间：该楼房租赁时间自2012年2月16日至2032年2月15日，租期20年。合同到期后优先给予乙方续租使用。三、租金金额及租金交付方式：1、租金金额：本合同整体房租金为每年贰万三千元﹤23000元﹥；2、租金交付方式：按一年期交付。四、甲乙双方约定事宜及违约责任：1、确保出租房安全，确保房屋主体结构不受损失，乙方在装修改造中不得触动房屋主体结构，其装修改造必须经过甲方同意后方可进行。否则，因此造成的后果，有乙方自负，所有装修改造费用，由乙方自行负担。2、本合同在规定的租赁期到期时，如没有发生人力不可抗拒的自然灾害、市政改造，本合同自动继续延续。3、若甲乙双方合同期届满后，乙方不再经营，所有的装修改造的固定性设施不许破坏、拆除、不计价费无偿交给被告方使用。可移动性投资设施及物品乙方可自行处理。4、本合同签订时，由甲方将该场地清空后，乙方进入装修，甲方给予乙方2012年2月16日至2012年6月16日四个月免租装修期，从2012年6月16日起计为租赁期限开始。5、合同期内若遇到规划拆迁，乙方所投入的装修应给予装修赔偿和经营补偿，相关标准和赔偿办法按开发单位及市政标准计算。6、在甲乙双方合同期内，甲方若将此合同再予转让或转租，应提前书面告知乙告，并按原合同所订事宜与新到第三方继续不变化履行；合同期内若乙方需要转让或转租经营应也应提前告知甲方，双方应相互沟通，理解处理，不得无故转让，造成对方经济损失，甲乙双方不应干涉对方经营管理。7、该房顶广告位置被告方给予乙方使用。8、甲方只提供房产、水源、电源等必要经营设施或证件，甲方保证此楼在租赁期间不会受原遗留问题给原告方造成经营上的困难和损失，若有发生，甲方应积极调停处理，给乙方造成的经济损失由甲方负全部责任，9合同期内乙方应按照相关法律和行业内规定经营管理，不得利用该经营场所进行违法活动，同时注意防火、防灾、防盗问题，若因乙方管理不善造成的甲方损失由乙方负全部责任。10、本合同未尽事宜，双方共同协商作出补充规定，补充协议与本合同同等法律效力。双方意见未能达成一致由房产所在地法院或相关主管部门调解、裁决。五、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，双方自签字即日起生效。2012年2月28日，原被告双方签订补充协议如下：此补充协议与原租房合同一致，同具法律效力。双方共同协商补充以下几项：一、考虑到合同租期二十年期限在甲方为收回投资经营的前五年租金不变。第五年后，房租租金参考国家公布的居民消费价格总水平（CPI）做相应调整或变动，甲方不应提前终止合同。二、经双方核实，所租赁面积为430平方，甲方只负责现有房屋，存车棚西头热力公司供热机组所占一间房（4m＊4.5m）不在出租范围内，今后打界墙分开，与之共走西门。三、若遇拆迁规划或自然灾害等因素造成损失甲方不负责赔偿乙方装修款及经营费用，如需补偿或赔偿，乙方应与拆迁建设单位或第三方协商赔偿事宜。四、未尽事宜，双方协商补充。此协议一式两份，甲乙双方各执一份。至签字即日起生效，共同遵守。”2012年2月14日，第三人杨来法出具收据：“缴款单位秦龙冉收款方式现金人民币贰万元收款事由房屋预租定金”. |
