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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）山民一初字第00167号 原告付某某，女，40岁。 法定代表人荣某某，董事长。 委托代理人刘某某，河南剑源律师事务所律师。 委托代理人侯某某，该单位法律顾问。 原告付某某诉被告河南华融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日作出受理决定，立案后向被告河南华融房地产开发有限公司送达了起诉书副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、风险告知书等诉讼材料，向原告付某某送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告付某某及其委托代理人魏某某，被告河南华融房地产开发有限公司的委托代理人刘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，位于焦作市山阳区某路的某小区公寓系被告开发。2014年3月4日，原告和被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定某小区公寓某号房由原告购买，付款方式为按揭贷款，所购商品房为预售商品房。合同签订当日，原告按被告要求向被告支付了首付款206153元。合同签订后，原告多次要求被告到房管部门对原告购买的商品房办理备案登记手续，但被告一拖再拖。直到今年年初，原告偶然间听说被告没有取得商品房预售许可证。根本无法办理商品房备案登记，但被告却对原告隐瞒了这一事实。上述事实由原告和被告于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》、被告于同日给原告开具的收据等证据为证。原告认为，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且至今未取得商品房预售许可证明，其行为属欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第九条第（一）项等有关法律的规定，原、被告之间的商品房买卖合同应确认为无效合同。被告应当返还原告的已付房款及利息、赔偿损失，并应承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任。为此，原告为维护自己的合法权益。因此，原告特提起诉讼，请求判令：1、确认原告和被告于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告返还原告已付购房款206153元及利息16878元；3、被告赔偿原告206153元。 被告河南华融房地产开发有限公司辩称：1、请求法院依法确认合同有效，并驳回被答辩人的诉讼请求；2、诉讼费由被答辩人承担，双方签订的商品房买卖合同合法有效。事实和理由如下：一、双方是在2014年3月4日签订的买卖合同，签订之前被答辩人曾多次到现场看房，并多次与销售顾问对相关问题进行洽谈，双方之间签订的合同是现房买卖，而不是商品房预售，不适用最高法院关于商品房买卖的解释；二、被答辩人明知没有预售证，而坚持购买，被答辩人不仅明知而且多次要求购买；三、被答辩人诉状内容严重失实，其诉状中关于偶然间听到没有预售证等内容与事实不符，双方之间签订的合同的第二条已经明确载明没有预售证。综上，请求支持答辩人的答辩请求。 根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原被告签订的商品房买卖合同是否有效；2、原告要求被告返还已付购房款及利息的依据；3、原告要求被告赔偿206153元的依据。 围绕争议焦点，原告付某某向本院提交以下证据：第一组证据：1、原告和被告于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》，证明被告于2014年3月4日将位于焦作市山阳某路某号商品房预售给了原告；2、被告于2014年3月4日向原告开具的收据，证明原告应被告的要求于2014年3月4日向被告交纳了某号商品房的首付款206153。第二组证据：从焦作市房产管理中心官网《焦作房信网》下载的商品房预售证信息，证明被告开发的某小区仅有A座、B座、C座三幢楼具有预售许可证，被告预售给原告的华融·国际水岸小区第华融·国际公寓幢楼截止现在仍没有取得预售许可证。 被告河南华融房地产开发有限公司质证意见如下：1、对第一组的第一份证据真实性无异议，但是对证明指向有异议，双方之间签订的现房买卖，不是预售，而且在合同的第二条清楚的载明了没有预售证的事实，原告是在多次的要求下，才与被告签订房屋买卖合同；对第一组证据的第二份证据真实性无异议，但是对证明指向有异议，原告交款不是被告的要求，是原告主动交的，这个手续上也载明了其中有18万元是承兑汇票。2、对第二组证据真实性和关联性均有异议，原被告双方均明知没有预售证。 被告河南华融房地产开发有限公司举证如下：1、2014年3月4日原被告双方签订的商品房买卖合同，证明该合同所指的房屋是现房，并不是预售房，原告对没有预售证的事实是明知的，但是坚持要求购买。2、2014年3月4日，原告交款的收据一份，证明被告是自愿交付房款，交付的房款中有18万元是承兑汇票。 原告付某某质证意见如下：对上述证据的真实性均无异议，但是对证明指向有异议，即合同明确是预售房，不是现房，该合同也证明不了原告当初买房时明知无证的事实；有18万元的承兑汇票是事实，被告既然接受了这种方式，证明被告同意原告以这种方式付款。 本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据一，真实有效，能够证明案件相关事实，本院予以认定；原告提交的证据二，不符合证据形式，本院不予认定。被告提交证据真实性本院予以认定，对其证明指向本院将综合案情后予以认定。 本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下： 2014年3月4日，原告付某某与被告河南华融房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，按照合同约定，第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房；第六条付款方式及期限：买受人按照下列第3种方式按期付款，即按揭付款；第八条交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房具备使用条件。合同签订后，原告以承兑汇票方式向被告支付购房款共计18万元，另支付现金26153元，共计206153元；被告于2014年3月4日向原告出具收据一份，载明“今收到付某某交来某小区某号房首付款人民币贰拾万陆仟壹佰伍拾叁元整”。后原告要求被告办理商品房备案登记，被告至今仍未办理。故原告诉至本院，此为本案事实。 另查明，某小区某号房屋至今仍未办理商品房预售许可证。 本院认为，商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同虽然系双方当事人真实意思表示，但是由于被告未能办理商品房预售许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故对于原告要求确认其与被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于原告要求被告返还购房款206153元的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》第二条中已经明确写明“买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为×”，原告作为完全民事行为能力人，应该能够考虑到该房屋并未办理商品房预售登记，其本身亦存在过错，本院酌定为原被告各承担50%责任为宜，故对于原告要求被告支付利息的请求，按照中国人民银行同期贷款利率的二分之一计算为宜。对于原告要求被告赔偿的206153元的诉讼请求，因原告并未提供证据证明被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告付某某与被告河南华融房地产开发有限公司于2014年3月4日签订的商品房买卖合同无效； 二、被告河南华融房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内向原告付某某返还购房款206153元及利息（自2014年3月4日起至2015年7月6日按照中国人民银行同期贷款利率的二分之一计算）； 三、驳回原告付某某的其他诉讼请求。 案件受理费7738元，由原告付某某和被告河南华融房地产开发有限公司各负担3869元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 梁小云 代理审判员 闫若男 人民陪审员 孙慧芳 二〇一五年九月二十一日 书 记 员 宋 欣 河南省焦作市山阳区人民法院 民事判决书（附页） （2015）山民一初字第00167号 （2015）山民一初字第00167号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下： 一、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 |
